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Quién paga las reparaciones en un piso en alquiler

febrero 14, 2011 • Guías Alquiler Pisos

Este es un tema que genera constantes conflictos entre arrendadores y arrendatarios, pero que tratándose de temas de escasa cuantía económica no suelen terminar en los tribunales, por lo que no hay demasiados criterios jurisprudenciales. La problemática en la vida real es multiple y diversa, mientras que en los tribunales alcanza poca repercusión.

La cuestión radica en saber ante un desperfecto o avería en la vivienda o en alguno de sus elementos fijos o móviles quién tiene la obligación de reparar.

El primer criterio es simple: “quien rompe, paga”. Si se puede determinal al culpable no hay debate posible. Si el retrete se ha atascado, llega el fontanero y encuentra un objeto dentro que no debería estar ahí (por ejemplo compresas) la reparación la paga el arrendatario.

Segundo criterio: importancia del elemento y de la avería. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos dispone que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Por lo tanto la reparación de una bajante la paga el dueño, la reparación de persianas, grifos, enchufes, pomos de las puertas, manillares, cerraduras de puertas y ventanas y similares, las paga el arrendatario.

¿Y los electrodomésticos? Fuente inagotable de problemas en materia de arrendamientos. En principio siguen los criterios generales; si es culpa del arrendatario éste habrá de pagar la reparación; si la avería es pequeña paga el arrendatario y si es grande (si hubiera que sustituir el elemento) pagará el dueño. Aquí es recomendable enseñar a los arrendatarios el manejo de los electrodomésticos, de la caldera, de los aparatos de aire acondicionado, y que los arrendatarios usen de estos aparatos con cuidado y buen sentido. También se toman como criterios para determinar la culpabilidad la antigüedad del aparato y su coste.

Y cuando se deja el piso …

Estos problemas se acrecientan en el momento de entregar las llaves, cuando el dueño viene a revisar la vivienda o local y encuentra defectos; hay que tratar de negociar y llegar a un mal acuerdo, mejor que un buen pleito. El arrendatario debe entender que hay averías y roturas que solamente se explican por un uso poco cuidadoso y que deberá pagar por ello, y el dueño tiene que comprender que muchas cosas se rompen con el uso y que si el arrendamiento es un negocio se exige una inversión y mantenimiento que corren de su cuenta, a cambio de una parte de la ganancia obtenida.

A diferencia de otros países no se exige devolver el piso limpio y recién pintado, pero tampoco al dueño se le obliga a entregarlo en esas condiciones, por lo que hay que llegar a un equilibrio. La jurisprudencia aplica el criterio de que los defectos causados por el roce del uso los habrá de soportar la propiedad. Eso conlleva a una situación paradójica que consiste en que un pequeño defecto descubierto durante el arrendamiento lo debe pagar el inquilino, y descubierto al finalizar el contrato habrá de asumirlo el dueño.

Si el asunto llega a los tribunales, éstos aplican ciertos criterios de equidad; por ejemplo en un piso de 30 años en un barrio de rango bajo serán menos estrictos con el arrendatario que en si se trata de un piso nuevo en un barrio elegante. Renta baja implica que se exigirá poco a ambas partes, por lo que las reclamaciones en esos casos suelen ser desestimadas salvo daños graves, mientras que con rentas altas el nivel de exigencia para ambas partes será mucho mayor y las reclamaciones planteadas por uno u otro tendrán mayores probabilidades de acogida favorable.

Si hay que acudir al juzgado se debe ir bien provisto de elementos de prueba, sobre todo facturas. La costumbre de no pagar IVA en las reparaciones domésticas conlleva la imposibilidad de reclamar por las reparaciones y desperfectos. Un buen reportaje fotográfico acompañado de declaraciones testificales de los obreros que han llevado a cabo las reparaciones ímplican mayores posibilidades de éxito en las demandas.

Al entregar las llaves hay que tomarse su tiempo y revisar la casa, documentar por escrito los desperfectos y tratar de llegar a un acuerdo en el valor de los daños, que habrá de ser firmado por ambas partes. Eso evita problemas y gastos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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12 Responses to Quién paga las reparaciones en un piso en alquiler

  1. henriette dice:

    En Septiembre hice un año en este piso, amueblado. Cuando entre la lavaplatos que era usada, estaba llena de cal, poco a poco se le fue quitando con el antical. Nunca ha lavado a la perfeccion. Se lo comente al propietario en su momento. Ahora la lavaplatos tiene algun tipo de problema electrico que cuando se enciende se cae la electricidad de la casa. No lava bien. Solto un aspa recientemente. O sea, que va de peor a peor. Que me toca a mi y que le toca al dueño?

  2. jose luis dice:

    Hola tengo un problema con mi casero. el piso tien 6 años, y tieneprobelmas de humedad (reincidente) en la baño y la instalación electrica del salon fue mal insalada y los enchufes los conectaron al cirsuito de luz, por lo que salta el magnetotermico cada dos por tres, ademas el calentador de agua no funciona bein, psiblemente por problemas de suciedad. he de decir que llevo seis meses en la vivienda por lo que no me considero responsable ni creo que debe ser quien pague ninguan reparación. el caso es que el casero achaca el problema a la promotora y esta dilatando la reparación pues no la quiere pagar. ¿que debo hacer? ¿en que situación me encuentro? Muchas gracias

  3. Beatriz dice:

    Hola, he alquilado un piso en málaga en diciembre del 2010, donde estaba hecha la preinstalación del aire acondicionado. Como era invierno, no le di más importancia pero ahora que estamos en agosto, ya no aguanto más la calor, ni puedo dormir. Esto es insoportable, pero no tengo dinero para comprar un aire acondicionado ya que aun soy estudiante y mi pareja trabaja para que podamos subsistir. ¿Le puedo exigir la instalación del aire acondicionado a la propietaria del piso? Muchas gracias

  4. lola dice:

    se me ha roto el aire acondicionado, de repente ha dejado de funcionar. el aparato tiene ya algunos años y ya está fuera de garantía. mi casera dice que tengo que correr con los gastos de reparación y yo no estoy dispuesta. No se le ha dado mal uso y conozco su funcionamiento y tan solo llevo un par de meses en el piso ¿debe ella correr con el gasto o puedo exigirmelo que lo pague yo??

  5. Alejandro dice:

    Estimado Eduardo, he abandonado el piso que alquilaba y por mutuo acuerdo entre ambas partes finalizamos el contrato de arrendamiento. A la hora de reclamar la davolución de la fianza el dueño me reclama que una pared de una habitación está sucia, cosa que es cierto porque mi hija menor de edad la ensució con sus juegos. Como no conozco al dueño en persona le comunico por e-mail que me ofreezco a pintar la pared para que no quede a disgusto. Pasados unos días de escirbir al dueño y a la hora de hablar de la fianza, que también hice vía e-mail, me dice que ha pintado la habitación entera (no la pared en cuestion) ,y que tiene una factura, además de un tiket de compra, un poco exagerado, de un par de bombillas que estaban fundidas, 2 pilas de un mando a distancia y la escobilla del wc que yo tiré por higiene (el inquilino anterior también la tiró me imagino por el mismo motivo). Yo nunca he conocido al dueño de la casa en persona porque vive fuera de la provincia donde está el inmueble que arrienda, el contrato lo firmé porque me lo paso por fax y se lo devolví firmado por fax igualmente, no me entregaron en persona la casa ( la suegra del duaño me dió las llaves) y mucho menos se hizo una inspección e inventario de la casa in situ por parte del dueño de lo que funcionaba o no en la casa y no existe un inventario firmado por ambas partes en las que se demuestre el estado de la vivienda a la hora de que yo la ocupara.
    ¿Puede reclamarme y decontarme el pago de la pintura de toda la habitación cuando ha sido sólo una pared la que se ensució? ¿Puede reclamarme y descontarme la reposición de las pilas, la escobilla del wc, las 2 bombillas descontándolas de mi fianza, cuando no hay un inventario firmado de lo que había en la casa y su estado?
    Creo sinceramante que hay irregularidades por parte del duaño de la casa y hasta un poco de “cara dura” ya que yo he reconocido la parte que me toca pero él ha ido más allá y creo que se está aprovechando.
    Espero na haber sido muy extenso. Gracias por tu atención.

  6. david dice:

    tengo la casa con mucha humedades y no se puede vivir sin calefacion por que la fachada esta rota y entra agua y no se seca nada,tengo que pagar yo las factura elevada de luzy estoy obrigado a pagarle todo el arquiler 500 euros estando la casa asin

  7. pilar dice:

    Hola mi consulta es llevo desde diciembre viviendo en el piso y antes de ayer revento el.calwntador por la.parte de arriba.por viejo staba picado se derramo cantidades de agua que mojaron la lavadora y la secadora la lavadora gracias a dios se salvo (era de los dueños) pero mi secadora qiedo empapada ya que estaba situada bajo el calentador no funciona y pues le mostre a los dueños lo que izo el calentador que me dijeron que comprarian 1 pero cuando le dine y mostre mi secadora que saltaban asta los fusibles cambiaron de tema y dijeron que lo ablarian..¿tiwnen el deber de pagarmelo? ya que ellos tenian un calentador defectuoso que por falta de dinero segun ellos no lo cambiaron perjudicandome a mi mi electrodomestico Gracias

  8. mariana dice:

    Hola. Tengo una duda. Vivimos desde el mes de septiembre en un apartamento de alquiler con opcion a compra. El apartamento tiene una chimenea que la dueña decia que funciona perfectamente. Es una chimenea de obra que tiene mas de un metro de ancha,por otro metro de fondo y un metro o mas de alta. La hemos utilizado sin ningun problema durante como dos meses, cuando el vecino de arriba ha empezado a quejarse que le sale humo por los agujeros de los enchufes ya que el ha quitado la suya y los obreros que le han tapado el hueco le han hecho una chapuza. Hace un par de dias me ha llamado la dueña de mi apartamento para decirme que si seguimos encendiendo el fuego , va a tapar la chimenea y que el vecino de arriba le ha puesto una denuncia en el juzgado y que me va a traer un papel para firmar para no encender mas la chimenea. Mi pregunta es: Que puedo hacer en esta situacion???
    Es que la chimenea me ocupa una gran parte del comedor y si es un trasto que no se puede utilizar no me hace ninguna gracia verla alli.
    Me gustaria que la dueña del apartamento me la quite de alli para poder utilizar el espacio o que me la arregle.
    Si alguien me puede sacar de dudas… es que no se quien se tiene que hacer cargo de los arreglos de la misma chimenea y que es lo que tengo que hacer. Es que nosotros pagamos el alquiler religiosamente (osea que cumplimos con nuestras obligaciones).
    Si alguien me puede dar alguna respuesta, les agradezco de antemano.
    Un saludo, Mariana

  9. Oscar Ramirez dice:

    hola una mi pregunta es la siguiente si estoy viviendo en un departamento, donde hay mas 2 departamento que utilizamos la misma bomba de agua. la pregunta es la siguiente de quien es la obligación de pagar la compostura de dicha bomba de nosotros como inquilinos o le corresponde al dueño pagar.

  10. Maria dice:

    Hola mi hija alquilo un piso con dos compañeros, a la hora de la devolución de la fianza que fueron dos mensualidades, el casero que en el momento de dejar el piso les pregunto que si estaba todo bien ellos dijeron que si algo estaba rozado o alguna cosilla pero nada importante,dejo que bien que no había problema, los chicos se confiaron y a la hora de devolverles la fianza les ha hecho una lista de cosas como la tabla de cocinar vasos salvamanteles toallas cosas que si dejaron en el piso, planchado de sabanas, pintar paredes limpieza de piso que ademas lo limpiaron,y cosas por el estilo. no saben que hacer porque les quiere cobra 670€
    en su momento tuvieron una gotera y no consiguieron que se la pintasen,
    Se le podría de alguna manera exigir la fianza?

  11. Rosana dice:

    Hola,
    Yo soy propietaria y he tenido un inquilino 3 anos, me fui a Londres a vivir y solo me lleve la ropa personal, deje toda la ropa de cama doble e individual, cocina, bano.
    Se ha marchado y se ha llevado todo lo del piso, tiradores de la nevera rotos, bisagras armario cocina roto, lavadora nueva la rompio y se ha llevado la que compro, aire acondicionado roto.
    Al estar 3 anos, le puedo reclamar el aire acondiconado?
    Muchas gracias,
    Espero su respuesta.
    Saudos cordials,
    Rosana Diaz

  12. Hola,

    Te recomiendo que hagas tu pregunta en La Comunidad porque allí hay expertos inmobiliarios dispuestos a ayudarte.
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    Saludos,
    Amparo, de Enalquiler.com

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