La carestía de la vivienda, ahora agudizada por la crisis económica, pero endémica en España, y por ende la imposibilidad de tomar en arriendo una vivienda, da lugar a tres sistemas de cesión temporal de vivienda, de características distintas.
1.- Arrendamiento compartido: Supuesto en que la parte arrendataria está constituida, de hecho o de derecho, por varias personas que no tienen entre si vínculos familiares ni societarios.
En este caso hay que tener en cuenta lo siguiente:
Si es de una situación de hecho, no prevista en el contrato, subarriendo parcial: la continua ocupación reiterada, por terceras personas de la vivienda arrendada, que siempre es ocupada además de por los arrendatarios por terceros de forma continuada, no tratándose en modo alguno de un alojamiento temporal de un pariente o un amigo, sino de una ocupación simultánea y sucesiva que rebasa los límites de lo tolerado entraña una ocupación ilegal, llámese como se le llame, pues no debe olvidarse que lo que el arrendatario adquiere mediante el contrato de arrendamiento es el derecho de uso, pero no la facultad de cederlo sin límites.
Si es una situación prevista en el contrato, pluralidad de arrendatarios: debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente (artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil) generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (artículos 392 y 393 párrafo segundo del Código Civil). Ello tiene como consecuencia: Cualquier abandono del inmueble por uno de los coarrendatario con permanencia de los demás, no es novación si no cesión inconsentida.
Sin embargo es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión.
2.- Alquiler de habitaciones y hospedaje: La diferencia entre ambas figuras estriba en si se prestaran servicios complementarios propios de la industria hotelera tales como limpieza, lavado de ropa u otros análogos, en cuyo caso se trataría de un contrato de hospedaje o simplemente se arrienda el espacio físico de una habitación.
Esta distinción tiene dos consecuencias, en primer lugar el arrendamiento de habitaciones, para vivienda del arrendatario estaría sujeto a la LAU, puesto que esta norma no excluye este tipo de arriendos de su regulación específica, por el contrario el hospedaje se encontraría sujeto a la normativa civil general, quedando excluido de la LAU y desde el punto de vista fiscal para el arrendador los rendimientos obtenidos se calificarán como rendimientos del capital mobiliario en cambio si se prestaran servicios complementarios propios de la industria hotelera tales como limpieza, lavado de ropa u otros análogos, sería actividad económica.
Pedro Hernández, abogado
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