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Ya está aquí el ‘desahucio express’

octubre 29, 2009 • Desahucio, Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias

El pleno del Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler que facilita el ‘desahucio exprés’. La nueva normativa quiere agilizar los trámites judiciales que debe afrontar el propietario de una vivienda para desalojar a inquilinos morosos y cobrar las rentas pendientes. La Ley de Fomento del Alquiler plantea la ejecución directa del desahucio en un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites” en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario, no inferior a 15 días y que se puede alargar hasta un año.

La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de la Propiedad Horizontal (LPH). Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobada por el Gobierno a finales de 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio, que fue aprobado la por la Comisión de Justicia del Senado con la abstención del PP.

Los puntos clave referentes al alquiler:

1.- Reducción de plazos para presentar la demanda de desahucio. Se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda.

2.- Rápida ejecución del desalojo. La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

El proyecto de ley prevé la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción. Asimismo, para evitar la utilización abusiva y de mala fe de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario.

3.- Juicio verbal: Con la nueva ley, cualquier reclamación de rentas o cantidades debidas sigue los trámites del juicio verbal, aunque al mismo tiempo no se pida el desahucio. Antes de la nueva ley las reclamaciones de deuda también estaban condenadas al complejo y largo juicio ordinario si al mismo tiempo no se pedía el desahucio, es decir, era el desahucio por falta de pago o por extinción de plazo lo único que permitía ir al juicio verbal. Siguen correspondiendo al juicio ordinario todos los demás litigios del arrendamiento, como las resoluciones de contrato por cualquiera de las causas previstas en la LAU, con las únicas excepciones ya mencionadas reservadas para el juicio verbal.

4.- El casero también podrá reclamar su piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitan sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de separación y divorcio. Para que sea válido se ha de hacer constar en el contrato. Hasta ahora sólo se podía reclamar la vivienda si la iba a usar el propio casero. Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.

Más información
1.- Europa Press: El Congreso aprueba la ley que regula el ‘desahucio express’
2.- El Mundo: El desahucio exprés ya esta aquí
3.- Ministerio de Vivienda: La Ley que impulsa el alquiler y la eficiencia energética de los edificios da más seguridad a los arrendadores y protege los derechos de los inquilinos
4.- Enalquiler: El Senado aprueba la ley de fomento del alquiler
5.- Enalquiler: El Congreso fija en 15 días el plazo judicial máximo del ‘desahucio express’ para morosos
6.- Enalquiler: Los propietarios de vivienda en alquiler podrán reclamarla para sus padres, hijos o ex cónyuge
7.- Enalquiler: Los principales grupos del Congreso respaldan la Ley de Fomento del Alquiler
8.- Enalquiler: El Consejo de Ministros tramita el proyecto de ley que agiliza los desahucios y el cobro de impagados

15 Responses to Ya está aquí el ‘desahucio express’

  1. Jesús dice:

    Me parece muy bien…, así la gente se animará a alquilar los miles de pisos que hay vacíos. De esta manera se conseguirá una mayor oferta y bajarán los precios. (esperemos que dejen de pedir avales bancarios ilegales).

    Ahora solo falta que se pongan las pilas en obligar a las empresas a pagar a sus proveedores en un plazo máximo de 30 días.

  2. Fernando dice:

    Dirigido a quien ha escrito este artículo:

    Por favor, me podría aclarar que ha querido expresar usted o en que se basa para realizar la siguiente afirmación al final de punto 1-Reducción de plazos para presentar la demanda de desahucio, donde escribe: “se dictará auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo contrario.”

    Según tengo entendido, el demandante no tiene ninguna posibilidad de continuar el juicio de deshaucio hasta el final si el inquilino ha pagado lo meses atrasados. Estoy hablando solo en el caso de ser la primera vez que ocurre. Eso sí, una vez el inquilino vuelve a dejar de pagar y el demandante inicia otro procedimiento por deshaucio, esté segundo procedimiento sí que ya no tiene vuelta atrás si el demandante así lo quiere.

    Por favor, me podría aclarar si usted se refería también a la segunda vez o realmente existe la posibilidad que usted contempla y yo la desconocía

    Gracias

  3. CaseroNovato dice:

    ¿Es de aplicación ya el Deshaucio Expres? ¿Aplica este en los casos de contratos de arrendamiento que estuviesen ya efectuados con anterioridad a la nueva Ley? ¿Hay algún trámite que se debe seguir para que sea efectivo en el caso de incumpliemiento de pago por parte del inquilino moroso? Estaré muy agradecido si hay quien sepa contestarme a todos estas cuestiones.

  4. Amparo dice:

    Hola,

    La Ley del Fomento del Alquiler será aplicable cuando se publique en el BOE. Mira lo que dice el Ministerio de Vivienda: “El Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado hoy el Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios. La norma entrará en vigor una vez publicada en el Boletín Oficial del Estado.”: http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=1369&Itemid=178

    Respecto a la reducción de plazos para presentar la demanda de desahucio, la fuente de información fue el diario El Mundo: http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/29/suvivienda/1256805906.html Pero entiendo las dudas levantadas, las comparto y, por lo tanto, edito esa parte que puede confundir. También invito a todo el mundo a leer la publicación de esta nueva normativa cuando sea publicada en el BOE para tener acceso a la fuente original de la información.

  5. jorge dice:

    Me gustaria saber si el desahucio expres, también afecta a los locales.
    Gracias

  6. Julia Castellon dice:

    “Desahucio express” pero ésto es una vez que se haya dictado sentencia ¿no?. Ésto, el juicio, ¿lo van a acelerar también? porque si no vaya desastre.

  7. asuncion dice:

    hola, soy propietaria de un piso que quiero alquilar, y no me ha quedado claro en que se diferencia esta ley en la otra anterior, si alguien me lo quisiera explicar llanamente, sin palabras técnicas se lo agradecería mucho. gracias de antemeno.

  8. Amparo dice:

    Para los que quieran leer la fuente original: Proyecto de Ley: 621/000019 De medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios: http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/PopUpCGI?CMD=VERLST&BASE=puw9&DOCS=1-1&DOCORDER=LIFO&QUERY=(SEII2009070600190a.CODI.)

  9. jesús dice:

    Me he leído los 2 artículos de lo que se publicará, y no le veo el “express” por ningún lado. Solo dice que se reduce a un mes en vez de dos, el plazo a intereponer la demanda, a contar desde que se le envía el requerimiento al inqiulino.

    Si el tema que a los caseros nos motiva a pedir más fianza o aval, o algunos preferir tenerlos cerrados,.. es el tiempo desde que se presenta la demanda, hasta que realmente puedes entrar el el piso (demanda, juicio, posible 2ª y 3ª vista, sentencia, apelación, 2ª sentencia, ejecución de la última sentencia,…) puede ser de mínimo un año y en 2 casos que me han pasado fueron 3 años y otro 2 años.

    ¿Dónde está el Express?
    Yo le diría a los inquilinos “correctos” que no solo por culpa de los pocos “incorrectos” se piden esas altas garantías (Fianza, Aval,..), sino que por culpa de la nefasta justicia y legislación obsoleta de este país.

    Copiemos de los paíes vecinos, los alquileres son algo menos que los de aquí, la calidad o estado de los pisos es ligeramente superior, pero los inquilinos son mucho más responsables pues la justicia es muy rápida. En 2 meses recuperas realmente el piso, y el inquilino queda responsable de la deuda (impagos + desperfectos + costas jud.) vaya donde vaya, les embargan parte del sueldo, y el casero siempre acaba cobrando. Esto hace que los inquilinos “correcto” no soporten los platos rotos de los “incorrectos”.

  10. Moboe dice:

    aclaro algunos conceptos, ni aún se ha aprobado dicha ley, la cual esta el el senado y segundo y más importante a ver si de una santa vez dejais de creeros lo que os dicen los políticos que os mienten una y otra vez y os lo creéis .

    Os explico el mal llamado desahucio express consiste en que en 30 dias el inquilino que paga va a la callle, claro, previa sentencia, es decir, os estan vendiendo la moto rota de nuevo.

    Una sentencia de desahucio con suerte no tarda menos de 9 meses o un año y como norma general suele ser algo mas del año pues bien justo después de la sentencia es cuando seran los 30 días queda claro ?

    más claro aun tardaría en echar a un inquilino moroso una media de no menos de 9 meses más 30 dias

    usease otro engañabobos mas como los 400 euros etc etc etc

    con esto y para terminar si no lo cambian quedaria como puse anteriormente con lo cual se seguiran pidiendo avales bancarios etc etc .

    en definitiva como el atasco de la justicia es tal, como si ponen el desahucio en un dia y medio es igual la sentencia tardará más de un año echar las cuentas .

    saludos y no creais en los reyes magos que no existen, insisto no existen

  11. Amparo dice:

    Hola Moboe,

    El Senado ya tramitó el proyecto de ley y el Congreso la acaba de aprobar. Será efectiva cuando se publique en el Boletín Oficial del Estado tal como anuncia el propio Ministerio de Vivienda. Sobre los detalles y medidas específicas de esta ley, los que quieran conocerlos para hacerse una opinión propia sobre su efectividad, pueden consultar la fuente original: Proyecto de Ley: 621/000019 De medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios: http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/PopUpCGI?CMD=VERLST&BASE=puw9&DOCS=1-1&DOCORDER=LIFO&QUERY=(SEII2009070600190a.CODI.)

  12. Javier dice:

    Yo creo que con estas medidas no se ataca el verdadero problema, a saber, los trámites de notificación son un auténtico obstáculo en los procedimientos judiciales, los responsables del 80% de las demoras, porque los morosos evitan siempre ser notificados. Un aspecto muy interesante sin embargo es que, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio. Así, se impone un plazo para que el inquilino pueda solicitar abogado y procurador de oficio (tres días desde la notificación de la demanda) porque, en la actualidad, la treta que intentan los morosos es solicitarlo el día antes para suspender la celebración del juicio.

    La desesperación de los propietarios frente a los inquilinos morosos continuará, y gran parte de culpa la tienen los jueces, que a sabiendas que el inquilino obra de mala fe, lo único que les preocupa es salvaguardar la indefensión del sinvergüenza y ¿quién protege a los que cumplimos con nuestros compromisos fiscales?

    Todo se acabaría cuando se considera delito con pena de cárcel, el deber más de 6.000 Euros a un propietario, con esto evitaríamos tener que leer sentencias con deudas de más de 18.000 Euros, como es mi caso, y sabiendo de antemano que la insolvencia de mi inquilino provocará que no vea un duro de la misma.

  13. fran dice:

    Sencillamente no tengo palabras para expresar mi desencanto por tanta irresponsabilidad e ineficacia.

    Nos tienen desamparados, viven a nuestra costa, se rien en nuestra cara, nos hacen vivir una pesadilla que solo el que la sufre la entiende, se han producido tantos casos de morosidad que la cuestión es evidente, ¿y nos vienen con esta chapuza de ley?

    No puedo entender como permiten que siga ocurriendo esto. Los juicios se prolongan hasta la eternidad, y encima por procedimientos,…no lo entiendo…¿pero por qué no se dicta en un solo procedimiento el desahucio, el pago de costas y el pago de rentas atrasadas?, ¿para cuándo más garantías para el propietario?, ¿para cuándo más protección?, ¿acaso no es evidente el perjuicio económico y psicológico que sufrimos los propietarios?.

  14. Paches, Parches y más parches, sin atajar el problema de raíz, que no es otro que el colapso existente en los Juzgados.

    Más de un mes para repartir una demanda, seguido de algunos más para señalar jucio y finalizando por servicios de notificaciones colapsados que demoran aún más el lanzamiento. Están bien las reformas legislativas pero poco ayudan si no son dotados los medios personales y materiales para que todo funciones.

    Hablo con conocimiento de causa, soy abogado y el mismo día 28 de diciembre presenté demandas de desahucio, las presentadas en Madrid, aún no ha sido repartidas y me informan que llevan un retraso de más de un mes.

    Las esperanzas caen en saco vacío y los propietarios que demoraron la interposición de sus procedimientos se encuentran de nuevo con el eterno problema, pocos Juzgados, colapsados y en la mayoría de las ocasiones sin los medios necesarios.

    Saludos de QuieroAbogado

  15. Eva Huarte dice:

    A Fernando, que comenta que “el deshucio no puede continuar en caso de que el inquilino pague los meses atrasados si se trata de la primera vez”, le digo que es falso también, el pasado viernes pagué los meses que requerían ya que he sido víctima de un “mobing”, tan sólo llevo 10 meses en esta vivienda donde acordamos tres meses de carencia si pintaba la casa, quitaba el parket lleno de carcoma, etc… pero una vez dentro salieron muchísimos problemas más que no he parado de arreglar, y pagando el alquiler puntualmente cada día 1, hay un importante problema de humedades y de fosa aséptica también (es una casa) dijo la ppropietaria que lo arreglaría, la fosa no podía esperar me dijo que la limpiara yo y la pagaría ella. No pagó nada, no arregló nada dando de largas, dije que cuando viniera a arreglarlo le pagaría… y recibo un burofax, voy a pagar al administrador y dice que nos veremos en el juicio, al cabo de un mes recibo una citación con desahucio expréss para el siguiente mes. el viernes se celebró el juicio, no me preguntaron ni el nombre ni me miraron a la cara, no me dejaron hablar para exponer el problema… dice mi abogada que si quiero reclamar facturas he de poner otra denuncia… paagué los tres meses que reclamaban a condición de que me dieran un mes para irme, y hoy vienen los Mossos d’Esquada diciendo que el día 23 me cojen físicamente y me sacan a la calle, mis libros y mi vida se queda en la casa…. les enseño el papel del juzgado, confome he pagado y estoy pendiente de sentencia, facturas recibos… ahora dicen quee hablaran con todas las partes… ¿Quién protege al inquilino? ¿Qué locura es esta de destrozar la vida a una persona que se arruina y se mata poniendo una casa en condiciones paga y la echas a patadas? Ya que se habla de otros países europeos, donde he vivido, allí te alquilan la vivienda en perfectas condiciiones, te ponen hasta las bombillas, eso para empezar. Y los alquileres están en equilibrio con los sueldos. Por eso en casi toda Europa el 75% de la sociedad vive de alquiler, todos cumplen, en España el 75% es propiedad, por las pésimas condiciones de alquiler, pisos con ratas que alquilan a 700 euros… gente que se ha hipotecado para comprar y quieren cobrar más de allquiler que lo que pagan de hipoteca… es un abuso en toda regla!! Fruto de la falsa riqueza que España ha querido aparentar… como siempre, es un problema de educación y cultura… no sólo es el dinero que me he gastado arreglando esta casa en poco tiempo, es el esfuerzo y la ilusión… y ahora ¿qué hace esta ley? Provocar más desgracia y delincuencia. ¿A santo de qué me echan si he pagado? ¿Cuál es el motivo? ¿Tengo que denunciar a la propietaria? Así es como van los juzgados colapsados… para seguir con esta sociedad, mejor venga un tsunami y se nos lleve a todos.

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