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Qué se le puede pedir al inquilino que pague, además del alquiler

febrero 7, 2011 • Guías Alquiler Pisos

A la hora de hacer un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta que, a diferencia de lo que sucede con los alquileres de locales, hay ciertas cuestiones sobre las que las partes no pueden acordar libremente lo que consideren oportuno. La ley trata de proteger a la parte que se considera más débil en la negociación e impone ciertos límites al arrendador que no puede traspasar, y esos límites vienen constituidos por una serie de derechos del arrendatario o inquilino a los que éste no puede renunciar, y si renuncia en alguna cláusula, la misma se considerará como no puesta.

Por ejemplo que, durante los primeros cinco años, la renta solamente puede subir anualmente de conformidad con las variaciones del Índice General Interanual de Precios al Consumo. Esta circunstancia conviene tenerla en cuenta en la materia objeto de este artículo pues hay ciertos límites en los gastos o servicios que se pueden imponer al inquilino que tampoco se van a poder traspasar.

El artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos que resulta fundamentel a estos efectos es el identificado con el número 20. Dice, en su punto primero, que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Esto significa que las cuotas de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución), la tasa de basuras, la de alcantarillado, paso de carruajes, y similares se pueden exigir al arrendatario.

Requisito para la validez del pacto consiste en que hay que establecerlo especificamente por escrito e indicar la cuantía anual a la fecha del contrato. Esto ha resultado importante en el tema de la tasa de basuras surgida en algunos municipios en los últimos años, que ha resultado especialmente conflictivo: si no se había establecido en el contrato (y no pudo hacerse en aquellos casos en los que dicha tasa no existía a la fecha de firma del contrato) no podrá exigirse durante la duración del mismo. Ahora bien en los contratos donde aparece previsto expresamente que se cobrará al inquilino la tasa de basuras, el pacto es válido.

En relación a todos estos conceptos, para que se puedan reclamar al inquilino, hay que expresar en el contrato el importe anual vigente a fecha del contrato. Y es aquí donde entra lo explicado al principio; si no se respeta esta condición de manifestar el importe anual del gasto no se podrá exigir judicialmente al inquilino su pago; la cláusula de repercusión se tendrá por no puesta y habrá de abonar los gastos el propietario.

Una cuestión que resulta curiosa en la redacción del artículo 20 es que impone un límite al incremento anual de estos conceptos que en ningún caso podrá ser superior al doble de la variación del IPC General Interanual, con lo que si la subida real de la comunidad o de las tasas supera dicho límite esa diferencia tendrá que ser asumida por el propietario.

Si el contrato no dice nada de comunidad, IBI o tasas las deberá pagar el propietario.

En principio quedan fuera de los conceptos que se pueden exigir al arrendatario las cuotas extraordinarias de comunidad; sobre todo porque no se puede calcular el importe anual y fijarlo en el contrato.

Por otro lado, y como la lógica impone, los suministros los habrá de pagar el inquilino salvo que en el contrato se establezca que los paga el propietario. Aquí se incluye electricidad, gas, agua, teléfono y similares. Es decir cabe un pacto en perjuicio del propietario, aunque no cabría a la inversa, por el principio de protección mencionado arriba.

El pago podrá hacerse directamente por el arrendatario a la entidad acreedora (comunidad o ayuntamiento), o bien puede pasar que primero lo pague el propietario y luego lo exija al arrendatario conjuntamente con la renta.
El impago de esas cantidades da lugar al desahucio aunque se esté pagando la renta normalmente.

Para locales de negocio no hay límtes en lo que se puede repercutir al arrendatario, ni en conceptos ni en cuantías, ni existe exigencia de hacer constar en el contrato el importe anual.

En los contratos de renta antigüa, tras la entrada en vigor de la norma de 1.994, se puede repercutir al arrendatario el importe de la cuota anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pero al no mencionar expresamente nada más, quedan excluidos otros impuestos o tasas y las cuotas ordinarias o extraordinarias de comunidad.

En definitiva que en este tema como en tantos otros hay que tener un especial cuidado a la hora de redactar el contrato, tratando de adaptarlo a las necesidades concretas de las partes, sin copiar directamente cualquier formulario que caiga en nuestras manos.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

3 Responses to Qué se le puede pedir al inquilino que pague, además del alquiler

  1. maria77 dice:

    Estoy completamente de acuerdo contigo en todo lo que comentas. Desde nuestra inmobiliaria y en la que realizamos venta de pisos en valencia tenemos todos estos detalles en cuenta.

  2. [...] Cómo debe actualizarse tu alquiler durante los primeros cinco años Armando García, abogado Qué se le puede pedir al inquilino que pague, además del alquiler Eduardo Llarena, abogado Compartir esta noticia:MeneameBitacorasFacebookTwitter /**/ Publicar [...]

  3. Wvalgar dice:

    En mi contrato de alquiler pone que el concepto de alquiler es de 450 pero al propietario me cobra 500 incluyendo la comunidad ( esto ultimo no aparece en el contrato ) y me ha dicho el otro día que el recibo de la basura iba corría por mi cuenta. Esto es del todo legal?

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