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Diez errores a evitar en el alquiler de una vivienda

julio 4, 2011 • Guías Alquiler Pisos

Pedro Hernández del OlmoLa experiencia profesional de muchos años pone de manifiesto la “alegría” con la que se conciertan arrendamientos, en el mejor de los casos a través de los servicios de un intermediario que en la práctica se limita a buscar el inquilino, proporcionar un contrato extraído de modelos estándar y percibir una comisión por ello. Quienes así actúan no parecen considerar que se van a vincular con otra persona, desconocida hasta ese momento, por un periodo de tiempo que puede ser superior a cinco años.

Teniendo en cuanta esto último a continuación se enumeran hasta diez dislates que conviene conocer para evitar antes de iniciar un arrendamiento de vivienda

1.- Fiarse de la palabra. “Las palabras se las lleva el viento”. Los compromisos verbales de hacer, pagar entregar etc., son inexigibles una vez que se haya firmado el contrato y entregado la vivienda. Ejemplos: a) No funciona bien el frigorífico y el casero se compromete verbalmente e arreglarlo “enseguida”. b) El inquilino se compromete de palabra a entregar un aval en cuanto el Banco se lo conceda.

2.- No leer atentamente el documento que se firma. No existen documentos oficiales de arrendamiento. La firma en un documento implica la conformidad con los términos del mismo, luego no cabe decir: “No entendí bien lo que firmaba”.

Ejemplos: a) Se expresa en el contrato que los gastos de Comunidad son por cuenta del inquilino pero no se consigna su importe anual. b) El inquilino firma sin leer una cláusula en la que reconoce que ha examinado el piso y está en perfectas condiciones y al entrar en él observa bastantes deficiencias que tendría que haber exigido al casero que arreglara antes de entrar, pero como son pequeños arreglos (ventanas que no cierran bien) los tendrá que asumir él.

3.- Firmar un documento producto de “copia y pega” y no negociar reposadamente de modo que el documento que se firme haya sido el resultado de esa negociación en el que quedan plasmados todos los acuerdos obtenidos, y sea el resultado de la reciproca confianza. Es el momento de explicarse las respectivas pretensiones mutuas y ponerlas por escrito.

Ejemplo: Al pactar la duración del contrato establecer las posibles causas de desistimiento del miso con sus consecuencias.

4.- No asegurarse de la solvencia del inquilino, ya sea por las garantías personales y antecedentes que ofrezca o por los avales de terceros. Los resultados de este error suelen ser muy graves. En tal sentido el inquilino puede tener a su favor antecedentes demostrables de su solvencia moral y económica como inquilino y es el momento de ponerlos de manifiesto.

5.- No examinar atentamente el inmueble objeto del arrendamiento para detectar posibles deficiencias o fallos. Después no hay “moviola”. El resultado de ese reconocimiento debe plasmarse por escrito firmado por ambas partes. En el mismo sentido es inexcusable si se trata de una vivienda amueblada, hacer un inventario valorado de los muebles y enseres que se entregan juntamente con el inmueble, firmado por ambos.

6.- No percatarse de que a partir de la entrega del inmueble, éste es la vivienda del inquilino y por lo tanto el arrendador carece de otro derecho inmediato sobre la misma que no sea el percibo del alquiler, no puede por tanto ni siquiera entrar en ella, por tal motivo es muy conveniente para el inquilino cambiar el bombín de la cerradura.

7.- Pretender dar por terminado el alquiler en cualquier momento, por distintas razones, olvidando que el plazo pactado de duración es tan obligatorio para el arrendador como para el inquilino. Si decide hacerlo deberá indemnizar al dueño.

8.- Dar por terminado el arriendo sin firmar un documento de finiquito en el que se hagan constar las circunstancias significativas de esa finalización de contrato: Estado de la vivienda, pagos pendientes etc. La despedida “a la francesa” dejando las llaves en el buzón, implica que el contrato sigue vigente y devengando alquileres.

9.- Entregar o recibir una cantidad en metálico (arras o paga y señal) para asegurar/reservar el alquiler y luego desistir del mismo y pretender recuperar la señal o no pagarla duplicada.

10.- No contar con el asesoramiento de un abogado y fiarse de las intuiciones propias en materias que requieren conocimientos específicos: Tanteo, retracto, prórroga forzosa, subarriendo, enervación, desahucio etc.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

8 Responses to Diez errores a evitar en el alquiler de una vivienda

  1. Daybyday dice:

    Soy arrendadora y nunca me han dado la opción de ser indemnizada cuando se van antes de cumplir el año… y la última vez he alquilado por el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid… A ver si empiezan a cambiar las leyes, los arrendadores estamos muy desprotegidos y siempre pagamos los mismos. También se debería penalizar a los arrendadores no responsables.

  2. Javier Bernabé dice:

    Para alquilar un inmueble no hace falta un abogado, sino un profesional de la intermediación inmobiliaria cualificado, es decir, un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), el cual conoce la Ley de Arrendamientos Urbanos en profundidad y aconsejará al arendador la mejor forma de alquilar su inmueble.

  3. K.I.N.I dice:

    Bien, y ¿quién hace esto?

  4. Susanaff dice:

    Me indigna comprobar que no exista ánimo de hacer unas leyes abiertas y respetuosas con los intereses de los inquilinos y también con los de los arrendadores.

    Me sabe mal que los contratos tengan que estar tan encasillados, enmarcados y al final eso sea perjudicial para los arrandamientos por ambas partes.

    Discrepo profundamente con la LAU vigente, y algunas de sus reformas incongruentes.
    Es necesario que se pueda pactar dentro de un marco normativo que vele por los derechos de ambas partes,pero con toda la flexibilidad que asegure que no se lesionarán derechos de los inquilinos.
    – Es un abuso que los propietarios tengan llave de la vivienda alquilada, puesto que no es su casa. Eso es algo que deben las leyes garantizar y penalizar a los propietarios que en ningún momento dejan de serlo durante todo el período de alquiler. Estamos hartos todos los inquilinos de tener que hacerle ver a los propietarios que esa no es su casa desde que la alquilaron.
    - Es necesario que cada inquilino tenga las llaves únicas de su vivienda. No hay otra forma de hacer valer y de que respeten la propiedad alquilada.
    - Es necesario que se pacte el alquiler por el tiempo que libremente decidan las partes, y sin ningún tipo de imposición de plazos mínimos ni indemnizaciones a los propietarios porque el inquilino decida marcharse por sus razones privadas y que no tienen por qué conocer los propietarios o por motivos achacables a descontento con la vivienda recién alquilada y sin conocer quienes viven en la zona o bloque.
    Si el inquilino pacta con el propietario que tiene derecho a irse si le avisa un mes antes por cualquier motivo, la ley deberá ampararlo por completo porque está en su derecho de decidir cuando quiere irse, sin mayores problemas para el propietario con quien lo ha pactado.
    Es necesario el alquiler mes a mes o como se decida para garantizar que el propietario cumpla con sus obligaciones acordadas y de respeto a la propedad privada.

    En definitiva , es necesario que se pueda libremente acordar lo que le interesa al inquilino en virtud de sus derechos a vivir a gusto.

  5. PHOLMO dice:

    En ningún lugar de la LAU se establece qu el arrendador dueño conserve llave de la vivienda y pueda entrar en ella

  6. Azulema dice:

    La ley de arrendamientos es injusta con lo los arrendadores.
    El señor Pholmo dice tienes que ver bien la vivienda, ¿qué me dice de los problemas ocultos, humedades, cañerías y desagües viejos, etc.
    El inquilino pide que se le reparen las cosas, pero cuando el casero es un irresponsable que pasa de todo… los inquilinos tienen que vivir día a día con el problema, ¡pero no se te ocurra dejar de pagar el alquiler! Para proteger a los sinvergüenzas ha salido el desahucio Exprés.
    ¿Para cuándo el arreglos exprés?
    ¿Se ha preguntado por qué hay tanto inquilino moroso?
    Si sus hijos tienen que vivir en malas condiciones, ¿Que les queda? Reclamar por la vía judicial que es largo camino y con un coste económico que la mayoría no puede soportar, o dejar de pagar y marcharse.
    Señor Pholmo, la LAU necesita un reforma y que las viviendas que carezcan de cedula de habitabilidad sea declaradas ilegales.

  7. Azulema dice:

    La ley de arrendamientos es injusta con lo los arrendadores.
    El señor Pholmo dice tienes que ver bien la vivienda, ¿qué me dice de los problemas ocultos, humedades, cañerías y desagües viejos, etc.
    El inquilino pide que se le reparen las cosas, pero cuando el casero es un irresponsable que pasa de todo… los inquilinos tienen que vivir día a día con el problema, ¡pero no se te ocurra dejar de pagar el alquiler! Para proteger a los sinvergüenzas ha salido el desahucio Exprés.
    ¿Para cuándo el arreglos exprés?
    ¿Se ha preguntado por qué hay tanto inquilino moroso?
    Si sus hijos tienen que vivir en malas condiciones, ¿Que les queda? Reclamar por la vía judicial que es largo camino y con un coste económico que la mayoría no puede soportar, o dejar de pagar y marcharse.
    Señor Pholmo, la LAU necesita un reforma y que las viviendas que carezcan de cedula de habitabilidad sea declaradas ilegales.

  8. Manuebcn dice:

    La ley es injusta con los inquilinos, no con los arrendadores. Hay inquilinos morosos, okupas, etc, entiendo que hay gentuza de todo tipo y me lo pensaría para alquilar un piso. Pero lo terrible por lo desprotegido que te hallas es encontrarse con que el propietario es un MOROSO de coj…..nes, que empiezan a llegarte amenazas de corte de los suministros cuando llevas una semana en el piso, etc, y que cuando se lo dices y le pides que lo solvente, te dice que eres tu quien debe pagarlo, o te dice que lo paga y no lo hace…
    Los propietarios y las inmobiliarias exigen todo tipo de datos y garantías de los posibles inquilinos, pero…¿y que hay de los propietarios? ¿por qué los inquilinos no podemos exigir también un certificado de ellos donde no consten en listados de morosos ni tengan deudas pendientes?
    Al final todo se reduce a hacer negocio y sangrar a la gente a costa de lo que sea, y luego si tienes problemas te aguantas.
    Yo me he topado con un propietario moroso, lo empecé a ver a la semana de estar en el piso. He consultado con oficinas de la vivienda, abogados, etc, y todo el mundo me decía ”tranquilo, tu paga tu alquiler y tus suministros, que si te cortan los servicios por deudas suyas entonces podemos denunciarle”…pero claro…visto desde un despacho todo es muy fácil, otra cosa es vivir con amenazas de corte y con el descaro del propietario cuando le recuerdas sus obligaciones.
    Si denunciar fuera gratis, le habría puesto ya numerosas denuncias por estafa, falsedad, secuestrar el contrato (nunca me lo devolvió), descubrir que no tenía cédula de habitabilidad y un largo etc. Ahora ya estoy prevenido para futuros alquileres, pero hay gentuza que no debería estar autorizada para alquilar su vivienda a otros.

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