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Un sólo retraso en el pago de parte del alquiler permite al casero anular el contrato

enero 12, 2009 • Noticias inmobiliarias

Un retraso en el pago de parte de una sola mensualidad del alquiler de una vivienda permite al propietario revocar el contrato de arrendamiento. Esta tajante conclusión es a la que llega el Tribunal Supremo, en una sentencia de 19 de diciembre, en la que establece la siguiente doctrina jurisprudencial: “el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”.

La resolución se inscribe en una serie de fallos más o menos recientes del Alto Tribunal que han ido dando más poder al propietario en el seno de la relación contractual con los inquilinos a los que ha alquilado el domicilio. En esta nueva sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado García Varela, el Alto Tribunal establece esta doctrina, revocando las sentencias que había dictado un juzgado de primera instancia de Madrid y la Audiencia Provincial madrileña.

Una renta de 120 euros

En el caso de la sentencia, la inquilina ingresó 94,97 euros, de los 118,71 euros de renta mensual, a principios de abril de 2002. El día 19 de ese mismo mes pagó los 23,74 euros restantes. Lo mismo ocurrió el mes siguiente, pero antes de que pagase los 23,74 euros el día 22, la propietaria ya había presentado la demanda de desahucio contra ella por falta de pago de la renta. Según el Supremo, aunque no hay contrato escrito, de los ingresos efectuados por la inquilina se deduce que los pagos se realizaban a principio de mes.

Frente a la doctrina de los tribunales de instancia, el Supremo acepta tanto el recurso de casación como la demanda inicial de desahucio interpuestos por la propietaria. Así, argumenta que “el pago de la renta verificado fuera del plazo no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de un única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente”.

En este sentido, recuerda que el artículo 114.1 de la LAU de 1964 incluye la falta de pago de la renta como uno de los motivos de resolución de los contratos de arrendamiento y, según el Tribunal Supremo, el retraso en el pago de la renta ha de asimilarse al impago de las cuotas de alquiler de la vivienda.

Para adoptar su decisión, el tribunal acoge la argumentación de la recurrente, que basaba su escrito en diferentes sentencias que, en materias diferentes a los contratos de arrendamiento de viviendas, concluían que el incumplimiento contractual “no requiere de una persistente y tenaz resistencia a la observancia de lo convenido, sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca y frustre las legítimas expectativas de la otra parte”.

En este sentido, el Supremo enfatiza que, “por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual”.

Por todo ello, la Sala de lo Civil establece esta novedosa doctrina, que sostiene que el arrendador no tiene por qué soportar el retraso en los pagos del inquilino y que, en casos como éste, se debe aceptar su demanda de desahucio.

Esta sentencia incide en las mismas tesis que otra sentencia del Supremo, del 24 de julio de 2008, en la que despliega una argumentación jurídica similar para llegar a igual conclusión. En ella, de la que también fue ponente el magistrado García Varela, establecía la doctrina de que el retraso en una sola mensualidad del alquiler, en este caso de un local de negocio, permite resolver el contrato de arrendamiento.

En ese caso, además, el magistrado rechazaba que la interposición de esta demanda de desahucio, o el recurso después de serle denegada, pueda tacharse como una práctica de abuso de derecho. Quien invoque el abuso de derecho previsto en el artículo 7 del Código Civil “ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias” que hagan especialmente “reprochable” la conducta, algo que no se produjo en el caso que estudiaba la sentencia.

Más información:
El Economista
: El retraso en parte de una mensualidad del alquiler de una casa permite al dueño anular el contrato.

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6 Responses to Un sólo retraso en el pago de parte del alquiler permite al casero anular el contrato

  1. carla dice:

    interesante

  2. andresrguez dice:

    Me parece bastante bien, aunque quizás un mes es un tiempo pequeño, quizás se debería de ampliar el plazo a 4-5 meses.

    Yo conozco bastante bien estos casos, ya que mis padres tienen un piso de alquiler. Hace tiempo lo alquilaron y tuvieron hasta 11 meses de impago y para echarlos era imposible; ya que tardas hasta 2 años para poder conseguir que te dean la razón. Por suerte según fue pasando el tiempo, lograron que el inquilino fuera pagando lo que debía, a cambio de no subir el alquiler durante los años siguientes.

    Ahora decidieron desde hace 4 años, meterlo en una bolsa de alquiler de la Xunta, de forma de que más o menos se aseguran que te paga el inquilino y sobretodo que no te monte destrozos en el piso, ya que si los monta, la xunta obliga al inquilino a arreglar los desperfectos.

  3. Paco dice:

    1 mes es una barbaridad, en este caso en concreto la dueña parece claro que tenía una renta baja desde hace tiempo y estaba buscando una escusa para poder subirla. Tal como yo lo veó, y con es supuesto siguiente : “Según el Supremo, aunque no hay contrato escrito, de los ingresos efectuados por la inquilina se deduce que los pagos se realizaban a principio de mes.” es tan probable que la dueña actúe de mala fé como que la ínquilina tenga problemas financieros.

    Recuerdo haber leído que en derecho, ante la duda se da la razón a la parte más debil. Pero debo haberme equivocado de derecho, o de época.

  4. Pablo dice:

    Me parece muy bien. A ver si asi se acaba con los que tienen el morro de vivir de alquiler meses sin pagar. De esta manera puede que el mercado de alquiler aumente y los precios bajen ya que muchos propietarios tienen los pisos vacios por medio de unos pocos que no acostumbran a pagar el alquiler.

  5. Shiseido dice:

    Eso está muy bien. Si alguien firma un contrato o se dá la mano para cumplir unos pagos, no tiene que ir de listo. Es una cadena, para unos que tienen morro otros tienen que pagar el pato. Muy buena la resolución y la apoyo por completo. Si no tiene donde vivir que pida limosna el inquilino pero no el propietario. Patti chiari amicizia lunga.

  6. Un inquilino que paga dice:

    ¿Quien tiene más morro?, ¿un inquilino que deja de pagar un mes o un listo que en vez de trabajar como todo el mundo, vive del pobre desgraciado que tiene la mala suerte de no poder meterse en una hipoteca? si estos listos, dejaran de vivir del cuento (del alquiler claro) se dedicaran a trabajar y no a especular (así va el país claro) otro gallo nos cantaría. A mi me parece que todo el mundo tiene derecho a una vivienda. Creo que mientras no frian a impuestos a estos listos no hay nada que hacer, porque ese es el problema que aquí, hasta el más tonto, sin poder, ha jado a lo mismo.. mientras el 99% de las personas consideren que tener una casa es un negocio en vez de una vivienda esto no cambiará.

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