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¿Cómo tiene que entregarte tu casero el piso?

Casa

noviembre 28, 2011 • Guías Alquiler Pisos

Si en los contratos de arrendamiento la obligación esencial del arrendatario consiste en pagar la renta, la obligación principal correlativa del propietario consiste en entregar y mantener al arrendatario en el uso pacífico del bien objeto del contrato. Esto consiste en que el arrendatario debe encontrarse siempre en disposición de usar la finca sin verse perturbado en el uso de la posesión por problemas derivados de la titularidad, permisos, así como poder disponer de los elementos y suministros que hacen habitable la vivienda o el local arrendado.

Esta obligación, igual que la del pago de la renta, no solamente debe cumplirse en el momento de la entrega sino a todo lo largo de la duración de la relación arrendaticia, aunque aquí se va a examinar con especial cuidado en el momento de transmisión de la posesión al arrendatario.

Manifestaciones concretas de esta obligación del dueño consisten en aportar la siguiente documentación:

- Licencia de primera ocupación. La vivienda o el local deben contar con los permisos administrativos necesarios para poder ser destinada al uso previsto. Sin licencia de primera ocupación no cabe contratación individualizada (por parte del piso o local) de los suministros, ni tampoco resulta posible que el inquilino de vivienda pueda empadronarse, dado que la finca no figurará de alta en el ayuntamiento.

Ha sido especialmente frecuente el caso en que se han alquilado locales para destinarlos a vivienda y luego el inquilino no ha podido empadronarse con la dificultad para recibir servicios públicos como enseñanza, asistencia médica o similares.

Respecto de locales la falta de esta licencia impide obtener las subsiguientes de apertura y actividad.

- En obra nueva hay que aportar boletines de instalación necesarios para acudir a contratar los suministros, si éstos no han sido previamente dados de alta. Se trata de la documentación que entrega la empresa instaladora a la constructora al finalizar la obra acreditando que la misma cuenta con todos los permisos y elementos necesarios para contratar individualizadamente los diferentes suministros de energía eléctrica, gas o agua.

Ha sucedido en ciertas ocasiones que un edificio nuevo se ha ido alquilando con la llamada luz de obra y cuando ésta se corta porque la compañía suministradora se percata de que ya hay personas viviendo en la finca, el inquilino tiene que reclamar al propietario la documentación para poder acudir a la compañía a contratar los suministros permaneciendo tiempo sin luz con las reclamaciones y quejas que se pueden fácilmente imaginar.

No es obligación del propietario entregar la finca nueva con energía eléctrica, gas o agua; se puede pactar que el arrendatario se encargue de dar de alta y contratar a su nombre los suministros, pero sí es obligación del propietario entregar la documentación necesaria para que esta contratación sea posible. Se puede pactar que los gastos que comporte esta contratación sean asumidos tanto por propietario como por el arrendatario, o bien que los abonen a medias o en cualquier otra proporción.

- En fincas que ya han sido usadas el propietario tiene obligación de entregar los documentos que permitan igualmente la contratación de los suministros, pero que aquí no serán ya los boletines de instalación, sino los datos del contrato en vigor (básicamente número de contrato y nombre y NIF del titular), para permitirán desde el cambio de cuenta corriente para hacer los pagos, como el cambio de titularidad del contrato (opción más segura para los propietarios), o contratar un cambio de potencia en la energía eléctrica contratada.

Los gastos derivados de situaciones precedentes o de revisiones o cambios de instalación por deficiencias previas deben ser abonados por el propietario. Por ejemplo si hay una deuda pendiente con la compañía por suministros impagados, o cuando se hace necesario una reforma en la instalación (por ejemplo, colocación de un nuevo cuadro diferencial), deben ser gastos sufragados por el propietario.

Sobre los gastos derivados de cambiar la titularidad del contrato se puede pactar que lo pague cualquiera de las partes.

- Otra obligación importante derivada de la posibilidad de obtener desgravaciones fiscales por el arrendamiento consiste en aportar la referencia catastral de la vivienda, que aparece en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, contra la obligación correlativa del inquilino de facilitar el importe de sus ingresos anuales y fecha de nacimiento.

- También se debe identificar plenamente al arrendador y a la persona que sea propietaria, que pueden o no coincidir. El contrato de arrendamiento permite ser firmado por persona no propietaria bastando que actúe con un mero encargo verbal del dueño, y no se hace necesario aportar el poder de representación, pero sí la identificación (nombre, dirección y NIF o CIF) de la persona física o jurídica titular del derecho de propiedad.

- Si las cuotas de comunidad van a ser abonadas por el arrendatario éste tendrá que disponer de los datos de la comunidad para hacer los pagos (número de cuenta o identificación del administrador de la finca); aparte del importe anual de dichas cuotas.

Y si hasta aquí han quedado expuestas las obligaciones de aportar documentación por parte del propietario, por contra no hace falta acreditar que la finca se encuentra libre de cargas, aunque esta información la puede obtener directamente el arrendatario del registro de la propiedad, a efectos de prevenir la existencia de una carga hipotecaria o embargo que puedan poner en riesgo el contrato de arrendamiento.

En España, a diferencia de otros países, no hay obligación de entregar el piso o local limpio, pintado o adecentado. Se puede entregar de cualquier manera (conviene describir la situación concreta), siempre que lo acepte el arrendatario, que tendrá la obligación de devolverlo en estado similar (salvo pequeños deterioros derivados del uso) a aquél en que lo recibió.

Para ambas partes resultará importante y evitará problemas tratar de preguntar a la otra todos los datos antes de firmar el contrato y adelantar dinero.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

2 Responses to ¿Cómo tiene que entregarte tu casero el piso?

  1. M.Carmen dice:

    Hola Sr.Eduardo Llarena

    Le escribo porque desde que vine al piso de alquiler, ha sido un problema detrás de otro. Cuando vi el piso, no estaban los suministros dados de alta y lo vi en Septiembre de este año a las 7,30h.El portero es el que me enseñaba el piso. él habría las puertas y los 2 baños al no haber luz no se veía casi nada.
    Mi historia personal es larga y no tengo espacio el porque me corria tiempo cambiarme de piso, Solo le digo que tenía fecha de salida de mi piso porque lo había vendido.
    En fecha de hoy todavía se están arreglando cosas desde el 11 de octubre que entré.
    No es un particular, sino una S.A. donde consta en el contrato el nombre del propietario.
    Estoy sufriendo mucho porque tengo 59 años y no sabía que había que había tantos desperfectos.
    Para mi es una estafa, con engaño. Me dijo la comercial que todo estaba bien, solo darse de alta suminitros.
    He tenido que amenazar que enviaría un buro-fax contando punto por punto todo desde el principio.
    Se lo tomaron más en serio. Han cambiado la caldera, el wc.grifo cocina, las puertas y ventanas no ajustan bien son de madera, con lo cual hace mucho frío por la zona y el piso. Ha venido el carpintero ha hecho lo que ha podido. En fin a esta fecha todavía espero el técnico de la Caldera porque no termina de funcionar bien a pesar de ser nueva y digital.
    Electricista le dije que la mentira, sale todo. Hacía más de una año que no estaba alquilado y tubieron que hacer la instalación electrica por fuera(chapuza). Le dije que queria de potencia el mínimo, ya que no tengo vitrocermica ni nada eléctrico.
    Ahora tengo que comprobar en la enpresa Endesa, si el electricista me hizo caso, o ha puesto lo que el ha querido de potencia. Porque me vienen las facturas de forma exagera los kw.
    ¿Si no me hizo caso y descubro que no me puso el minimo? que puedo hacer para que lo cambien??? y no tenga un perjuicio en los gastos de luz??

    Muchas gracias por su atención
    Atentamente
    Carmen

  2. Lola dice:

    Hola:
    Nose si te ayudaré mucho con mi historia, pero ahí la dejo. El piso que me he alquilado tiene los suministros dados de baja. Los pago yo, pero a cambio me han dejado un mes de carencia. Qué mas o menos, vendria a ser, que lo que me ahorro de un mes sin pagar el alquiler, me lo gasto en dar de alta los suministros, que no es poco. Aún así el piso hay que pintarlo a conciencia, además de tapar agujeros, ya q el anterior inquilino se llevó el aire acondicionado. Imaginate…..Ahora queremos intentar que nos dejen ni que sea medio mes mas de carencia, ya que hay un fuerte trabajo de pintura. Hay una pared que está totalmente forrada con un material imitando piel. No quiero ni saber lo que pasará cuando lo levantemos. Alguien me puede aconsejar si tengo derecho a reclamar esto??

    Gracias

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