Especialistas en pisos en alquiler

Manuel Pregal, administrador de fincas: “Las nóminas tienen una gran volatilidad, no son útiles como garantía para alquilar”

Manuel Pregal

mayo 25, 2010 • Noticias inmobiliarias

Manuel PregalManuel Pregal, administrador de fincas en Vigo y con una experiencia acumulada de 15 años trabajando en el sector, analiza cómo está el merdado del alquiler.

Pero muchos de vosotros ya conocéis a Manuel Pregal por todos los consejos que reparte en La Comunidad, es uno de nuestros expertos veteranos y ayuda especialmente en los casos de renta antigua porque es especialista en la materia.

Manuel Pregal, administrador de fincas: “Tradicionalmente se solicitaba un avalista y/o una nómina (aparte del mes de fianza que marca la Ley). En la actualidad las nóminas tienen una gran volatilidad, por lo que no son de utilidad; y el tema del avalista … cada vez el cliente es más reacio a “pedir el favor” de que le firmen (y el avalista tampoco está mucho por la labor). Es por ello que optamos por un aval bancario de 6 meses de renta y/o un seguro de pagos. Si la entidad financiera / aseguradora no da su visto bueno … el cliente es rechazado.”


Nombre: Manuel Pregal, administrador de fincas en ‘Manuel Pregal y Otros, C.B’
Número de pisos en alquiler: 298
Ciudad en la que alquila: Vigo
Número de años alquilando pisos: Personalmente 15, pero nuestros inicios fueron en 1962

¿Cuál es la media de tiempo que tardas alquilar un piso en el último año?

3 semanas

¿Cuesta ahora más alquilar un piso que hace un año?

No. Afortunadamente nuestra cartera de viviendas está bien situada, y los precios que tenemos se ajustan a la situación.

En un momento en que todo el mundo se queja de las dificultades que tienen para que se alquilen sus pisos, tu situación es privilegiada ¿cuál es tu secreto?

La cuestión no es más fácil o más difícil. Mantenemos nuestros promedios de los últimos 8 años. Simplemente hemos ido adaptando nuestro negocio a las necesidades de los clientes (se amplió el tipo de garantías aceptadas, se contuvieron los precios y sobre todo siempre se mantuvo una relación cercana con el cliente)

¿Has tenido que rebajar el precio de tus pisos para poder alquilar? ¿Cuánto comienzas pidiendo y por cuánto los alquilas?

Más que rebajar lo que se hizo fue “no aumentar”. Disponemos de edificios completos, y procuramos que haya cierta homogeneidad entre los precios. Cada vez que se queda un piso vacío, se le aplica el aumento que corresponda (IPC) y un pequeño redondeo al alza (5-8%). De esta manera el que “se queda” paga algo menos que el entrante, y éste tampoco paga una cantidad exagerada.

Respecto al “regateo”, es una práctica que no forma parte de nuestra empresa. Somos claros y concisos desde el primer momento: a cada cliente potencial se le entrega un dosier con las condiciones perfectamente detalladas (incluido el precio) y un borrador del contrato.

¿Cómo ves el mercado del alquiler actual en España?

Evidentemente hay una gran cantidad de oferta nueva, fundamentalmente por dos vías:

a) particulares que adquirieron segundas (o primeras) viviendas que no pueden mantener.
b) entidades financieras que manejan importantes bolsas de inmuebles procedentes de embargos.

Esto ha provocado que los precios escandalosos de alquiler que se daban en algunas capitales se hayan desplomado, es decir: se ha producido un ajuste.

En los últimos años el mercado de alquiler se convirtió en un negocio muy rentable “a muy corto plazo”, pero era una situación ficticia, y muchos se subieron a esa nube. A poco que se estudie el modelo, se verá que los plazos de amortización entran en la categoría de “medio-largo plazo”, que es realmente como ha funcionado siempre.

El propietario que quiera obtener su beneficio ha de tener en mente ese “medio-largo plazo”, y sobre todo observar el mercado.

Personalmente creo que respetando las premisas anteriores el alquiler sigue siendo un muy buen negocio.

¿Has rebajado las condiciones que pides normalmente a tus inquilinos para poder alquilar? ¿Qué es lo que exigías antes y ahora no pides para conseguir inquilinos más fácilmente?

Los requisitos que pedimos a un cliente siguen siendo los mismos, si bien es cierto que hay algunas fórmulas que han caído en desuso.

Me explico: tradicionalmente se solicitaba un avalista y/o una nómina (aparte del mes de fianza que marca la Ley). En la actualidad las nóminas tienen una gran volatilidad, por lo que no son de utilidad; y el tema del avalista … cada vez el cliente es más reacio a “pedir el favor” de que le firmen (y el avalista tampoco está mucho por la labor). Es por ello que optamos por un aval bancario de 6 meses de renta y/o un seguro de pagos. Si la entidad financiera / aseguradora no da su visto bueno … el cliente es rechazado.

¿Qué gancho ofreces a los inquilinos para que alquilen?

Nuestro gancho es la ubicación de nuestras propiedades (tremendamente céntricas), un precio acorde con la situación, y sobre todo nuestra cartera de clientes. Al realizar la visita con el cliente le mostramos su “futura vivienda” y siempre procuramos que conozca a alguno de sus “futuros vecinos”, de manera que pueda constatar que es cierto lo que ofrecemos (servicio, seriedad, atención, etc).

Otro aspecto importante es que las viviendas se entregan “listas para vivir”, de manera que el cliente no se tenga que preocupar de altas de luz, agua, gas,…

¿Piensas que el Desahucio Express es efectivo? ¿Ayudará a que los caseros pierdan el miedo a alquilar?

Aún no he tenido experiencia personal con este nuevo sistema, pero creo que es un “remiendo”. Ciertamente agiliza algo los procedimientos, pero aún así siguen siendo terriblemente lentos (pasar de plazos de 18 a 14 meses representa un avance, pero insuficiente).

Respecto al “miedo a alquilar”: personalmente creo que ese miedo procede del desconocimiento. Antes de alquilar una vivienda hay que tener claras las reglas del juego (conocer la Ley), y sobre todo marcar unos límites y un protocolo de actuación en caso de impagos y/o problemas. Respetando estas sencillas normas todo sería más fluido.

El perfil tradicional de “casero” (al menos aquí en Galicia) es el de un particular que tiene una segunda vivienda y la alquila. Sin encomendarse a ningún santo acude al estanco (o a Internet), consigue un modelo de contrato que firma con su cliente. Hasta aquí todo correcto, pero …. cuando llegan los problemas (o cualquier diferencia con el inquilino), no saben cómo actuar, desconocen sus deberes y derechos, y por lo general el asunto acaba en el tribunal, con un cruce de demandas (el inquilino no me paga y yo no le arreglo la gotera), en la que ambas partes “tienen razón”, y lo único que se consigue es un gasto económico importante.

Como solución al miedo: información.

Tags:

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>