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Todo lo que siempre quisiste saber y nunca te atreviste a preguntar sobre las reparaciones y reformas en pisos en alquiler

octubre 5, 2009 • Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias

¿A quién le corresponde reparar las averías del piso en alquiler? ¿Quién tiene que pagar las reformas? ¿Puedo hacer arreglos en el piso? … Estas preguntas y otras muy parecidas llegan continuamente a La Comunidad y los expertos intentan tratar cada caso de forma personalizada, aunque se tenga que aplicar siempre la misma fórmula que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos y que Luisa Soria, abogada y experta de La Comunidad, explica en su post: Las obras en la vivienda arrendada

Luisa Soria diferencia entre obras de conservación (reparaciones), obras de mejora y obras del arrendatario:

Obras de Conservación
(Art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994)
El casero tiene que hacer todas las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable, siempre y cuando la avería o deterioro no sea imputable al inquilino.

- No se puede subir el alquiler por estas obras.
- El inquilino debe avisar de forma inmediata al casero cuando haya una avería.
- Si se necesita una reparación urgente, el inquilino debe hacerla para evitar un mal mayor y luego puede reclamar su pago al casero.
- Si no se puede esperar a la finalización del contrato para hacer las obras de reparación o mantenimiento, el inquilino tiene que soportarlas.
- Si la obra dura más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que se disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

El artículo 26 de la LAU de 1994 también establece que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable, el inquilino tiene la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y las suspensión de la obligación de pago de la renta.

Obras de Mejora
(Art. 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994)
El inquilino también debe soportar este tipo de obras si no se pueden retrasar hasta el fin del contrato.

- El casero debe notificar con tres meses de antelación y por escrito al inquilino sobre la obra. Debe indicar la fecha de inicio, duración y qué es lo que se va a hacer.
- El inquilino tiene un mes desde la notificación para desistir del contrato si las obras afectan de manera importante a su derecho de uso y disfrute de la vivienda arrendada.
- Se acabará el alquiler en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento sin que durante dicho tiempo se puedan comenzar las obras.
- Si el inquilino decide seguir viviendo de alquiler en la vivienda durante las obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que sea privado poe la realización de las obras, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obligasen a efectura, si se diera el caso.

Si el casero realiza obras de mejora en la vivienda y transcurren 5 años de duración del contrato, el casero puede, salvo pacto en contrario, subir el alquiler en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder, en ningún caso, el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. La subida del alquiler, por este motivo, se producirá aprtir del mes siguiente, cuando ya finalizadas las obras, el casero le notifique por escrito al arrendatario la cuantía de las mismas.

Obras del inquilino
(Artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994)

El inquilino tiene que asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste de la vivienda por su uso diario y ordinario: grifos, llaves de luz, cierre de puertas, persianas, bombillas, cisternas de wc …

Respecto a obras y reformas, el inquilino necesitará de consentimiento escrito del casero para realizar aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda y/o sus accesorios, así como aquellas que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el arrendatario realizase las obras sin consentimiento del propietario, éste podrá:

- Resolver el contrato.
- Esperar a que concluya el tiempo previsto para la finalización del contrato y exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior (esta medida se exigirá de forma inmediata si la obra supone una disminución de la estabilidad y/o seguridad de la vivienda o del edificio), ó conservar la obra efectuada, sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la misma.

Cuando el inquilino sea discapacitado (con certificación por el organismo o administración competente), podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, o de otros familiares que convivan con él. Pero para hacer esta obra deberá notificarlo previamente y por escrito al casero. El inquilino también debe reponer la vivienda a su estado original cuando vaya a dejar la casa si así lo exige el casero.

Espero que esta detallada explicación de Luisa Soria haya aclarado todas tus dudas, si todavía tienes alguna pregunta, ya sabes que puedes consultarnos en La Comunidad. Y si ya lo tienes todo claro y lo único que necesitas es encontrar a alguien que te haga la reforma o reparación en tu piso, puedes pedir un presupuesto totalmente gratis aquí.

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25 Responses to Todo lo que siempre quisiste saber y nunca te atreviste a preguntar sobre las reparaciones y reformas en pisos en alquiler

  1. Maria dice:

    Hola soy propietaria de un local, con la anterior inquilina hace 2 años se hizo la instalación eléctrica nueva y la aboné yo, los nuevos inquilinos hace 10 meses que están. Los focos del escaparate cuando entraron no alumbraban y mi electricista los miró y estaban flojos simplemente puesto que era instalación nueva, ahora me indican que no funcionan, que lo vuelva a mirar mi electricista o lo mira el suyo y me pasa la factura, esto me corresponde a mi pagarlo como propietaria o es algo del inquilino?

    Gracias,

  2. maria jose dice:

    hola en un piso de alquiler quien debe pagar los gastos de pintar un piso el inquilino o el dueño?

  3. Ana dice:

    Tengo un piso alquilado desde el 15 de Febrero de 2010. La casa tiene gas butano y ahora los inquilinos han llamado a los del gas para hacer la revision y un nuev contrato. Les han comentado que el tubo de salida de los humos es muy antiguo y ahora estan obligados a poner otro, total que la reparación asciende a 170.-€uros y ellos me reclaman que lo he de pagar yo. Yo hice la revision hace 3 años y entonces no me obligaban a tener eso, estoy obligada a pagarlo??
    Saludos

  4. User dice:

    Llevamos de alquiler 3 años con una instalacion electrica de los años 70 (el contador tienen un papel de cuando Franco con el aguila), con 2 fusibles, el propietario no quieria cambiarlo, hasta que a los 2 años petó y olia a quemado, llamamos de urgencia a los de las fincas reclamando que arreglaran esto que es un peligro y esto no podia seguir así… nos mandaron al dia siguiente a su “tecnico” un señor que nos puso una caja con 1 interruptores automaticos, el cableado empalmado con cinta aislante roja (vamos una chapuza) y se largo, las fincas decian que todo correcto…. hace unos meses vino un lampista de las fincas para repararnos la caldera del gas que se estropeo y nos dijo que la instalación de luz es ilegal y denunciable…
    Estamos hartos de que nos vacile el propietario y las fincas con cada problema que sale mientras nosotros pagamos todos los meses sin ninguna falta, una vez nos cobraron “por error, segun ellos” el doble, nosotros les reclamamos pero núnca dejamos de pagar nuestras mensualidades…
    Hay alguna manera de regular la luz para que sea legal sin que tengamos que pagar de nuestro bolsillo ni salgamos perjudicados, ya que nos dijeron que nos cortarian la luz y el propietario nos dejaria a oscuras….

  5. Marta dice:

    Hola,
    Mi duda es, acabamos de dejar el piso donde estábamos de alquiler. Por accidente (se nos cayó la cazuela), hicimos un pequeño agujero a la vitrocerámica. El propietario nos dice que su seguro no lo cubre porque estaba de alquiler el piso. Esto es cierto??? puede un seguro no cubrir por tener el piso en alquiler?? en tal caso, no debíera habernoslo comunicado para que contratasemos otro seguro o un suplemento? Como podríamos solucionarlo.
    Gracias,

  6. Eve dice:

    Llevo dos meses viviendo en una casa alquilada, aun ni he firmado el contrato, porque la casera no se ha dignado a aparecer por alli. En la casa hay dos chicos más que llevan tres años viviendo alli, y yo estoy ocupando la habitación de un tercero que se ha ido. Cuando llevaba mes y medio la persiana de mi cuarto apareció caida. Llame a la casera para comunicarselo y su respuesta fue que si yo la habia roto, yo tenia que arreglarla. He estado buscando información, pero al ser una continuidad de contrato de mis compañeros, no se si de verdad tengo que pagar yo la persiana. Dado que yo no la he roto, y si se ha roto del uso, un uso que yo no le he dado, es mantenimiento del que entiendo que deberia hacerse cargo la casera. Me gustaria saber cuales son mis derechos. Muchas gracias.

  7. rebeca dice:

    Voy a alquilar un piso que esta bastante deteriorado,le falta media cocina,no tiene electrodomesticos,el baño esta mas o menos,pero,con una humedad que da al pasillo.,el piso ha sufrido mas humedades que ya han sido reparadas,pero las grietas en las paredes y los techos estan ahi,la pintura esta levantada por la humedad y la madera de las ventanas tambien, el suelo de madera es antiguo, hay que acuchillarlo, y abrillantarlo,quiendebe pagar la pintura y los arreglos?que derechos tengo??? debo arreglarlo todo yo,o el propietario esta obligado a entregarlo en algunas condiciones que desconozco.Gracias

  8. [...] decidirá. Más información: Asesoría Jurídica: Las obras en la vivienda arrendada Enalquiler: Todo lo que siempre quisiste saber y nunca te atreviste a preguntar sobre las reparaciones y reforma… La Comunidad: ¿Es legal que el arrendador quiera que el inquilino pague todas las reparaciones? [...]

  9. Sonia dice:

    Buenos días;
    Soy propietaria de un piso, hace dos meses entraron vivir unos inquilinos nuevos, el padre de ella es fontanero y me ha añadido en la terraza de la cocina unas tuberías por fuera para cambiar de sitio la lavadora.
    Les he dicho y enviado una carta legal comentándoles que no me parece mal el cambio, solo que necesito que me pidan consentimiento por escrito y ellos se niegan a firmar dicha solicitud de obras ¿les puede obligar a firmarla? ¿Si la tubería se rompe, quien se hacer cargo de posibles desperfectos? Gracias

  10. sonia dice:

    Hola,
    Hace un mes firmamos contrato de alquiler como inquilinos para entrar a vivir el 1 de diciembre 2011 puesto que el piso del arrrendador era de obra nueva y tenía algunos desperfectos que la constructora iba a arreglar, así que retrasamos un mes para que les diera tiempo a arreglar los pequeños desperfectos a propuesta suya. A cuatro días para irnos a vivir nos dice que el rodapies del salón que estaba mal (un trocito) no lo ha arreglado porque la constructora no tiene material por la que tendrán que cambiar el rodapies de toooooda la casa.
    Tengo que soportar yo esa obra una vez que he habitado la casa o puedo negarme o por el perjuicio que me va a llevar una reparación así?
    Gracias.

  11. maria dice:

    Buenos días:

    mis padres viven de alquiler en la misma vivienda desde hace 40 años. No es un alquiler de renta antigua, ya que con la ley de arrendamientos urbanos equipararon su renta a sus ingresos. Las ventanas de las habitaciones son de hace 40 años, están hechas polvo y en cualquier momento se caen y causarán alguna desgracias. Hace mucho que piden al administrador que se las cambie y éste repite que no es él el que las tiene que cambiar, que corresponde a mis padres como inquilinos. ¿es cierto esto? ¿tienen algún derecho mis padres en este sentido?

    Muchas gracias y un saludo

    María

  12. Cris dice:

    Buenas,

    Tengo un piso en alquiler y he notificado hace lo menos mes y medio que no me funciona la lavadora.. aún estoy esperando su arreglo pese a avisar en bastantes ocasiones a la inmobiliaria. Podría solicitar una reducción de la renta por pasar más de 20 días sin ese servicio?

    Gracias, un saludo.

  13. Pablo dice:

    Buenos días:

    Tengo carcoma en el parquet de mi casa y he solicitado al propietario que lo arregle, mas bien que lo cambie y me dice que no tiene obligación de realizar obras de estética. Al ser un deterioro por causas ajenas a mi, ¿quién debe pagar la reparación o sustitución del parquet, yo o el propietario?

  14. Cristina dice:

    Hola. Vivo de alquiler desde hace años, y el año pasado mi casera realizó obras para arreglar el tejado del edificio. En su momento, no me avisó de que me haría partícipe del pago de dicha obra, y ahora, un año después, me ha incrementado el alquiler, en concepto de pago de esas reparaciones (además de la revisión del IPC anual), con lo que me exige que pague un porcentaje de la obra del tejado. ¿En ese caso, no debería habérmelo comunicado antes? ¿Estoy obligado a aceptarlo sin más?
    Muchas gracias.

  15. mar dice:

    Estoy de alquiler hace 30 jamas los caseros han reparado nada, hace unos años repararon los canalones del edificio, y un poco el portal, esos dos obras suousieron 4.500€ en total, yo llevo pagando desde el 2005 un 34% de esas obras en la cuota mensual quiera saber y eso escorrcto

  16. Felipe dice:

    Hola! mi pregunta es la siguiente:
    Vivo en un piso de alquiler con contrato de febrero de 2008. Han realizado unas obras en el portal y trasteros ya que estaba en muy mal estado (luz a 125, ventanas que no cerraban, humedades, etc). Me han mandado una carta con fecha Mayo de 2013 sobre la finalización y el importe de dichas obras y la cuota que debo pagar. Sin embargo las obras en mi portal finalizaron practicamente en su conjunto en septiembre de 2012, al pedirles que me mostraran las facturas, aparece con fecha de septiembre 2012.
    Despues de Febrero de 2012 sólo quedaron por hacer algunos remates y el cambio de puerta.
    Teniendo en cuenta que no han pasado 5 años de contrato desde la finalización de la totalidad de las obras y a pesar de que la notificación es posterior, ¿està actuando en la legalidad la constructora al exigirme el pago?

  17. mar dice:

    HOLA VIvio en piso de alquiler desde 1980 , se hicieron muchas unas las pagamos al contado pero tres las pago el 12% que correspondia con el recibo de alquiler, una del año 1994 otra del2000 y del 2002 las tres suman 25€ . ¡As cuando hay que pagar el importe de obras?
    Mi casera dice que mientras dure el alquiler.

  18. carmen dice:

    Desde hace 5 meses estoy de alquiler hay varias reparaciones que hace se a comunicado al propietario i no quiere reparar nada es mas me dice que si me quiero ir que me valla.
    para las personas que alquilaiis vigilar y comprovar todo

  19. Raul dice:

    Hola buenas tengo dudas el tema es el siguiente ayer he amanecido sintiendo que caia agua al verificar que de donde salia agua era del termo electrico llame al casero para comunicarle dicha fuga de agua el me contesto que mandaria al fontanero el fontanero vino al dia siguiente y sin mas me lo cambio sin comentarme nada cuando voy ala casa del casero para pagarle el añquiler me dice que le debo 300 euros por el cambio del termo electrico y yo le dije que porque no me consulto para que yo decidiera o buscara otra persona que pudiera hacerlo mas economico y no me dice nada solo que tengo que pagarle y punto yo pregunto llevo casi 5 años ahy viviendo de alquiler y solo me ha echo contrato de alquiler el primer año y siempre me da largas a quien le corresponde pagar la averia del termo ? Desde ya muchas gracias

  20. maria peña dice:

    Tengo un piso alquilado con otras tres compañeras ahora nos finaliza el contrato dos de ellas se quedan y otras dos nos vamos, ahora resulta q la casera a ido a realizar una inspección, y en una de las habitaciones hay en dos paredes unos pequeños trozos de cinta de doble cara q utilizaron para poner fotos y Foster, y nos ha dicho que hay que pintar toda la habitación y quiere q la paguemos nosotras, eso no figuraba en el contrato, y me parece excesivo, además esas paredes llevaban varios años sin pintar, el año pasado tuvimos q lavarlas de lo sucias q estaban

  21. martina dice:

    Hola, Me gustaria saber si la subida del alquiler puede ser mas del 20% del actual? Tambien quien debe pagar los gastos de gestor para renovacion de contrato?
    Gracias por contestar

  22. Edgardo dice:

    vivo en un Rental Community. a mediados del 2016, el calentador de agua del apto. boto toda el agua y se mojo la alfombra. y dos muebles los cuales la humedad daÑo. ellos vinieron, repararon el calentador y secaron la alfombra (con blower industrial).
    al poco tiempo, un liqueo en el fregadero del piso de arriba, volvio a mojar la alfombra, que ya presenta fasgo de humedad, como manchas en los lugares en que estabam los muebles, que por segunda vez se echaron a perder. rteciente,mente hicieron obras de remodelacion y cambio de enseres etc. en enero subieron la renta por poco mas de 200.00 conlo que no tengo problema. pero luego de enviar 4 veces correos electronicos con fotos de los daños y pedir que me cambien la alfombra, que esta en condiciones pesimas debido a la humedad, solo dicen que vendran a lavarla y luego decidiran. mientras, ofrecen apartamentos iguales que el mio, al msmo precio que pago yo, con piso nuevo etc. que tengo que hacer? que derecho tengo?
    gracias

  23. Rocio dice:

    Buenas alquiló un local como heladería , constantemente se tapa la tubería de desagüe a quien corresponde el mantenimiento de la misma si ella es compartida con dos locales más

  24. Belen dice:

    Hola soy propietaria de una vivienda y recientemente la he alquilado, la chica a la que se la alquiler antes de entrar me pregunto si podía,yo, pintarla ya que el lo necesitaba, yo le dije que en estos momentos no tenia recursos y que no me era posible hacerme cargo de los gastos entonces ella me dijo que se hacia cargo ella y que yo se lo descontara del alquiler, hasta ahí todo bien.
    resulta que ella empezo a decirme que si podía pintar también los azulejos de la cocina que por estética no le gustaban y si podía cambiar los apliques de las luces que y las cortinas porque tampoco le gustaban. yo le dije que si pero que eso lo tendría que cubrir ella porque no era deterioro de la vivienda y que era por estética , ahora ella me reclama que lo pague todo, tengo obligación a pagarle todo o solo lo que estaba deteriorado, es decir, la pintura. gracias.

  25. Edith dice:

    Hola tengo 2años alquilando un piso,pero hubo un problema que la baldosa del baño se estaba despegando un poco,y la propietaria mando a su hermano supuestamente a repararla y solo quito 4 baldosa y lo dejo asi ya que el problema sq tienen que quitarla toda del baño y reformarlo, ahora la humedad se esta pasando a la pared del vecino y quiere q yo pague ahora lo qs balla a gastar por si el vecino tiene problemas mas grandes,creo que ella debio de notificarnos desde mucho antes lo que iba a hacer asi me tendria que haber ido de ahi que puedo hacer en este caso

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