El conocido popularmente como Desahucio Express entrará en vigor en los próximos meses tras publicarse en el BOE, pero ¿será eficaz? (Nota: se ha publicado hoy, 24 de noviembre y la Ley entrará en vigor un mes más tarde: 24 de diciembre) Los abogados expertos en arrendamientos que lo han estudiado tienen posiciones enfrentadas. Para algunos contribuirá a animar a que los caseros alquilen las viviendas que ahora tienen vacías por temor a los morosos y otros son mucho más escépticos. Aquí están sus razones:
Una visión positiva sobre el Desahucio Express
Vera Grande Alonso, abogado y experta de La Comunidad, cree que la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios es “un gran avance que hará que los propietarios de viviendas se animen a alquilarlas y pierdan ese miedo a tener al arrendatario un año metidos en la vivienda como ha venido ocurriendo hasta día de hoy”. Con esta premisa analiza sus medidas más positivas en: Las ventajas del Desahucio Express.
Una visión escéptica sobre el Desahucio Express
Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, cree que “el llamado Desahucio Express no ha llegado, tardará cuando menos un mes, ni llegará, salvo que lo de Express se refiera a los Trenes Express de la RENFE que en los años 50 y 60 circulaban a una velocidad de crucero de 25 Km./h”. Y en ¿Será eficaz el ‘desahucio express’? argumenta su escepticismo.
Un consejo: lee ambos artículos, examina por ti mismo el proyecto de ley y saca tus propias conclusiones.
Sobre la eficacia del Desahucio Express
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El Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler no representará, en la práctica, grandes cambios en la actual situación, ni permitirá realmente acelerar los procesos, a no ser que vengan acompañados de nuevas reformas y mayor dotación de medios materiales y personales a los juzgados.
Es verdad que se abre la posibilidad de evitar la prórroga forzosa cuando se establezca en el contrato esa posibilidad para reservar la vivienda para sí, para un hijo, un padre o madre o cónyuge en caso de caso de divorcio. Y se elimina el plazo de 20 días hábiles que había que esperar para instar la ejecución de una resolución judicial o arbitral (sentencia o laudo).
En lo demás, es papel mojado, muy poco práctico. De hecho, en el texto se repiten actuaciones que ya son posibles en la actualidad –como el juicio verbal-, se dejan sin resolver de forma clara aspectos importantes como la condena a pagar las rentas futuras o acumular el procedimiento contra el avalista, dado que la redacción seguirá causando falta de uniformidad de criterios en los jueces, que entienden que las cantidades adeudadas después de sentencia ya no son rentas debidas, y la innecesaria exigencia del requerimiento previo de pago al avalista o fiador.
La notificación en el tablón de anuncios, en los casos de ser negativa la comunicación al arrendatario, lejos de ser una solución será un problema y puede retrasar la efectividad del desahucio entre 4 meses y dos años. Para que se publique en el Tablón de Anuncios del Juzgado, es necesario que conste la diligencia o cédula negativa de notificación. Esta diligencia, que tramitan los servicios comunes de notificaciones y embargos, tarda entre un mes, en el mejor de los casos y 6 meses -como en Ocaña, por ejemplo-. En el tablón debe estar 15 días hábiles, es decir casi un mes, por lo que se suspenderán todas las vistas y lanzamientos previstos por esta demora.
Sólo en caso de acuerdo se aceleran los trámites, pero el acuerdo ya era posible antes de esta Ley, puesto que arrendador y arrendatario siempre han tenido esa posibilidad, con o sin texto legal; al igual que ya se tramitaba el desahucio por falta de pago y reclamación de rentas por los trámites del juicio verbal.
Los Juzgados están saturados, colapsados, al igual que los servicios comunes de notificaciones y embargos. Es decir, no hay medios ni agentes ni días disponibles para adelantar las fechas para señalar las vistas ni el lanzamiento. Los mismos funcionarios y agentes tienen que tramitar más demandas y lanzar a más inquilinos y deudores de hipotecas, por lo que ya para el año 2010 no quedan fechas. Los plazos medios para conseguir, vía judicial, un lanzamiento por desahucio por falta de pago seguirían siendo los mismos por la insuficiente dotación de medios materiales y personales. Por eso las medidas deberían necesariamente ir acompañadas de estas mejoras para no caer en lo mismo.
Por tanto, Los plazos y las demoras seguirán siendo excesivos. Para repartir una demanda a un juzgado en Madrid, por ejemplo, transcurre un mes.
Debido a todas estas consideraciones, la reforma legal aprobada sigue siendo insuficiente. Frente a las buenas intenciones, la práctica dice otra cosa. Desde la experiencia en el mercado de alquiler y la resolución de conflictos entre propietarios y arrendadores, Arrenta considera que haría falta establecer otro tipo de medidas, fundamentalmente en cuanto a medios.
En pisoslahorta.com sabemos que esta reforma no es la panacea, dada la limitacion del conjuntoo del sistema que pone a un inquilino moroso en la calle. Pero es un comienzo importante.