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Cuando la fianza no es suficiente para alquilar

mayo 26, 2011 • Guías Alquiler Pisos

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Esto significa que la mensualidad de renta en caso de viviendas o las dos mensualidades en caso de locales que el arrendatario debe entregar en concepto de fianza al arrendador al comienzo del contrato, en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y que el arrendador habrá de ingresar en el organismo de la comunidad autónoma competente al efecto, pueden ser ampliadas con otras medidas de garantía.

Con estas garantías se trata de cubrir no solamente el cumplimiento de la obligación de pagar la renta, sino además otras como la de no causar daños a la propiedad o la de no realizar obras inconsentidas que luego habrán de ser deshechas, entre otras.

Las formas más habituales de garantía consisten en exigir una cantidad superior al límite mínimo, una fianza personal o un aval bancario.

Edificio PisosSi se opta por la fórmula de exigir una cantidad superior a la mínima marcada en la ley conviene especificar en el contrato que se trata de una cantidad en concepto de garantía adicional o de responsabilidad civil, pero no incluirla como fianza, puesto que así no habrá que ingresarla en la Comunidad Autónoma. Incluso si no se ingresó al principio del contrato, pero luego la administración pública llega a conocer de la existencia del contrato y reclama el ingreso de la fianza, será conveniente tener los conceptos separados para que no haya que ingresar más que una o dos mensualidades de renta, según se trate de vivienda o local; es decir solamente habrá que ingresar la fianza, pero no las cantidades de responsabilidad civil o garantía adicional.

La fianza personal muy frecuentemente se denomina aval, término que proviene del uso bancario pero que no sea ajusta verdaderamente a la realidad jurídica de la relación entre las partes. Cuando se trata de una persona que sin usar del bien arrendado se compromete a responder de las obligaciones que el arrendatario pudera incumplir estamos ante un fiador, cuyas obligaciones vienen recogidas en los artículos 1.830 y siguientes del Codigo Civil. Lo más importante que debe conocer el fiador es que en caso de que el arrendatario deje de pagar él va a tener que abonar la deuda y luego podrá reclamar al obligado al pago. Para el propietario resulta muy importante establecer que el fiador va a responder solidariamente con el arrendatario y que renuncia al beneficio de excusión, para poder dirigirse contra los bienes de ambos a la vez, sin que el fiador pueda oponer como motivo de demora en su obligación el hecho de que hubiera que dirigirse primero contra el arrendatario, y solamente demostrado que éste carece de recursos tuviera que responder el fiador. Hay que dejar constancia de que el fiador responde con todos sus bienes o solo con alguno que se encuentre directamente vinculado al cumplimiento de la obligación, ofreciendo mayor garantía que se responda con todos. Es muy importante que la cláusula haya sido bien redactada para poder dirigirse contra los bienes del fiador de forma eficaz y rápida.

El aval bancario es la fórmula que más segura resulta para el propietario y consiste en que una entidad bancaria garantiza el pago de la deuda en caso de que el arrendatario no lo haga. Debe constar el importe total que supone la garantía (resulta conveniente que alcance los seis meses de renta) y el plazo para su ejercicio (indefinido o si se hace por un año deberá ser renovado, con expresión en el contrato de que la falta de renovación supondrá la resolución de la relación contractual); también interesa que no haya obstáculos para su aplicación (a primer requerimiento). Este aval lo redacta el banco y en el contrato de alquiler hay que mencionar su existencia. El banco viene a cobrar un 8 por mil por el aval y exige que el arrendatario deje en depósito en la entidad financiera una cantidad igual a la suma de la garantía, por lo que solamente personas solventes son avaladas por los bancos. En caso de impago el propietario no tendrá que acudir al juzgado, sino que bastará con que vaya a la entidad financiera y reclame el pago.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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One Response to Cuando la fianza no es suficiente para alquilar

  1. Antonio B G dice:

    Voy alquilar mi piso y quisiera saber, si puedo pedirle a la persona que me lo alquila (que creo que estaba de alquiler en otro piso) los recibos de su anterior contrato o bien un extracto bancario como que ha pagado todos los meses el alquiler del piso donde estaba o la señas del propietario del piso donde estaba para pedir referencias de el.Sin nada mas muchas gracias por la ayuda.

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