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Cómo hacer la reserva de tu piso en alquiler

octubre 22, 2010 • Guías Alquiler Pisos

Edificio ApartamentosRaúl está a punto de alquilar un piso y no tiene claro si las condiciones exigidas por la inmobiliaria para reservar el piso son justas.

Dai quiere saber cuánto debe pagar como señal del piso que le gusta.

Jesús duda, no sabe si tiene derecho a la devolución de su reserva.

Y así podríamos seguir enumerando casos que se repiten en La Comunidad, son inquilinos que no saben cómo reservar sus pisos en alquiler y qué condiciones son justas y cuáles abusivas.

Armando García Fernández, abogado y experto de La Comunidad, intenta aclarar conceptos a Raúl y recogemos aquí su explicación para que el resto de inquilinos y caseros sepan cuál es la base legal de una reserva para alquilar un piso y cómo se puede hacer.

Reserva de arrendamiento.

La Sentencia del TS de 13 de Octubre de 2.005, que viene a resumir la doctrina jurisprudencial sobre el precontrato y sus consecuencias:

” En efecto, el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o “pactum de contrahendo” bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 Diciembre de 1.995; 16 de Julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.”

Aunque hace referencia al precontrato de compraventa, lo cierto es que su doctrina es plenamente aplicable a todos los precontratos, según reiterada jurisprudencia. Por lo tanto, el contrato de reserva de vivienda o de local debe contener los acuerdos esenciales que las partes hayan alcanzado respecto al futuro contrato de arrendamiento.

Clases de arras

Con arreglo a la función que desempeñan, en la actualidad, podemos distinguir tres tipos de arras patrimoniales: confirmatorias, penales y penitenciales ( STS de 24 de Octubre del 2002.) La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no se da a título de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. Así, el empleo de la palabra “señal” es necesariamente un anticipo del precio (SSTS de 2 de Diciembre de 1988, 9 de Mayo de 1990, 20 de Febrero de 1996.)

Arras Confirmatorias
Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (STS de 22 de Septiembre de 1999). Ante su incumplimiento se aplicará el artículo 1.124 CC

Arras Penales
Como entrega de cantidad para responder del cumplimiento del que tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo ( STS de 9 de Marzo de 1989). En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la opción de exigir el cumplimiento, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, sólo en el caso de que las partes lo hubieran pactado, abonando la jurisprudencia esta tesis, así la STS de 26 de Diciembre de 1991, 19 de Mayo de 1998

Arras Penitenciales
Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que específica y únicamente se refiere el art. 1454 CC, y, por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra “señal” exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (SS 11 Oct. 1927, 5 Jun. 1945, 20 Abr. 1955, 15 Oct. 1956) y que el contenido del art. 1454 CC no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, a que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (SS 7 Feb. 1966, 20 May. 1967, 16 Dic. 1970, 10 Nov. 1983, 10 Mar. y 12 Jul. 1986, 30 Abr. 1988, 9 Mar. 1989, 12 Dic. 1991, entre otras muchas)”

9 Responses to Cómo hacer la reserva de tu piso en alquiler

  1. Yolanda López dice:

    el importe en concepto de entregado de paga y senal como reserva del alquiler de un apto. en la costa que se entrega al propietario del mismo para que te guarden ese apto para una quincena determinada en verano. Se puede recuperar dicho importe si antes de ir anulamos la reserva. o se pierde.

  2. AMPARO dice:

    Alquilamos un piso durante el mes de octubre, con el compromiso por escrito de que con fecha 1 noviembre, se haría un contrato de larga duración, 1 año + 2. Que pasa se alguna de las partes no quiere firmar de la larga temporada. Se hizo entrega de un mes de fianza completo. El inquilino perdería la fianza?, y si fuese el propietario el que no quiere firmar el contrato de un año, debería devolverle la fianza y alguna indemnización?, no se pacto penalización en ninguno de los dos supuesto.

    Gracias

  3. Elena dice:

    Hice una transferencia de 200€ en abril para la reserva del alquilar de un apartamento en Cullera en agosto y un mes antes avise a la dueña de que no podíamos ir, mi sorpresa es que me dice que no me devuelve la señal. No hay contrato, solo mi justificante de haberle hecho la transferencia y mensajes de wasap donde la indico que me lo cancele con un mes de antelación . Se puede recuperar dicho importe??, como debo de proceder.

  4. Juanjo dice:

    Amparo, utilizas un lenguaje muy complicado. Si quisiera un copy/paste me iría directamente a la origen del dato y no a un blog que se supone que está para ayudar, no para dejarte igual.
    Muchas gracias por el esfuerzo.

  5. Hola Juanjo,

    Si me dices qué dudas tienes puedo intentar aclarártelas. O si quieres, también puedes preguntar directamente en La Comunidad porque allí hay expertos inmobilarios dispuestos a ayudarte. Te dejo el enlace: http://goo.gl/Goy7Y7

    Saludos,
    Amparo, de Enalquiler.com

  6. Luis dice:

    Entregué una señal con documento de entregas en el cual solo se específica que si yo renuncio no se me devuelva la señal,,, ahora es el propietario el que no quiere firmar,,,, tengo derecho al doble de lo que firme aunque el documento no lo especificará. Gracias

  7. BELEN dice:

    yo entregue una cantidad de 500 euros como concepto de reserva y señal para un piso de alquiler.Cuando hble con los de la inmobiliaria me comentaron que ese dinero estaba seguro y se me devolveria hasta que se firmara el contrato.A la semana les llame para decirles que no queria el piso que habia encontrado algo que se ajustaba mas a mis necesidades y mi sorpresa que no me devuelven la fianza,que eso no es lo que me habian dicho….total estoy sin 500 euros y sin poder reclamarlos.para mi esto es UNA ESTAFA .si alguien me puede ayudar o informarme…gracias

  8. Ana dice:

    Mi pareja y yo hemos dado una reserva para un piso , al final me han comunicado en el trabajo q en breve me trasladan de cuidad , víspera de firmar el contrato llamé xa anularlo , la de la inmobiliaria se niega a dármela xo en realidad no hemos firmado nada ni hemos dispuesto de llaves ni de nada del piso y solo el inmueble ha estado una semana fuera de mercado, que debo hacer xa reclamarla aunq sea una parte?

  9. Noelia dice:

    A través de una inmobiliaria encontré un piso de alquiler vacacional para el mes de agosto. Después de haber dado la señal, el propietario ha dicho que no lo quiere alquilar. ¿ qué debería hacer?

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