La primera cuestión que el casero debe tener presente es que puede optar por alquilar las habitaciones de un piso por separado o alquilar el piso completo a varios estudiantes.
Si opta por la primera posibilidad, alquilando las habitaciones por separado, su contrato está fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y cae bajo la regulación del Código Civil, artículos 1546 y siguientes, mucho menos protectora para el inquilino.
El plazo será el libremente pactado por las partes, sin prórrogas obligatorias para el propietario.
En el contrato deberá especificar la fecha de inicio y fin, la cuantía de la renta, forma de pago, y concretar el cuarto cuyo uso tiene el inquilino. Además deberá prohibirse el subarriendo.
Cuestión muy importante aunque frecuentemente olvidada, es que los ayuntamientos consideran que cuando se alquila una vivienda por habitaciones se está realizando una actividad empresarial de hospedaje, y hay que prestar unos servicios adicionales (recepción, y similares), someterse a una normativa fiscal como actividad empresarial; en fin, una serie de molestias y gastos que normalmente nadie cumple y que la administración no vigila demasiado, pero que conviene tener presente.
Una gran ventaja en estos casos viene determinada por el hecho de que pocos desahucios se generan pues se suele echar a los inquilinos morosos con más facilidad, y suelen ser menos problemáticos.
Si el propietario opta por alquilar el piso entero a varios estudiantes, el contrato queda regulado por la Ley de Arrendamientos aunque se admite la temporalidad inferior al año, que debe quedar motivada en el contrato, explicando que se alquila por un periodo de nueve o diez meses coincidiendo con el curso escolar de los inquilinos. Caso de que no se especifique la causa de la temporalidad, o que no sea cierta, el contrato tendrá la misma duración de cinco años que tiene cualquier relación arrendaticia bajo la normativa de la LAU.
La obligación de pago debe hacerse solidaria, de forma que uno solo de los arrendatarios responda del abono de la totalidad de la renta, evitando así que al amparo de la marcha de alguno de los inquilinos originarios el que se queda pretenda pagar solamente una parte de la renta, y disfrutar del piso entero.
Esta opción es mejor para el caso de que los inquilinos se conozcan entre sí y vinculen su destino en el piso, compartiendo estudios o trabajos por tiempo similar; mientras que si no se conocen debe hacerse el alquiler por habitaciones.
En cualquier caso, si se alquila a estudiantes el propietario deberá tener presente que necesitará alguna garantía del cobro. El estudiante por definición resulta insolvente, por lo que debe figurar alguna persona como fiador solidario con renuncia al beneficio de excusión, de las obligaciones contraidas por el arrendatario (sea de una habitación o de todo el piso).
Cautela y redacción por escrito son siempre convenientes.
Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08
Tags: Alquiler Estudiantes
