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Causas sobrevenidas para finalizar un alquiler

febrero 3, 2011 • Guías Alquiler Pisos

Pedro Hernández del OlmoEl principio general “pacta sunt servanda” (los acuerdos deben cumplirse) admite una excepción expresada en la condición “rebus sic stantibus (mientras todo permanezca igual).

En relación a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, el Tribunal Supremo tiene establecido que, al implicar una excepción al principio pacta sunt servanda, sólo puede ser aplicaba de manera cautelosa puesto que el art. 1256 CC dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, impidiendo así que se erija en parte absolutamente dominante de la relación contractual.

Referida esta doctrina al abandono unilateral de un alquiler por parte del arrendatario invocando circunstancias sobrevenidas puede ser interesante examinar lo que han resuelto las Audiencias Provinciales en determinados casos:

SAP Toledo de 13 de febrero de 2009: Ante el diagnóstico de embarazo de alto riesgo que impedía a la arrendataria el poder continuar ejerciendo la actividad en el local arrendado (…) no podemos, sin más, afirmar que la recurrente tenga derecho a percibir como indemnización la totalidad de las rentas pendientes y ello porque para esa determinación se han de tener en cuenta unos hechos que ponen de manifiesto si no un supuesto de fuerza mayor si una situación similar porque la demandada no incumplió por mero capricho sino que su decisión viene presidida por la necesidad de seguir el tratamiento previsto.

SAP Toledo seis de Julio de dos mil diez: En el caso presente se ha probado que existió un procedimiento penal contra el demandado, no se niega por la parte actora que el mismo fuese fruto de una denuncia por violencia de género y que ello obligara al apelado a dejar la vivienda arrendada. Por tanto la indemnización a la que tiene derecho la recurrente no puede ser la totalidad de las rentas sino que, siguiendo lo señalado en nuestra anterior sentencia, es preciso tener en cuenta datos como la zona en donde está la vivienda, posibilidad de encontrar nuevo arrendatario etc.,

SAP Burgos 11 de febrero de 2009 Por consiguiente, a la vista de este resultado probatorio, y aun admitiéndose que el negocio no le fuera rentable al arrendatario demandado, no queda eximido de la vinculación y exigibilidad jurídica de la cláusula litigiosa, que opera objetivamente por el hecho del desistimiento unilateral del contrato y como resarcimiento al propietario del perjuicio, fijado por acuerdo de las partes, y por el hecho, también objetivo, de frustración de la duración del contrato con la correspondiente renta que se deja de percibir.

SAP Barcelona dos de marzo de dos mil siete: La expropiación de una parte del solar arrendado no constituye una alteración extraordinaria e imprevisible que afecte a la base del negocio, pudiendo además las partes restablecer el equilibrio de las prestaciones mediante una reducción proporcional de la renta.

SAP Zaragoza uno de octubre de dos mil diez. La mala situación económica de su empresa no parece justa causa de resolución, que pertenece al régimen interior de la empresa, que pudo ser prevenida al tiempo de celebrarse el contrato, y que ha de ser indiferente a la parte contraria que firmó el contrato de arrendamiento por un tiempo de duración de cinco años.

Para terminar constatar la doctrina de la SAP Barcelona veintitrés de octubre de dos mil ocho en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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