Especialistas en pisos en alquiler

Lo que debes saber cuando alquilas

VERA GRANDE ALONSO

junio 22, 2010 • Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias

VERA GRANDE ALONSO1. Cuando se visita una vivienda ¿qué es lo que se debe considerar para valorarla correctamente?
Lo principal es que la vivienda guste, pero no sólo hay que dejarse llevar por eso. También hay que tener en cuenta otros factores relacionados con la calidad, la seguridad y la solidez de la vivienda y el edificio.

• Antes de entrar debe observarse el aspecto general del edificio o la casa en cuestión, y si hay alguna deficiencia en las aceras o en el alumbrado.

Además puede solicitarse al Ayuntamiento información sobre las previsiones de dotaciones de comercios, áreas verdes, escuelas y tiempo en el que van a ejecutarse.

Acceso a la vivienda. Si lo que se visita es un piso, es importante fijarse en el tamaño del portal; las dimensiones deben ser acordes al número de viviendas que comprende, de tal modo que permita el libre acceso del usuario y sea lo suficientemente espacioso como para entrar y salir holgadamente. Por otro lado, el portal debe disponer de un sistema de cierre que proteja la seguridad de los vecinos.

Acabados interiores. En cuanto al parqué, las baldosas, pintura, carpintería, molduras, zócalos, deben ser de material resistente y de fácil limpieza, aunque, claro está, deben ser del gusto del inquilino. Es conveniente comprobar el estado de las ventanas, tanto por el aislamiento térmico como acústico.

Orientación. Una buena orientación es importante porque permitirá aprovechar mejor la energía solar proporcionando a la vivienda no sólo iluminación natural sino que ayudará a climatizarla durante el invierno.

Ventilación. Lo mejor para una vivienda es que tenga ventanas a ambos lados para formar ventilaciones cruzadas. En cualquier caso, el uso de aparatos en los que se produzca combustión condiciona la necesidad de ventilaciones propias de seguridad y para la salida de humos y por tanto deben cumplirse las reglamentaciones para cada tipo de combustible.

Ruidos. Hay que comprobar que el ruido, tanto exterior (del tráfico, de industrias, o talleres cercanos, bares o locales de ocio) como interior (de los ascensores, de las tuberías) no sea excesivo pues puede resultar muy molesto.

Servicios e instalaciones comunes. El edificio puede tener instalaciones centralizadas o no, como calefacción, agua caliente…etc.

En ese caso se debe comprobar de si se dispone de contador individual para medir el consumo. De cualquier manera, siempre que la vivienda visitada tenga calefacción se recomienda preguntar la clase de energía que utiliza porque este es un aspecto que puede elevar bastante los gastos que se quieran destinar al mantenimiento de la casa.

Fontanería. El estado de la fontanería únicamente puede apreciarse a simple vista por el funcionamiento de los grifos, la rapidez de los desagües, y la existencia de las correspondientes llaves de paso. Es importante observar si hay buena presión de agua y si pueden abrirse varios grifos a la vez sin que pierdan presión y caudal.

Instalación eléctrica. Los detalles más importantes a tener en cuenta serán los siguientes:

o Deberá comprobarse si existe mecanismo de corte general de corriente, e interruptor diferencial.
o Verificar el número de puntos de luz y su distribución, así como los interruptores existentes, viendo si están instalados de modo que al entrar en una habitación pueda iluminarse fácilmente.
o Debe comprobarse si existen suficientes enchufes para la instalación de lámparas, electrodomésticos etc.
o Por razones de seguridad en los cuartos de baño, los interruptores y otros mecanismos no deben poder manejarse desde la bañera.

Garaje. Si la vivienda se alquila con garaje, es importantísimo que también se pueda ver para tener en cuenta sus aspectos físicos, la facilidad con la que puede accederse, el tamaño con respecto al vehículo, la necesidad de maniobras, y si hay acceso directo desde él a la vivienda.

Es primordial notar si en los techos, paredes o suelos existen grietas o humedades. Si así fuese, lo mejor es consultar con un arquitecto que valore la importancia de estos defectos de la construcción.
Otros aspectos importantes a la hora de elegir una vivienda son los referentes a la distribución, superficie, espacios de almacenamiento, trasteros, armarios, tendederos, etc.


2. ¿Qué contenidos debe incluir un contrato de alquiler estándar?

• Identidad de los contratantes.

o Propietario: El poseedor del título de propiedad de la vivienda o del derecho a ponerla en alquiler.
o Inquilino: Quien adquiere el uso de la vivienda.

• Identificación de la finca arrendada.

• Duración pactada.

• Renta inicial del contrato.

• Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.


3. Recomendaciones para un contrato

Resulta especialmente conveniente:

• Formalizar por escrito el contrato de arrendamiento.

• Comprobar la titularidad registral de la vivienda.

• Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.

• Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiera. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.

• Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato.

Hay que tener en cuenta que un contrato de arrendamiento se encuentra regulado en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

También debe considerarse que a efectos de la aplicación de la ley vigente, se entiende por vivienda aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad de “primera vivienda” del arrendatario.

Así, la ley no es de aplicación a las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las Universidades, etc.), ni a las denominadas “viviendas suntuosas”, es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional; en ambos casos las partes son libres para acordar todos los términos del contrato.


4. La duración del contrato

Inquilino: Puede firmar por el plazo que quiera, de acuerdo con el dueño. Eso sí, la ley le permite renovar anualmente hasta cinco años si así lo desea. Después de transcurrido ese tiempo puede prorrogar el contrato de nuevo por plazos anuales de hasta 3 años.

Propietario: El propietario solo puede evitar la prórroga forzosa (hasta 5 años) si hace constar en el contrato su necesidad de ocupar la vivienda antes de transcurrir ese periodo de tiempo.


5. La fianza

Inquilino: En el momento de firmar el contrato tiene que entregar una fianza en metálico, que será de un importe similar a una mensualidad. El fin de esta fianza es garantizar que el inquilino devuelva el piso en estado normal.

Propietario: Durante los primeros cinco años la fianza no se actualiza, pero cada vez que haya una prórroga del alquiler, el arrendador puede subir el importe hasta una cantidad igual a la de una mensualidad, como máximo. El propietario también puede exigir otras garantías como un seguro multirriesgo del hogar, que debe abonar el inquilino.


6. La renta

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.

Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.

En el contrato es bueno bueno que se especifique el nº de cuenta en el que el inquilino debe hacer el ingreso de la renta, así tendrá siempre el resguardo del extracto bancario como prueba del pago.
Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que experimente el ndice de Precios al Consumo (IPC).

La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC correspondiente al mismo mes en el que se celebró el contrato.

Las partes está obligadas a mantener este sistema de actualización durante los 5 primeros años; a partir de entonces la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento.

Por último, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización.


7. ¿Quién paga los gastos?

Los gastos generales, es decir, aquellos que derivan del uso corriente del inmueble en general (tales como las cuotas de la comunidad de propietarios, la piscina, ascensores y garajes, servicios de vigilancia, etc.) son de cuenta del propietario; sólo en caso de que así se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento, serán asumidos por el inquilino. Por lo que el inquilino ha de revisar muy bien la cláusula del pago de los gastos.

Respecto a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, electricidad, etc.), serán abonados por el inquilino, salvo que las pactes acuerden lo contrario. A estos gastos también se les denomina “cantidades asimiladas a la renta”.


8. Las obras en la vivienda

Inquilino: Le corresponde pagar las pequeñas reparaciones que conlleva el uso diario de la vivienda. La LAU no especifica mas, pero se puede entender que se refiere a un grifo que gotea o una bombilla que se funde. Si la obra hay que acometerla con urgencia para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, entonces el inquilino hace frente a la factura y después el propietario le abona el importe. Por ejemplo, una avería en el diferencial eléctrico que deja sin luz a la casa.

Propietario: Todas las obras que hay que realizar en la vivienda para garantizar las condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador.


9. ¿Cuándo puede resolverse el contrato? La extinción del contrato de arrendamiento

Inquilino: Si decide abandonar la vivienda antes del plazo pactado debe indemnizar al dueño, según lo pactado en el contrato. Normalmente, se estipula que el inquilino pague una mensualidad por cada año del contrato que reste por cumplir.

Propietario: El arrendador solo puede dar por finalizado el alquiler en circunstancias muy concretas, como que el inquilino cause intencionadamente desperfectos en la casa, realice obras sin el consentimiento del dueño o no pague la renta convenida.

Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es

2 Responses to Lo que debes saber cuando alquilas

  1. amaya dice:

    Hola hay una senorita que me enseño un piso para compartir y junsto antes de entrar en el piso, me dice que me va dar otro y no el que lo vii.
    Ahora llevamos mas de dos meses reclamandole la fianza que le dejamos antes de entrar en la habitacion y nos miente cada semana de que nos lo ingreso y nunca cumple,
    Que puedo hacer en estas circunstancias.

  2. Maria dice:

    Buenas tardes,

    Nuestra casera quiere que nos hagamos cargos del pago del seguro a terceros de la casa y también del recibo del mantenimiento de la caldera de gas.

    En persona, y en el contrato no espeficia algo.

    ¿A quien corresponde pagar estos conceptos normalmente?

    Hay una clausual que no sabemos si recogería eso, dice textualmente: Todos los gastos e impuestos que se produzcan con. motivo del otorgamiento del presente contrato serán de cuenta exclusiva del arrendatario

    Muchas gracias por vuestra ayuda de antemanao,
    Salu2

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