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¿Qué es un aval bancario? ¿Es obligatorio cuando alquilas un piso?

abril 8, 2008 • Preguntas y respuestas sobre alquiler

Gregori hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Aval bankario? es obligatorio? q es aval bankario?”


Respuesta
Un aval bancario es una garantía adicional, la ley marca que el propietario está obligado a solicitar una mensualidad en concepto de fianza y depositarla en el registro de fianzas, si bien les permite pedir garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del inquilino. Las garantías adicionales pueden ser, o más meses de fianza en efectivo o un aval bancario normalmente, un aval bancario para el inquilino supone un gran gasto, ya que el banco que le cobra comisiones tanto a la hora de efectuarlo como comisiones trimestrales, y a más lo más normal es que el dinero con el que avala lo pignoren al cliente, es decir que tendría que depositar en una cuenta bancaria el total del importe del aval bancario, aunque existen varios tipos.

Lo más recomendable por mi parte es que negocie con el propietario y le proponga aumentar la fianza en vez de hacer un aval, ya que un aval a usted le supondrá gastos y el no sacará ningún beneficio, en cambio si usted le entrega más dinero de fianza, usted no pierde nada y el puede rentabilizar ese dinero si lo pone durante todo el tiempo de alquiler a plazo fijo. De todas formas si usted está muy interesado en esa vivienda negocie con el propietario, sino en el momento en el cual nos encontramos hay bastante oferta de viviendas de alquiler y puede encontrar alguna otra que le pidan menos garantías. Hay que valorar las garantías adicionales que piden con el estado y tipo de vivienda.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

33 Responses to ¿Qué es un aval bancario? ¿Es obligatorio cuando alquilas un piso?

  1. Fernando dice:

    Me temo que no estoy de acuerdo con la contestación (y es facil que me equivoque por lo que pido disculpas adelantadas).

    En un aval bancario no siempre piden la pignoración (depende del crédito que tenga una persona con su propio banco). Pero incluso en aquellos casos en que la pidan, siempre se puede quedar ese dinero en un plazo fijo que va a dar mayor rentabilidad al inquilino que los gastos del aval. Por ello, en todos los casos que como propietario me han planteado de entregarme dicha cantidad como garantía adicional, cuando les he mencionado ésta consideración han acabado formalizando el aval.

    A los propietarios no les interesa la rentabilidad de tener ese dinero en cuenta, sino la seguridad. Y mientras que tengamos el sistema judicial que tenemos, el propietario entiendo que no tiene que fiarse de nadie (para dar crédito están los bancos y por ello cobran).

  2. Juanjo dice:

    “el propietario entiendo que no tiene que fiarse de nadie ”

    Esa es una excusa barata. Si el propietario de verdad no se fía de nadie, que contrate un seguro de impago y desperfectos, que supone un gasto mensual no demasiado grande y si quiere se lo añade al alquiler.

    El aval bancario tiene gastos mensuales. Son absurdos, porque el banco pignora el dinero en la mayoría de los casos, y por ejemplo en ING, uno de los más baratos, supone 10 euros mensuales o 120 euros al año, más comisión de estudio de 30 euros, más notaría de 30 euros. Sumado 180 euros.

    Para obtener esa rentabilidad el arrendatario tendría que tener 4500 euros en un depósito al 4% durante un año. Esos intereses son excepcionales y supone bloquear una cantidad de dinero nada despreciable. Si le restamos la subida del IPC, al final se pierde dinero.

  3. Fernando dice:

    Lo de excusa barata lo voy a tener por no leído. El propietario puede pedir aquello que le venga en gana mientras en España siga existiendo el derecho de propiedad (y esperemos que en eso no cambie ya que lleva así desde época de los romanos).

    Luego, si como Juanjo dice, puede contratar un seguro y añadírselo al alquiler ¿por qué no puede cobrar un precio inferior en esos 10 euros que dice de ING y pedir el aval? Esto es, cuando pide 700 euros de alquiler + aval ¿quién dice que lo que quería no era 710 euros pero que rebaja en 10 euros para que se pague el aval?. El propietario está dejando una cosa de gran valor a una persona que no conoce a cambio de una rentabilidad inferior a lo que supone un plazo fijo y encima ¿alguién le tiene que decir lo que pedir o dejar de pedir?. ¿Por qué no pedirle al propietario que te preste el piso y que se lo cuidas sin cobrarle nada? ¿y qué tal si te arropa por la noche?.

    Si no te interesan las condiciones, ancha es Castilla y a por otro piso, que si el propietario está pidiendo algo que está fuera de mercado, ya será el propio mercado el que le ponga en su sitio, que me imagino que es una persona mayorcita y no necesita que nadie le diga lo que debe o no debe hacer con su piso.

    Yo, con las propiedades de los demás, se hacer maravillas.

  4. Mónica dice:

    quería saber ke si puedo pedr la subvencion del alquiler de 210 euros faltándome todavia 3 meses para cumplir los 22 años

  5. Amparo dice:

    Mónica,

    Deberás esperar a cumplir los 22 años para solicitarla, pero puedes ir buscando ya piso en alquiler para tener todos los papeles preparados cuando vayas a solicitarla porque te quedan sólo tres meses.

  6. rubi castillo dice:

    soy aval de un piso en alquiler puedo retirame antes de finalizar el contrato es renovable

  7. Amparo dice:

    Rubí,

    Tendría que ver el documento del aval para poder darte una respuesta más detallada, aunque, en general te podría decir que debes permanecer como avalista durante el tiempo al que te has comprometido en el aval. No obstante, para tener una respuesta definitiva sobre el asunto, te aconsejo que acudas a un abogado o asociación de consumidores con el aval para consultar.

  8. Susana dice:

    Se vence mi contrato de cinco años, me quieren aumentar el contrato un 50% mas de lo que estoy pagando. Dije que no renovaré, pero me encuentro en el problema de que me pondrán protesis de rodilla y no estoy en condiciones de cambiar de casa, hasta dos meses mas de finalizacion de contrato. Podré quedarme pagando esos dos meses al precio actual? debo firmar un contrato por esos dos meses? Espero me digan que hacer.

    Muchas gracias

  9. Amparo dice:

    Susana,

    A partir del sexto año el casero no se tiene que ajustar a la variación del IPC para subirte el alquiler. La LAU de 1994 en su artículo 18.2 establece que son las partes, casero e inquilino, quienes acuerdan esta subida, por lo tanto el casero puede proponerte la subida de alquiler que mencionas.

    También, cuando se cumplen cinco años de alquiler, el casero puede decidir no renovar el contrato si así lo desea. El artículo 10 de la LAU de 1994 establece que si el casero o inquilino no quieren renovar el contrato deben avisar a la otra parte con un plazo de un mes antes del vencimiento de los cinco años de contrato. Si no se dice nada, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

    Por este motivo, te aconsejo que negocies con el casero una subida del alquiler justa. La posibilidad de prorrogar el contrato por dos meses no le gustará al casero porque según la LAU, si se prorroga, se hace por tres años más. Una posibilidad sería firmar un nuevo contrato de dos meses en el que se estipule que no se trata de tu residencia permanente y habitual, que se trata de tu residencia temporal, porque así no estáis obligados a estas prórrogas.

  10. David dice:

    A Fernando:

    Eso es como el que tiene un negocio y quiere que le funcione … verdad que tendrá que arriesgar antes para saber si funcionará o no?

    Lo mismo son tus pisitos en alquiler, para ti es un negocio y como cual hay que arriesgar. Vaya chollo entonces para los propietarios … entre los meses que te piden de fianza, entre los otros meses que te piden de aval y lo que ya vale un alquiler … queréis vivir mejor que reyes. Más morro que espaldas.

  11. Eva dice:

    Sólo quiero explicar mi caso para que se hagan una idea de lo que está pasando con el tema de la vivienda en pleno siglo XXI, que creo pasará a la historia como la gran crisis existencial de la humanidad, la vivienda, primera necesidad:

    Hace seis años alquilé una vivienda con contrato de cinco, por 60.000 pesetas de entonces. Los propietarios vivían en el piso inferior, haciendo todo lo posible por molestar contínuamente y sin arreglar los desperfectos de la vivienda que prometieron arreglar a su cuenta. Al cabo de un tiempo, al verse obligados a hacerlo, la propietaria enviudó y le faltó tiempo para enviarme un “burofax” diciendo que yo había roto la caldera (ese era el desperfecto de entrada) añadiendo a los recibos de alquiler, a partir de se momento, 140 pts. aprox.

    Al cabo de unos meses, cuando faltaban 4 para finalizar el contrato que no me quedaba más remedio que renovar dado mi situación y al ver la subida de alquileres en el mercado del pasado año, recibí otro “burofax” diciendo que no renovaba que había vendido la vivienda, dándome el nombre del nuevo propietario.

    Ya que me había hecho la vida imposible y no estoy en condiciones de ir a juzgados y pleitos, acepté que el nuevo propietario, (que se presentó sin avisar) me diera 600 euros por de cada mes que quedaba de contrato para que dejara la vivienda.

    Sin haber recibido dinero alguno empecé a buscar rápidamente en pleno verano. La sorpresa fue que todos los alquileres habian subido al menos un 60%. No había nada por 600 euros, y el nuevo propietario presentándose en su nueva casa (eran tres plantas y yo sólo tenía la superior) tocándome las narices por teléfono cada día y estresándome. Una amiga abogado me dijo que estaba siendo víctima de lo que llaman “moobing inmobiliario”, pero repito, no estoy en condiciones de ir de juzgados ya que soy pensionista por enfermedad física. Finalmente tuve que meter mis cosas en un trastero para huír de la situación hasta que encontré un piso por 750 euros en mínimas condiciones. Ahora no puedo vivir por los ruidos y escándalos de los vecinos de arriba, además de importantes problemas con los desagües, y el administrador dice que no puede hacer nada y que me vaya que a él no le importa, que este piso ya vale 950 euros. Pagué 3.000 euros de fianza más 750 de depósito, que promete verbalmente que me devolverá y que tuve que pagar a través de mi hijo solicitándo un crédito en La Caixa que todo lo absorve.

    Así todo. Supongo que no es necesario decir que he pagado y pago puntualmente a través de la Caixa cada mes.

    Es sólo para que se hagan una idea. Y ahora me encuentro pagando una vivienda donde no se puede vivir ni dormir, y buscando otra vivienda de 750 euros que ya no existe, pues han vuelto a subir los alquileres a precios amorales, además de exigir avales o abusos de meses de depósito, y sobretodo, harta de que los propietarios o empleados de agencias me miren y pregunten como si fuera sospechosa de entrada, a pesar de tener todos los papeles que exigen incluyendo los últimos recibos.

    Y esto es por que no hay una ley de alquiler, ni educación ni cultura. En la mayoría de países europeos sólo el 25 % de la sociedad viven en propiedad, el 75% viven de alquiler porque la ley es justa y rigurosa, y se exigen unas condiciones tanto al propietario como a los inquilinos, que son mayoría.

  12. carolina dice:

    Acabo de alquilar una casa de nueva construcción y la inquilina para pedir la ayuda de los 210€ me solicita la referencia catastral, entonces me dicen en el catastro que al ser de nueva construcción puede tardar hasta 2 años, entonces hablo con el ministerio de la vivienda para decirles qué es necesario si carezco de dicha referencia y me dicen que la referencia del solar, llamo a la constructora y me dicen que era un terreno rústico cuando empezaron a construir y estaban exentos del catastro y no poseen dicha referencia, por lo que vuelvo a llamar al ministerio de la vivienda y me dicen que sin referencia no hay ayuda, el tema es que ya no se que hacer para que el inquilino pueda tener esa ayuda, le he facilitado copia de escrituras pero me temo que ni con esas.

    Entonces me gustaría saber si existe alguna posibilidad de sin referencia conseguir esta ayuda.

    Muchas gracias.

  13. CAROLINA dice:

    Hola,

    Quiero alquilar un piso que me cuesta 1000 euros al mes y el propietario me pide 6 meses de aval y dos de fianza exando cuentas por encima …
    para vivir dignamente tngo que empezar pagando 10.000 e contando con el mes de corriente y el de la agencia??? que pago me supondría el aval bancario
    al mes sobre 1000 euros de alquiler

    gracias un saludo

  14. Mauro Fernandez dice:

    Llevo un año de inquilino. En el contrato que firmamos hace un año, figura que tengo que aportar un aval bancario, pero el propietario, de palabra, aceptó el alquiler sin hacer el aval para evitar gastos.

    Aconsejado por su asesor, me exije ahora el aval.

    Después de un año sin exigirlo, ¿estoy obligado a aportar el aval?.

    Gracias.

    Mauro

  15. Pepa dice:

    Querido Fernando (9 de abril)

    Efectivamente ancha es castilla, pero es que esto ya no es Castilla la Vieja por mucho que algunos lo consideren y que a otros muchos les gustara, todos tenemos derecho a una vivienda digna y por desgracia no es tan fácil.

    Como propietaria e inquilina (una nueva opción si, pero es lo que tiene la movilidad geográfica, que además te abre mucho los ojos), le he de decir que como ya sabe las condiciones para acceder a un piso en propiedad hoy, no son las de hace unos años.

    No se trata de quejarse sino de afrontar nuevos tiempos y desde luego denunciar injusticias y en algunos casos estafas, pero tenga claro que ese mercado o la vida le acabará poniendo en su sitio, siempre lo hace.

    Tiene usted todo el derecho a pedir lo que quiera mientras que cumpla la ley porque sino esta dejará de protegerle, pero tenga en cuenta que el aval no le libra de todo riesgo, y espero que si alguna vez tiene cualquier otro problema de índole económica no clame por el gobierno que es lo que se suele hacer en estos casos, ya que en este lejos de sus recomendaciones y de su línea actual de flexibilidad, ha optado por pedir “lo que le da la gana”.

    En serio, espero que esto no lo aprenda porque se vea en la calle o en un zulo en la gran ciudad por culpa de los especuladores inmobiliarios que no le alquilan un piso ni con aval, aun teniendo “una propiedad”, es muy doloroso

  16. Remedios dice:

    Hola Carolina!

    No sé si esto te ayudará a solucionar el problema con tu inquilino acerca de la consecución de la referncia catastral pues ese problema lo arreglé yendo al ayuntamiento al departamento de Catastro ya que número asignado debe tener para realizar el pago tributario del bien.

  17. MONICA dice:

    HOLA.

    Hola,

    Tengo un piso y lo quiero alquilar a una empresa constructora, la cual lo quiere para cuatro de sus empleados, qué tipo de contrato debo hacerle, además quién es el responsable de los pagos, y qué pasa si no pagan a quién debo acudir, si algunos de esos empleados deja de trabajar en la empresa cómo hago para que se vaya del piso, y cada vez que se vaya uno debo hacer un nuevo contrato colocando al nuevo inquilino?

    Por favor, expliquénme qué hago en este caso.

    Gracias

    Mónica

  18. Maria dice:

    Me gustaria saber, cuántos meses máximos se pueden poner en el contrato de alquiler, cuándo es residencia temporal.

    Muchas gracias.

  19. pacopepe dice:

    Si queremos que salgan al mercado de alquileres las viviendas vacías, hay que dejarse de chorradas y ofrecer una garantía al propietario, pues como comprenderéis cuesta mucho tener una vivienda y equiparla, para que luego cualquier elemento de esos que pululan por todas partes te la deje hecha polvo porque te haya pagado 700 euros de alquiler o 400 según la provincia y el sitio donde se alquile la vivienda.

    Hay propuestas de crear un registro con nombres y apellidos de la gente que cometa estas barbaridades que después nos afectan a todos.

  20. SHENA77 dice:

    Hola!

    Yo soy propietaria de un duplex y lo hemos puesto a la venta. Nuestras condiciones son: 2 meses de fianza y un aval bancario. Los 2 meses de fianza es debido al estado de la vivienda, que está impecable, y en caso de desperfectos, ni los dos meses me cubriría esos gastos, así que no creo en absoluto que sea abusivo. Y el aval, como bien han dicho, lo pedimos para tener una seguridad de que vamos a percibir el pago, ni más ni menos, que cuesta mucho sacrificio comprarte una vienda para que luego venga alguien que se meta en tu casa y quiera vivir allí por el morro y tu pagando la hipoteca.

    Un saludo!.

  21. mercedes dice:

    he tenido una casa alquilada a una familia que parecía muy normal, me pagaban 550€. solo me dejaron un mes de fianza, lo acepté y confié en ellos, me dijeron que no disponían en ese momento de más dinero.

    se marcharon sin decirme nada, además del destrozo de la vivienda se llevaron todos los muebles y enseres que les interesó y, me dejaron unas deudas de 1800 €. no he denunciado porque no dispongo de efectivo para pagar a un abogado. yo me pregunto ¿cómo se puede proteger al propietario?

  22. Todovisto dice:

    Para que todo funcione bien, los alquileres bajen y los propietarios alquilen es imprescindible crear un registro (tipo asnef) con aquellos morosos, desaprensivos, y rompedores.

    En ese caso en poco tiempo los alquileres bajarían.

    Yo aconsejo siempre, pedir informes al propietario de donde vienen alquilados y preguntar cosas concretas, no vaya a ser que el propietario te conteste bien de forma global, para quitárselos de encima.

  23. Ángel dice:

    Yo estoy con Fernando, dispongo de una vivienda, en la que anteriormente residía con mi familia, le estoy lavándole un poquito la cara, es una vivienda seminueva. Me ha costado mucho sacrificio pagarla, y me la he quedado a costa de tener una buena hipoteca en la vivienda nueva, pensando en mis hijos para el día de mañana, y no estoy dispuesto a que ningún sinvergüenza venga a tomarme el pelo. Luego yo pediré todas las garantías que me parezcan y una pocas más. Ya que en este país ya sabemos como funcionan las cosas, tanto para los sinvergüenzas (más protegidos) como para la gente honrada (más desprotegida).

  24. Juan dice:

    Hola Mauro,

    No es normal que el arrendador exija un aval bancario y entregue las llaves sin haberlo recibido, pero ya que lo ha hecho, ahora puede renunciar al aval o exigir su entrega. Si amistosamente no lo consigue, no tendrá más remedio que andar ese desgraciado camino que seguramente intentaba evitar con el aval, los tribunales. Extraviarse para no perderse.

    Pero si así lo decide, estará en su pleno derecho. Dice el Código Civil en sus artículos 1828 y 1829 que, cuando alguien se obliga a dar fiador, debe darlo y que, si el fiador que ha dado entra en estado de insolvencia, el acreedor puede exigirle otro. El hecho de que haya transcurrido un año no cambia nada. Harían falta bastantes más años para que se perdieran esos derechos.

    El artículo 27 de la LAU y el 1124 del CC dicen que la parte que haya cumplido sus obligaciones contractuales puede elegir o bien que la otra cumpla las suyas o bien que se resuelva el contrato. Y el artículo 1098 del CC añade que si el obligado se empeña en incumplir y el acreedor elige el cumplimiento, se mandará ejecutar (conseguir un aval equivalente) a su costa.

  25. Jaun Carlos dice:

    ¿Es obligatorio pagar un aval bancario, si el arrendador te lo pide, pero no figura en el contrato?

  26. Fernando dice:

    Si ya has firmado el contrato, que le den pal pelo al propietario.

    Si no lo has firmado, sí que será obligatorio porque en caso contrario el propietario puede que no quiera firmar. Sin embargo, creo que debe figurar en el contrato por tu bien y no veo que al propietario le deba suponer ningún inconveniente. Es más, creo que al propietario le debe venir bien que figure en el contrato (yo soy propietario y lo pongo).

  27. pablo dice:

    queria saber si este año me darian la ayuda de los 210 para el alquiler he estado un mes en paro cobre 945 y 8 dias 230 y ahora estoy cobrando desde marzo 1500 mas o menos tengo 29 años y empiezo a vivir en un piso declarado a partir de 1 de julio si me podeis contestar al correo gracias

  28. marta dice:

    hola desde el mes de mayo alquile un piso con un año de aval bancario el caso es q me han trasladado este mes a 70 kilometros de mi trabajo y son 140 todos los dias ademas la dueña todas las semanas tiene q ir a casa cuando no es para poner una cosa otra sin respetar la privacidad, como pueden comprender me gustaria saber si al trasladarme se puede extinguir el aval bancario y el contrato de alquiler ya q logicamente a mi me sale mas rentable alquilar donde trabajo, un saludo

  29. Amparo dice:

    En La Comunidad podrás obtener respuestas a todas tus dudas sobre alquiler.

    Visita La Comunidad aquí: http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler.html
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  30. MARTA dice:

    Hola, tengo un aval bancario hasta mayo del 2010 el caso es que me han trasladao de trabajo a 70 km de la casa y querría saber si esa es causa suficiente para prescindir el contrato y el aval gracias

  31. Sondra dice:

    pz no ay ke tatrar de tontos a las personas pues si no saben leer o no escucharon los buenos comentario ellos proponia ke por cada arbol k se botara se sembraria se sembrarian 5 mas…. eso es no estar actualizado con las noticias vd rosita iriarte ay ke saber bien para luego ablar…………..

  32. David dice:

    Me gustaria saber si alguien me puede decir si nosotros que hacemos un año en el piso de alquiler y hicimos un aval de un año de una cantidad,es obligatorio seguir mas de un año pagando el aval?

  33. Luis dice:

    Mi madre tiene alquilado un piso desde el 2011 y le hicieron un aval durante un año pero no lo renovó el propietario me gustaría saber si puede recuperar ese aval ya que le está costando dinero el banco me dice que si pero podría pasar algo si ellos ven que se quitó el aval. Muchas gracias por su respuesta.

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