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Reclama al inquilino moroso y su fiador solidario en un solo juicio

marzo 16, 2010 • Desahucio, Noticias inmobiliarias

Cada vez más, los caseros intentan cubrirse las espaldas exigiendo que en sus contratos de alquiler conste un fiador solidario que sea una persona física. Pero esta circunstancia complica el proceso de un juicio por impago si se llega a ese extremo. En un artículo de El Economista se plantea la posibilidad de acumular acciones para ejercitar de forma conjunta el desahucio por impago, la reclamación de rentas debidas contra el inquilino y la propia contra su avalista persona física.

Según explica el magistrado Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, en un reciente artículo recogido por una publicación de El Derecho Editores y recogido por El Economista, la cuestión que surge a la hora de acumular acciones en el caso de que exista un fiador persona física, es si es posible tal acumulación o si, por el contrario, a esta persona física que es la avalista de una persona física o jurídica no se le puede incluir en el juicio verbal especial de desahucio y reclamación de rentas, mediante acción acumulada y hay que acudir a un juicio ordinario por razón de la cuantía.

Los avalistas solventes

Tal y como explican Isabel Arias y Eduardo Martín, abogados asociados del Departamento de Procesal de Garrigues, desde su experiencia práctica, “cada día es más habitual que en los contratos de arrendamiento -tanto con personas físicas como jurídicas- se prevea la existencia de un fiador solidario del arrendatario que responda de las deudas derivadas del contrato de arrendamiento; figura aún más interesante cuando el arrendatario es una persona jurídica -situación muy común en el ámbito de los arrendamientos de locales de negocio en los que es habitual constituir sociedades con el único objeto de limitar el riesgo del negocio que se desarrolla en el local a la propia sociedad- pues en caso de que ésta venga a estado de insolvencia (concurso de acreedores) el arrendador tiene la posibilidad de cobrar las cantidades debidas al margen del concurso”.

Aunque estos dos expertos matizan que esto no significa que la figura del fiador solidario no sea también interesante en los casos de arrendatarios personas físicas – y, de hecho, cada vez es más frecuente esta exigencia por parte de los arrendadores – ya que se añade una nueva garantía para el arrendador.

La acumulación del desahucio y cantidades debidas

La reciente aprobación y entrada en vigor en el mes de diciembre de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, popularmente conocida como Ley del desahucio exprés, ha introducido importantes novedades entre las que figura la reforma procesal que permite acumular la acción de desahucio y reclamación de cantidades debidas por rentas e importes asimilados, incluso frente al fiador o avalista solidario del arrendatario.

En concreto, se ha reformado el apartado 3 del artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ha quedado redactado del siguiente modo: “No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

1. La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.

2. La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.

3. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.

La economía en los procesos judiciales

Según explica Ángel Lavín, socio y director del Departamento de Derecho Inmobiliario del bufete Eversheds Lupicinio, cuando el legislador introduce la novedad en cuanto a que “también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”, se está dando respuesta a la costumbre cada vez más arraigada de hacer constar en los contratos de arrendamiento, máxime en coyunturas económicas como la actual, la figura de un fiador o avalista solidario.

Puntualiza este experto que “la novedad legislativa en materia de procedimientos arrendaticios consistente en permitir la acumulación de la reclamación de rentas impagadas junto con la acción de desahucio frente al fiador solidario -ya admitida con anterioridad por la jurisprudencia- obedece al principio de economía procesal -evitando así la duplicidad de procedimientos-, e introduce un necesario plus de seguridad jurídica y ahorro de costes en caso de litigio para el arrendador, lo que debiera potenciar -con ésta y el resto de novedades procesales- el deseado incremento de la oferta del alquiler perseguido por el actual legislador con la entrada en vigor de la Ley 19/2009″.

Comenta José María Marrero que, si bien la posibilidad de acumular en un mismo procedimiento las acciones de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas “ya se contemplaba en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y era una cuestión pacíficamente reconocida por nuestra jurisprudencia antes de la promulgación de la Ley 19/2009, lo cierto es que la nueva redacción del apartado 3 del artículo 438, posibilita al arrendador acumular a la acción de reclamación de rentas la acción de desahucio por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame”.

Este abogado de KPMG hace hincapié en la novedad que introduce la previsión legal que “permite expresamente la acumulación de las citadas acciones también contra el fiador o avalista solidario del arrendatario, siempre y cuando se le haya realizado, y esto es lo más relevante, un requerimiento previo de pago y éste no haya sido satisfecho”.

¿Y los derechos del avalista?

Frente a todos estos avances en la agilidad del proceso de desahucio y cobro de las rentas debidas, los arrendatarios y sus avalistas también han tratado de defenderse. Lo más habitual ha sido esgrimir indefensión del avalista al unificarse el proceso.

Sin embargo, el Tribunal Supremo, en una sentencia del 3 de noviembre de 2006, afirmaba que “la fianza solidaria presenta como especialidad que, frente al acreedor, no es subsidiaria, sino que el fiador se obliga como si fuera un deudor más respecto a su facultad de exigir el pago de la obligación principal, y, desde esa perspectiva, no aparece obstáculo alguno que provoque la imposibilidad de la acumulación de acciones, en virtud de que, tal como se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior, el procedimiento elegido satisface su objetivo en conexión con la cuestión debatida, el principio de la economía procesal y la inexistencia de indefensión”.

Explica el magistrado Vicente Magro, apoyándose en la sentencia antes citada, que “el hecho de someterse en un solo procedimiento las tres acciones no supone en modo alguno indefensión para los demandados, y mucho menos para el fiador solidario que tiene en juicio de desahucio acumulado la opción de defenderse con los mismos instrumentos probatorios que si se ejercitara la acción de forma separada”.

Pero, a su modo de ver, hay aún una razón mayor, “como es que entendemos que debería ser preceptivo que tal acumulación se diera por cuanto la acción del arrendador contra el arrendatario está directamente relacionada con la que ejercita contra el fiador solidario, ya que los motivos de defensa deben ser comunes o quedar sometidos los del fiador solidario a la inexistencia del vínculo obligacional, pero ello puede ser alegado de la misma manera en el acumulado, por lo que no existe indefensión alguna”.

Más información
El Economista:
Cómo acumular en un solo juicio las acciones contra el inquilino moroso y su fiador solidario

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