El Tribunal Supremo (s. 17/11/2011) ha reiterado como doctrina jurisprudencial: que el artículo 53 LAU 1964 debe ser aplicado, cuando se trata de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, sometidos a las excepciones contempladas en la DT Segunda LAU, siempre que, concurriendo los requisitos expresados en el citado artículo, el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo, aun cuando se acredite que no ha existido fraude o maquinación en la compraventa y el precio fijado sea el correspondiente al mercado o inferior a él.
Hechos a los que se refiere:
Arrendamiento de vivienda concertado en 1973. La vivienda fue vendida en 2002 por 54.000 euros. El precio pagado por la vivienda se halla por debajo del precio corriente en el mercado de una vivienda de las características y de la situación de la que fue enajenada.
El inquilino impugna la venta porque la capitalización de la renta al cuatro y medio por ciento que se cifra en 42.034,67 euros, no alcanzaría la suma por la que la vivienda fue vendida.
El Juzgado desestima la impugnación en atención a que el valor de mercado actual, tanto del precio de alquiler como del precio de venta, no permite considerar tales precios como desproporcionados. La Audiencia confirma esa sentencia por entender la conducta del demandante/apelante es abusiva ya que no se ha demostrado, ante los precios elevados de estos últimos años, que el precio de la venta resulte simulado, excesivo o desajustado a las circunstancias del momento para viviendas similares.
Sin embargo el Tribunal Supremo estima la impugnación sentando la anterior doctrina jurisprudencial porque estima que al concurrir todos los presupuestos y requisitos legales para el ejercicio de la impugnación, la aplicación del artículo 53 LAU ha de ser automática, en aquellos casos, como el presente, en los que se trate de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, al configurarse la acción de impugnación como un derecho que la ley expresamente reconoce al arrendatario. A la luz de la doctrina expuesta no resulta posible fundamentar la inaplicación de dicho precepto en que el precio de la venta no sea desproporcionado o excesivo en relación con el valor actual en el mercado del bien transmitido o en que su ejercicio por parte del arrendatario suponga un abuso de derecho.
Pedro Hernández, abogado
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No se entiende.
¿quien vende la vivienda¿quien la compra?¿el inquilino vivia en el piso y la compró por 54.000 en vez de por 42.000? esta mal explicado