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¿Cuánto tiempo se debe esperar para presentar una demanda de desahucio por impago de rentas?

marzo 10, 2008 • Desahucio, Preguntas y respuestas sobre alquiler

No es una cuestión del todo pacífica en la jurisprudencia. La ley dice que el arrendatario debe pagar la renta en el tiempo que se estipule en el contrato o, en su defecto, en los 7 primeros días de cada mes, y que el impago de la renta es causa de desahucio o enervación. Por tanto, la ley no impide solicitar el desahucio el día siguiente a aquél en que termine el plazo contractual para pagar la renta. Así lo entienden las sentencias de la AP de Alicante de 12-02-1999 y la reciente de la AP de Mallorca 23-02-2006, que afirman que el concepto de retraso en el pago no es un concepto jurídico relevante y que cualquier retraso es un incumplimiento del pago en el tiempo pactado, que justifica la resolución del contrato (desahucio o enervación) sin necesidad de esperar. En ambos casos se trataba de retrasos de pocos días.

Otras sentencias, influidas por la abundante jurisprudencia que fue interpretando la antigua legislación, hoy derogada, siguen aplicando la ley de arrendamientos urbanos con una mentalidad protectora de los derechos de los supuestamente más débiles. Por ejemplo las sentencias de la AP de Málaga de 21-12-2005 y la de 5-7-2005 siguen considerando que el retraso en el pago no llega a ser un auténtico incumplimiento que permita medida tan drástica como el desahucio. En estas dos sentencias se trataba de demandas presentadas los días 14 y 16 del mes sin que aún se hubieran pagado las rentas de ese mes, que debían haberse pagado en los 5 o 7 primeros días del mes. En ambos casos había un retraso de 10 días aproximadamente y en ambos casos no había más meses impagados. Estas sentencias me parecen justas, aunque vayan más allá del texto literal de la ley, porque la ley no tiene la intención de ser un puñal en manos de nadie.

Sin embargo no es admisible que los tribunales vayan mucho más allá de lo que hoy justifican la realidad social y la moderna legislación. De hecho aún no he conseguido encontrar ninguna sentencia de este siglo – y he buscado un poco – en que se desestime una demanda de desahucio por falta de pago presentada cuando se debía un mes completo y corría el segundo.

Así pues, no hay mucha discrepancia en la reciente jurisprudencia, que o no obliga a esperar nada u obliga a esperar a que termine el mes. Personalmente aconsejo esperar al menos a que se haya cumplido el plazo de pago del segundo mes, que suele estar entre los días 5 y 7. Eso permite reclamar dos mensualidades impagadas tras haber esperado 30 días, desde el día 8 de un mes en que ya hay incumplimiento hasta el día 8 del siguiente mes cuando se juntan dos incumplimientos.

Considerando lo que tarda un proceso de desahucio hasta recuperar la vivienda arrendada y considerando que las garantías de cobro de renta que suele haber en el mercado no pasan de seis o siete meses, es fácil comprender que no se pueda esperar mucho más.

En este estado de cosas, desde el Gobierno se anuncia una modificación legal que fije claramente hasta cuándo se considera un mero retraso, generador de otras responsabilidades pero no del desahucio, y desde cuándo se considera falta de pago y, por tanto, causa de resolución de contrato. En mi opinión, esa modificación, que vendrá acompañada de otras que agilicen los procedimientos arrendaticios, dará seguridad jurídica a unos y a otros, que dejarán de depender de la interpretación del juez de turno y sabrán mejor a qué atenerse.

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One Response to ¿Cuánto tiempo se debe esperar para presentar una demanda de desahucio por impago de rentas?

  1. Janet Jackson fernandez dice:

    ¿Si un vecino se queja por cosas absurdas como un movimiento de una silla a menudo y sube a quejarse , podría mi casero echarnos ya que el contrato sólo lo tiene una persona??

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