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A quién le toca pagar los parches en casa

Reparaciones Pisos Alquiler

septiembre 10, 2010 • Guías Alquiler Pisos

Reparaciones Pisos AlquilerEl arreglo de la caldera, la sustitución de un grifo, la pintura del piso … son fuente de conflicto entre caseros e inquilinos. ¿A quién le toca pagar estos parches en la vivienda? La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dice que el casero debe asumir todas las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda (art. 21.1) y el inquilino las pequeñas reparaciones que se deban hacer por el uso ordinario de la vivienda (art. 21.4) Pero, ¿cuál es el límite entre el arreglillo que debe pagar el inquilino y el mantenimiento de la vivienda al que está obligado el casero? ¿Qué se considera pequeña reparación? El debate es eterno, pero Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, ha intentado poner un poco de orden con una recopilación de sentencias que tratan estos casos.

Para ponernos en contexto, debemos echar un vistazo primero a lo que dice textualmente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 sobre el asunto.

“Artículo 21. Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”

Y teniendo esto en mente, echa un vistazo a los casos prácticos que ha recogido Pedro Hernández del Olmo. Te pueden servir de guía cuando tengas que hacer una pequeña reparación en casa, pero, por supuesto, si no hay acuerdo y tienes ganas de pelear, siempre puedes ir a los tribunales a que decida el juez.

1.- Casos prácticos en los que le tocó pagar al casero

A.- Reparación de instalación eléctrica por antigua
Paga el casero porque no se puede entender que sea una pequeña reparación, sino que es una reparación para conservar la habitabilidad de la vivienda


“La reparación consistente en el cambio de la instalación eléctrica de la vivienda debida a la obsolescencia y antigüedad de la misma ya que la instalación eléctrica originaria ha devenido, con el paso del tiempo, insuficiente para los electrodomésticos que ha ido instalando el usuario.

En este caso, no podemos entender que se trate de una “pequeña” reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, cuyo abono correspondería al usuario, sino de la necesidad de dotar a la vivienda de una instalación eléctrica que responda a las necesidades actuales de habitabilidad que, en forma alguna, según es de notorio conocimiento, son las que pudieran tenerse en el año 1959. (STSJ de Madrid -Sala de lo contencioso- de 24 de julio de 2008)”

B.- Pintar el piso
Paga el casero porque no se considera una pequeña reparación, considera que se tiene que pintar porque el deterioro de la pintura es inevitable por el paso del tiempo.


“El pintado de todo el piso

No nos parece que constituya una pequeña reparación y tampoco la descripción que se hace de los trabajos a realizar nos parece que ponga de manifiesto que la vivienda no se mantuviese en buen estado por la inquilina, sino que las reparaciones obedecen al deterioro inevitable que sufre una vivienda habitada durante varios años. Por ello, a falta de pacto expreso, no consideramos que la arrendataria estuviese obligada a pintar el piso (SAP de Cádiz de 26 de diciembre de 2006)”

C.- La reparación del calentador del agua
La paga el casero porque el arreglo de esa avería en concreto no se considera una ‘pequeña reparación’.


“La reparación de la avería sufrida por el calentador de agua.

Debe compartirse el criterio de la recurrida de reputar ajustada a derecho la misma si se tiene en cuenta que no puede calificarse la llevada a cabo de una “pequeña reparación”, derivada del uso ordinario por los demandados de tal electrodoméstico, únicas que el apartado 4º del art. 21 de la LAU autoriza a repercutir en los inquilinos (SAP Asturias 19 de setiembre de 2005)”

D.- Reparación de tuberías
La paga el casero porque no se considera una pequeña reparación, ni el daño lo causó la inquilina.


“Avería en una tubería de desagüe afectada por corrosión que provocó la inundación de algunas dependencias de la vivienda.

Concurren los requisitos previstos en el artículo 21.3 LAU para considerar a la arrendataria como acreedora porque después de haber comunicado al arrendador la necesidad de ejecutar esa reparación que se estimaba necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y de permitir su verificación directa, no tuvo otra opción que, con el fin de evitar una incomodidad grave, proceder, a su costa, a la urgente reparación. No consta que la avería se haya producido por causa imputable a la arrendataria ni tampoco que se trate de una pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario, por lo que ningún obstáculo existe para que exija el reembolso del importe de la reparación (SAP de Alicante de 26 de noviembre de 2003).”

2.- Casos prácticos en los que tocó pagar al inquilino

A.- Revisión de la instalación del gas
La paga el inquilino porque se considera una pequeña reparación al ser la revisión del gas un mantenimiento que se debe realizar al dar de alta el servicio y usarlo de forma ordinaria. También el importe (5.750 pesetas) también influyó en este caso para considerarlo pequeña reparación.


“Revisión de la instalación del gas

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario y ello por cuanto resulta evidente que la revisión del gas obedece al alta en el servicio como consecuencia de su utilización ordinaria, y además goza de esa otra cualidad de pequeña reparación dada su cuantía de 5.750 ptas. (SAP Albacete de 24 de febrero de 2000)”

B.- Reparación de un mueble en un local de negocio
La paga la inquilina porque la reparación era mínima y con un coste económico pequeño.


“Intervención reparadora en las guías y puertas de un aparador.

Si realmente esas guías y puertas del aparador necesitaban una intervención reparadora con fines de conservación, cuando menos ajustando las guías y colocando unos topes para evitar los golpes bruscos generadores de la fatiga del vidrio, bien podía haberlo asumido la arrendataria, en tanto que constituía una pequeña reparación de escasa relevancia mecánica e importe económico, además de haber asumido la arrendataria los gastos de conservación en la cláusula 5ª del contrato, entendiendo por tales los que exija el desgaste por el uso ordinario del local de negocio, entre los que estaría la reparación de las guías de las puertas del aparador, utilizadas constantemente desde la suscripción del contrato casi siete años antes (SAP Gerona 17 de febrero de 2003)”

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29 Responses to A quién le toca pagar los parches en casa

  1. misericordia dice:

    vivo en un piso de alquiler, y he tenido que pintarlo todo, y arreglar unos cuantos desperfectos, en total he invertido unos 6.ooo €, he hablado con el propietario para poder llegar a un acuerdo y poder recuperar algo del gasto que he tenido, todo se ha hecho con su consentimiento, pero no llegamos a un acuerdo, yo le dije de ir descontandolo del alquiler pero me dice que no, me gustaria saber como puedo o que devo hacer…por lo menos para poder recuperr algo del gasto que he tenido, llevo solo cuatro meses viviendo , el arreglo que me otrece es que cuando renovemos el comtrato hablaremos, pero si cuando llegue el año me dice que no quiere renovar…..yo guardo todos los tiques y las facturas de los gastos que he tenido….. gracias y espero una respuesta……?

  2. amparo bb dice:

    Misericordia, es que dentro de un año, tu arrendador no podrá NO RENOVARLO.
    Durante los próximos 5 años, sólo tú podrás decidir.
    Cada vez que el contrato cumpla años, podrás elegir si continuar un año más o irte.
    Si deseas continuar un año más no tienes que hacer nada ni firmar nada. Por omisión, el contrato se prorroga el solito por otra anualidad.
    Cuando decidas irte (siempre en uno de los cumpleaños del contrato) sólo tendrás que avisar fehacientemente al propietario mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
    Si no decides irte y pasan los años y llega el 5º cumpleaños del contrato, ahí tendrás que esperar a ver qué hace o dice el propietario. En ese momento – previo aviso fehaciente 30 días antes – él SI puede elegir no prorrogar.
    Si no lo hace, es decir, si no te comunicara nada (mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo) entonces el contrato seguiría por hasta 3 años más. Y en esos 3 años, sólo tú podrás decidir en cada cumpleaños si seguir o dejarlo.

    Si necesitas más información, haz tu pregunta aquí:
    http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler.html

  3. Carolina dice:

    Hola,
    el piso que estoy alquilando posee dos baños, pero uno de ellos despide un olor muy desagradable, olor a cloaca. esto ocurre desde ya hace unos meses y con mas frecuencia que cuando me fui a vivir alli. El asunto es que es a estas alturas he tenido que dejar de usar ese baño porque el olor es insoportable. aun no he cumplido el año de alquiler, pero es que ya no se puede vivir con ese problema. y le he pedido al propietario rescindir el contrato, pero él no quiere. en definitiva, ni se hace cargo del problema ni me deja irme del piso. que debo hacer ? muchas gracias

  4. Fran dice:

    Hola:

    Mi consulta es la siguiente… Hace 3 meses que me fui de un piso que estuve alquilando un año y medio y justo un mes antes de irme se rompio el lavarropa; al llamar al tecnico me hace una nota que el problema se debe al desgaste por el uso de la misma, y al consultarle si es que yo la he roto me responde que no ( salvo que lavara con ladrillos dentro )..el caso que el dueño del piso me exigia 170 € por la reparacion de la misma y yo solo le di 100, ya que entendia que tambien la habia usado durante año y medio. A esto debo decir que al irme le deje una canalera TDT y unas 5 bombillas de bajo consumo…y para finalizar tengo que decir que al mudarme hice el cambio de titular del telefonofijo y me cargaron a mi 70€ que debia el dueño sin habermelo devuelto y diciendo que era cosa de la compañía de teléfonos ( sin mostrarmr el recibo de pago )..asi que mi consulta es..

    Tenia derecho a reclamarme lo del Lavarropa; tengo que darle los restantes 70€ ??? ( que no se los di por los 70 que me cobro la compañía de teléfonos por su factura )..

    Gracias por su atencion

  5. Amparo dice:

    Hola,

    En La Comunidad podrás obtener respuestas a todas tus dudas sobre alquiler.

    Visita La Comunidad aquí: http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler.html
    Y haz tu pregunta directamente, ya verás como te contestan en seguida con todos los detalles e información que necesitas.

    Saludos,
    amparo

  6. Amparo dice:

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    Saludos,
    amparo

  7. Virginia dice:

    Para Carolina,
    Prueba a quitar el mal olor sellando con silicona sin dejar ningún poro, la base del water y que siempre tenga agua en el fondo, verás como se te soluciona.

    Saludos,
    Virginia

  8. Isidro dice:

    Hola:
    Vivo en alquiler en piso compartido. Cuando llevaba 2 meses se rompió la lavadora. La arrendataria nos dijo que teníamos que pagarla nosotros. Como no estábamos de acuerdo estuvimos un mes y medio sin lavadora hasta que, hartos de no poder lavar la ropa, tuvimos que acceder y comprar una nueva puesto que el importe de la avería ascendía a 300 € aprox. La nueva costó 250 €. Me gustaría saber si estábamos obligados a efectuar tal pago y, si en lo sucesivo se estropea otro electrodoméstico, frigorífico, campana extractora, horno, etc.. estaremos obligados a repararlos o sustituirlos.

    Gracias.

  9. Monica dice:

    Hola

    Tengo un piso alquilado desde hace un año y cuando entramos a vivir en la vivienda le comunicamos a la propietaria que tenia un mueble en la vivienda lleno de agujeros de carcoma, vamos que no habia por donde cogerlo, y ella misma nos dijo que lo tiraramos. Pero el problema no queda ahi sino que dias mas tarde tb nos dimos cuenta que la carcoma tambien habia entrado en el suelo del parquet y aunque ella esta informada de esa situacion solo nos dice que tapemos los agujeros pero la verdad es que no paramos de ver carcomas por la vivienda volando y nuevos agujeros

    Mi pregunta es que si deberia segur tapando agujeros o esta obligada a tomas mayores medidas como las de acuchillar y tratar el parquet, la verdad que tambien nos da miedo pq compramos algun mueble nuevo y tenemos miedo que resulten dañados

    Gracias

  10. Mónica dice:

    Acabo de leer que la revisión de la instalación de gas corre a cargo del inquilino, por darlo de alta. En mi caso, llevo un año en este piso, yo no lo he dado de alta..- Y además se hace cada cuatro años, con lo cual, yo creo que no me pertenece pagarla a mi, ya que los tres años anteriores yo no estaba en este piso. Yo pensé que corría a cargo de la dueña del piso. ¿Qué me decís? Porque estoy hecha un lío.

  11. Esther dice:

    Hola,
    Yo llevo viviendo en un piso de alquiler 6 meses y hace 2 meses que se quedó la llave en la cerradura y no la podía sacar, tuve que llamar a un cerrajero, el qual me cobró 120€ por solo sacar la llave, el dilema fue que el cerrajero me dijo que tenía que cambiar el bombin porque sinó me volvería a pasar, total, cambié pero me costó la broma 160€ mas.
    Hablé con la immobiliaria y me dicen que como ya llevaba 4 meses viviendo lo tengo que pagar yo porque es problema de un mal uso mio, ellos me lo entregaron el piso y cerraba bien y yo les dije que no estaba de acuerdo porque en 4 meses no es muy normal romper un bombín y más de una puerta como es la de este piso que segun el cerrajero es complicado romper. Hasta el cerrajero me dijo que estaba en mal estado el bombín.
    Mi duda es, en mi caso quien debería pagar los 160€ del bombín? la propietaria o yo
    Gracias

  12. Sole Martin dice:

    Hola, me gustaria saber quien tiene que reparar la puerta de salida de casa. Si por el uso se mueve o se ha desencajado o es el dueño, por ser reparación . Gracias

  13. jose dice:

    ola mi pregunta es la siguiente .vivo en un piso de alquiler donde los eletrodomesticos son del propietario y se a roto la lavadora .quien la tiene que arreglar yo o el propietario .llevo viviendo solo 6 meses

  14. Eruhin dice:

    Hola, con respecto a este tema, yo tengo una duda: vivo en Cáceres y la vivienda que alquilo se inundó con la pasada tormenta. El casero no se ha negado a las reparaciones, pero este piso no se encuentra en las condiciones de habitabilidad estipuladas en el contrato y la fecha de las reparaciones aún está por decidir. Aún siendo optimista y pensando que las reparaciones se hicieran pronto, tendría que abandonar el piso durante un mes aproximadamente para que se efectuaran todos los arreglos. Y esta es mi pregunta: ¿si abandono el piso ahora, tengo derecho a la devolución de mi fianza?¿Tendría mi casero, en caso negativo, la obligación de pagarme otra vivienda?
    Gracias por su ayuda.

  15. Patricia dice:

    Tengo mi piso alquilado y cuando lo compré, hace un año, tuve que hacer la instalación eléctrica nueva. Ahora la inquilina me dice que se le ha quemado y sin hablar conmigo antes ni llamarme la ha reparado. Este mes no me ha pagado el alquiler porque dice que le tengo que descontar esa factura que asciende a 200€, mi pregunta es ¿si la instalación era nueva y se le ha quemado a ella, la reparación también tengo que pagarla yo?

    Gracias

  16. pilar dice:

    A quien le pertenece pagar, el arreglo del aire acondicionado, al propietario, o al inquilino. ya que un dia me encuentro que del techo del cuarto de baño, cae una buena cantidad de agua, y resulta que es del aire acondicionado, cuando bienen areglarlo, le sacan todo el gas y lo rellenan de gas nuevo, porque dicen que la nueva normativa a si lo esigen, ya que el que tenia ya no se fabrica, y el importe es de casi 300€.

  17. MONICA dice:

    Hola, hace un año me vine a un piso de alquiler, este pasado mes de septiembre se cumplió la primera anualidad y posiblemente en un par de meses me marche de él.

    Tengo derecho a rescindir mi contrato en el momento que lo vea necesario o por el contrario tengo que quedarme otro año más?

  18. JACQUELINE Milar dice:

    hola estoy indignada puesto que la caldera se ha roto,vivo en un piso compartido en el cual yo solo pago por el alquiler de mi habitación y pagué mi fianZa en su momento.El caso es que mi compañero es el titular de la vivienda alquilada por un amigo suyo.LA CALDERA ES MUY ANTIGUA MARCA ELTON QUE DEJÓ HACE TIEMPO DE FABRICARSE ESA MARCA.Lo que ha sucedido es que un dia giré la ruedecita de plastico y está se venció…me costó mucho encontrar esa pieza y la compré de mi dinero,pero al instalarla la caldera seguía sin funcionar…ahora bien la visita son 25 euros ,que ahora dice mi compañero que son 80 euros y el problema de la caldera es que el gas no sale…Yo por navidades me he ido fuera a visitar a mi familia.Ahora me dice que la caldera cuesta 400 euros y q lo tengo que pagar yo…porque sinó me echa del piso tirando toda mi ropa y quedandose con la fianza de 350 euros.Yo no tengo contrato por mi habitación pero estoy ahí empadronada.QUE ES LO QUE TENGO QUE PAGAR YO???PIENSO QUE COMO MUCHO DEBERIA DE PAGAR LA VISITA PESE A QUE LA CALDERA SE HA ROTO POR MOTIVOS AJENOS A MI PUESTO QUE LO QUE ROMPI (LA RUEDECITA) LA COMPRÉ NUEVA. y un tecnico me informó que si ya no funcionaba es porque ese no era el motivo….QUE DEBO DE HACER????ME URGE UNA RESPUESTA LO ANTES POSIBLE POR FAVOR!!!MUCHAS GRACIAS!!!

  19. Davinia dice:

    Buenos días, soy arrendador, me puede decir por favor a quien corresponde el arrreglo de lo siguiente:
    1. Piso alquilado durante 7 años a la misma persona: reparación de ventanas estropeadas porque es una zona con fuerte viento. Ya le he mandado a alguien a repararlas en 2 ocasiones con anterioridad.
    2. Piso alquilado desde hace 3 años a la misma persona: perdida de agua alrededor de la taza del inodoro. Me dice el inquilino que le ocurre desde hace más de 1 año, pero es ahora cuando me lo comunica. Y que un fontanero le dijo que es debido a una mala instalación del mismo. Por eso me lo reclama a mi, pero lleva así desde hace más de 1 año y me lo comunica ahora ¡¡¡
    3. Humedad en un dormitorio a consecuencia del baño contiguo, que filtra agua a través de las juntas de la bañera. La inquilina es obesa y estimo que con el uso de la bañera, ésta se ha ido despegando. Hace 1 año que alquiló el piso y antes de entregárselo le dimos el baño recién reformado, con la bañera recién puesta. Pero creo que con el peso que tiene la señora, inevitablemente, se ha ido despegando. Sin embargo ella dice que la bañera es de mala calidad y se movía desde el principio de ella vivir allí…
    Millones de gracias por su información de antemano.
    Saludos, Davinia Cruz

  20. natalia dice:

    hola soy propietaria y queria consultar, yo alquile una casita amueblada con muebles y electrodomesticos, a mi inquilino le entraron a robar a la casa y le rompieron la puerta de entrada, le robaron electrodomesticos. mi pregunta quien se hace cargo de todos los gastos, la puerta quien la deberia arreglar?? gracias Natalia

  21. ana dice:

    Natali, si entraron a robar, se supone que se presentó la pertinente denuncia ante la Policía, también se supone que tú como propietaria tendrás asegurado el piso y tu seguro te pagará lo que te han robado a ti y os desperfectos por el robo con fuerza, entre ellos, la puerta, cerradura, y desde luego los objetos robados.
    El inquilino si le han robado objetos suyos personales, tendrá que reclamar a su seguro, y otra cosa ¿seguro que se forzó la puerta o quizás es un simulacro para despitar y no decir no cerré bien la puerta y llegué encontré habían robado…..?
    Suerte

  22. sergio dice:

    hola, los focos de un bajo que tengo alquilado se estan descolgando ,cuando entre tenia ya en alguna partes del techo remiendos de rajas etc ,el bajo tiene muchos años,tambien lapuerta de entrada se esta descolgando, y la puerta de seguridad (rejas) se esta enrrobinando del agua y de la humedad ,me gustaria informarme quien tiene que correr con estos gastos?

  23. CLAUDIO dice:

    mi consulta es la siguiente una tormenta de viento rompe parte de un galpón viejo que está alquilado, quieren cobrarnos la mitad del arreglo a quien le corresponde pagar??

  24. luz dice:

    Hola, tengo una duda y me gustaría que me la resolvierais.
    Yo soy propietaria de una vivienda que tengo alquilada, el contrato del gas está a mi nombre y las facturas domiciliadas al nombre del inquilino.
    La compañía del gas te obliga a pasar una revisión cada año por lo que tengo contratado un servicio para no tener que pagar esa revisión todo de golpe y además entra las reparaciones que pudiera tener esa caldera en un futuro.
    Quería saber quien tiene que pagar eso el inquilino o yo, porque el me ha estado descontando el dinero de la factura cada mes.
    He leído que el mantenimiento de los electrodomésticos le corresponde a el .
    A ver si me podeis sacar de esta duda.
    Un saludo

  25. Sonia dice:

    Hola. Mi pareja y yo llevamos un año y 4 meses viviendo en un piso de alquiler. Desde entonces se nos han fundido las bombillas (fluorescentes) de las lámparas del salón cada 2 ó 3 meses, aproximadamente. Esta frecuencia no nos parece normal y creemos que es porque las lámparas están muy viejas, o bien por algún fallo en la instalación eléctrica. Al comentárselo al casero nos propone que cambiemos las lámparas del salón y hagamos el pago a medias. Tiene sentido que lo paguemos a medias? debería pagarlo el casero o nosotros? Considero que se debe al deterioro por el uso, pero me gustaría que me dieran opinión. Gracias

  26. Hola,

    Te recomiendo que hagas tu pregunta en La Comunidad porque allí hay expertos inmobiliarios dispuestos a ayudarte.
    Pulsa sobre el enlace y haz tu pregunta >> http://goo.gl/Goy7Y7

    Saludos,
    Amparo, de Enalquiler.com

  27. Alicia dice:

    Buenas noches. Quisiera saber quién tiene que hacerse cargo de la sustitución de la nevera. Llevamos ya más de 2 años en un piso alquilado se ha estropeado la nevera y el casero dice qué al llevar 2años nos corresponde hacernos cargo de la sustitución.
    Gracias

  28. Alicia dice:

    Ahh y que debería tener seguro de hogar

  29. MACARENA dice:

    Buenos días, llevo 6 meses viviendo en un piso alquilado, y los fluorescentes de la cocina hay que cambiarlos porque a veces tardan mucho en encender, quien tiene que pagarlos, yo o el arrendador. Gracias

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