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Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua

Edificio Pisos

junio 23, 2010 • Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias

Edificio PisosSi eres casero con inquilinos de renta antigua y quieres vender, te interesa saber lo que dice el Tribunal Supremo al respecto. Está todo en una sentencia con fecha de 30 de abril de 2010 y Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, la ha traducido para nosotros. Al grano: los caseros con arrendatarios de renta antigua que quieran vender sus inmuebles deben hacerlo por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.

Pero para entenderlo mejor vamos a ilustrarlo con el ejemplo práctico que trata la sentencia del Tribunal Supremo. Es un contrato de alquiler con fecha de inicio de 18 de enero de 1967. El importe anual de la renta suma 2.041,08 euros. Si se capitaliza al 4,5%, sube a 45.624 euros. Como el precio declarado en la compraventa celebrada el 10 de diciembre de 2003 es de 132.222,66 euros, obviamente excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino. Y por esto, el inquilino puede impugnar la compraventa realizada.

Esto es lo que dice el Tribunal supremo en su sentencia en la que reafirma la doctrina jurisprudencial para este tipo de casos: “Reiterar como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos “secundum legem” , y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53.”

Esto es lo que dice el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964:

“Artículo 53
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:

1.- Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.

2.- Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: 
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.

Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.”


Más información
Pedro Hernández del Olmo:
El precio de retracto de inquilinos

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11 Responses to Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua

  1. Carlos Mostoles Moreno dice:

    Soy un inquilino de renta antigua, y pago mensulmente la cantidad de 46€, me gustaria saber si en caso de que me vendiera el arrendador la vivienda, el importe que deberua pagar por ella. Grcias anticipadas

  2. Carmen dice:

    Vaya vergüenza en los tiempos que corren que haya todavía contratos de renta antigua. Deberían equipararse al precio de mercado y si no pueden alquilarlo que se busquen algo mas barato. Vaya tela!!

  3. Angeles dice:

    Carmen, tu comentario me parece fuera de lugar. Supongo que eres terrateniente o millonaria. La diferencia de los alquileres de antes con los de ahora es que son totalmente abusivos los precios del mercado y los que pagan un alquiler nomalmente no lo están por gusto, si no porque no cuentan con recursos para una compra. Muchas de las personas que cuentan con un aluiler de renta antigua son pensinistas que no llegan a 400 € mensuales. Y también le digo que la renta antigua no son 20 duros, sino que las rentas son hasta de 400 € y se revaloraizan con IPC y tambiñen hay que pagar IBI.

  4. nita garrido dice:

    Esto de los alquileres de renta antigua …es una vergüenza ..yo tengo 2 de 20 euros cada uno con propiedad pero a mas de 50 km.q es lo q les marca la ley …es un negocio redondo para ellos .les tienes q pagar lo q no pagaron en su vida ..estamos haciendo de ONG del Gobierno ..así de claro ..y los aguantas 100 años con subrregaciones y todo ..bien gratis .y el dueño a

    Aguantar …es desesperante

  5. Gloria dice:

    Totalmente de acuerdo con Nita y Carmen,que verguenza nuestros hijos pagando 700 euros y estos inquilinos 6 euros,con la que esta cayendo deberia de caérseles la cara de verguenza pagarle al propietario 6eiros.

  6. Gloria dice:

    Angeles ,su comentario si que esta fuera de lugar,con todos mis respetos si cobran 400euros,que vayan a servicios sociales,,todos tenemos derecho a una vivienda según la constitución,y los propietarios no tienen la culpa.

  7. jesus dice:

    Estoy de acuerdo que es una verguenza pero tratar de que lo entiendan quienes viven gratis es una perdida de tiempo. Algunos han tenido tiempo de sobra de comprarse un piso pero no, es más facil vivir a costa de otros y además algunos ayuntamientos como es el caso del mio, en Molina de Segura dan ayudas a los inquilinos. Como la ley no coge el toro por los cuernos pues algunos hasta se compran otras viviendas o heredan y siguen viviendo en la de alquiler que les resulta más barato. Este es un pais de caraduras y subsidiaos y así nos va a los que contribuimos religiosamente a Hacienda. En fin animo, y no me quiero calentar, pero de “perdios al rio”

  8. Pablo J. dice:

    Hola, veo que hay diferentes puntos de vista respecto al problema de las rentas antiguas. El caso es que hay diferentes casos y causas. El caso de muchos edificios antiguos es que no se vendían se alquilaban antes de ser construidos (como hoy se venden ) mediante el pago por adjudicación del alquiler de una cantidad de dinero (ENTRADA), evidentemente esto debe proporcionar algún derecho al INQUILINO que pagando un alquiler al mes durante años, es mas dueño del piso que el dueño o heredero del mismo, por ello el INQUILINO posee derechos irrefutables difíciles de discernir por los nuevos dueños de algo tan simple. EJECUTAR LA VENTA DEL INMUEBLE AL PRECIO CORRESPONDIENTE Y VERAS QUE NO es oro lo que reluce. el valor que crees tener el propietario NO es lo deseado. ACTELO MIRAR. EL DERECHO ES LEY. En la mayoría de los casos.

  9. maria dice:

    He estado trabajando toda mi vida y no he podido acceder a la compra de una vivienda. Soy inquilino de renta antigua, pensionista y pago casi 300 euros de alquiler y el Ibi todos los años. No tengo derecho a ayudas de servicios sociales ni nunca las he pedido. Creo que hay que ver la singularidad de cada caso. Gracias

  10. Espersnza dice:

    Hola os cuento mi caso aver si me podríais ayudar,yo soi inkilina de renta antigua pago 300 y e pagado dursnte dos años imedio pero lo k llevo de este año le debo el alquiler de ocho meses,tengo la mitad del dinero pero los propietarios no me lo quieren cojer porque dicen que an vendido la propiedad,sin enseñarme ningún papel ni nada,yo tengo un contrato de tres años k justo acaba de terminar y me kieren dejar en la calle con dos niños pequeños. Dos perritos y todas las cosas que podría ASER nesesito alluda gracias

  11. javier dice:

    Tiene razón Carmen

    Es una verguenza que sigan existiendo viviendas con inquilinos de renta antigua, un problema del Estado que es proporcionar vivienda a las personas sin recursos lo repercuten a muchos propietarios que tampoco tenemos recursos más allá de la miseria que nos pagan y encima nos frien a impuestos

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