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El Gobierno reformará dos leyes para fomentar el alquiler de pisos vacíos

julio 4, 2008 • Desahucio, Noticias inmobiliarias

El Gobierno quiere atacar a los impagos por alquiler para que los propietarios de los cerca de tres millones de casas vacías que hay en España se animen a alquilarlas. El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero anunció en el Congreso de los Diputados que va a modificar la leyes de Arrendamientos Urbanos y de Enjuiciamiento Civil, un compromiso que adquirió en septiembre del año pasado al presentar su Plan de Apoyo a la Emancipación y Fomento del Alquiler y que al final se pospuso hasta la siguiente legislatura.

Agilización de los desahucios
Ahora ya hay fecha: antes de que acabe este mes el Consejo de Ministros enviará al Consejo General del Poder Judicial un anteproyecto para modificar ambos textos. El principal objetivo del Ejecutivo central es agilizar los procesos de desahucio para dotar de mayores garantías a los potenciales caseros que son reacios a alquilar sus casas por temor a un impago.

Dentro del Plan de Apoyo a la Emancipación y Fomento del Alquiler, el 1 de enero se oficializó la autorización para crear 10 nuevos juzgados de primera instancia con la finalidad de agilizar los procesos de desahucio, seis en Madrid y el resto en Málaga, Las Palmas de Gran Canaria y L’Hospitalet de Llobregat.

El Consejo General del Poder Judicial pese a mostrarse favorable a esta medida, matizaba acto seguido que en la práctica no es necesario crear instancias específicas para tramitar desahucios, ya que “ni la complejidad técnica ni la organizativa de los procedimientos arrendaticios los justifican”.

Los desahucios Express
Los abogados expertos consultados por El Mundo señalan que lo ideal para agilizar los desahucios sería seguir el mismo modelo de los divorcios express: creación de juzgados específicos que autoricen los desalojos en poco más de un mes.

“Estaba prevista una experiencia piloto en este sentido, pero no se ha puesto en marcha”, apunta Jaime Beltrán, responsable del Área Inmobiliaria de la consultora Ernst & Young. “Más que de reforma de leyes, es una cuestión de falta de medios judiciales, como ocurre por ejemplo con los casos de violencia de género. Los procesos de desahucio tardan entre seis y 18 meses en resolverse”, agrega.

Carlos Mateu, director general de la firma de abogados Promein, también toma como punto de partida la necesidad de constituir juzgados especializados en esta cuestión y va un paso más allá: “Luego habría que arbitrar las ‘reglas del juego’, que deberían consistir en un procedimiento especial, más rápido, para que lo apliquen los jueces, al estilo del proceso monitorio [un tipo juicio para reclamaciones de cantidades que no excedan de 30.000 euros, sin necesidad de abogado ni procurador y siempre que se trate de una reclamación de deudas de dinero, que hayan vencido y que se acompañe de una documentación que lo acredite]“.

Entre otras cosas, los expertos creen que es sencillo acortar el trámite de notificación de la denuncia por impago, ya que, a su vez, es muy fácil demostrar que un arrendatario ha pisado el terreno de la morosidad. Basta con que el casero presente su escritura de propiedad de la vivienda, el contrato de alquiler y los justificantes de abono de las rentas.

El intento de 2003
El último intento por agilizar los procesos de desahucio en España se produjo en 2003, cuando el Gobierno modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para dicho efecto. En ese momento, agilizar el mercado del alquiler era, igualmente, el principal objetivo.

A juicio de los expertos, las nuevas medidas sirvieron de poco. Con aquellas modificaciones se trataba de “hacer más breves los procesos judiciales por impago y desahucio”, según Gregorio Izquierdo, del IEE. “Sin embargo, no funcionaron. Habría que introducir más medios para conseguirlo”.

Se crearon las Oficinas de Señalamiento Inmediato y, años después, tanto el Banco de España como el Consejo General del Poder Judicial reconocieron el mal funcionamiento de las mismas.

La primera oficina en Madrid fue creada en el año 2005. Allí se procedió a la recogida de datos para poder experimentar y finalmente no funcionó. Ya entonces se admitió desde organismos oficiales que uno de los problemas del alquiler en nuestro país era precisamente la dificultad para hacer efectivos los desahucios.

Aun así, la modificación legal había previsto que las oficinas recogieran las denuncias de los propietarios de los pisos con objeto de realizar la tramitación pertinente en los juzgados en un plazo inferior a los 20 días.

Los primeros juicios rápidos civiles para solucionar los problemas de arrendamiento datan de 2001. La conclusión fue la misma: insuficientes.

La necesidad de nuevos cauces finalizó con la última, hasta ahora, reforma legislativa para fomentar los desahucios. Pasado el tiempo, y con otro partido en el poder, los juicios rápidos vuelven a ponerse de moda.

Fondo de garantía
Algunos analistas consultados por El Mundo aseguran que debería crearse un fondo de garantía ante el incumplimiento de contratos de alquiler. Se podría conseguir con las fianzas que los inquilinos ingresen en la Cámara de Propiedad con objeto de que se puedan cubrir así los casos de insolvencia.

La excesiva rigidez de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es uno de sus problemas según algunos expertos. Así lo expresa Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE). Así, señala: “El hecho de que la duración mínima de los contratos sea de cinco años provoca que muchas viviendas vacías no estén en el mercado de alquiler”.

En Izquierda Unida (IU) hacen sus matizaciones al respecto: “Reducir el plazo de cinco años podría ser bueno para el propietario, pero para el arrendatario parece poco si tiene un proyecto de vida”.

El PSOE incluyó en el programa electoral su intención de modificar la citada LAU, que data de 1964, para permitir al dueño “reclamar el inmueble cuando sea para el uso y disfrute de un familiar de primera línea de sucesión” aunque no haya finalizado la relación contractual.

“Esto no supondría grandes cambios”, reflexiona Jaime Beltrán. “En la ley en vigor está prevista la recuperación de la vivienda para el uso del propietario; que ahora se amplíe a su padre o a su hijo no creo que dinamice demasiado el mercado del alquiler”.

Más información:

El Mundo: El Gobierno reformará dos leyes para fomentar que se alquilen las casas vacías

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3 Responses to El Gobierno reformará dos leyes para fomentar el alquiler de pisos vacíos

  1. paco dice:

    Hola,

    Perdón pero no sabía donde poner esta pregunta. Se trata de los impuestos que hay que pagar por los alquileres, he buscado por muchos sitios pero no queda nada claro porque en unos sitios dicen que sí y en otros que no o que nadie lo paga o ese tipo de cosas, mis dudas son las siguientes;

    ¿En caso de alquilar a una empresa paga 16%IVA.?

    Si se alquila a una persona para vivienda habitual no paga IVA.

    ¿Es obligatorio ingresar la fianza en el ministerio o comunidad autonoma?

    ¿Hay que pagar actos jurídicos documentados aunque no se haga una escritura?

    ¿Hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?

    Como este blog se está convirtiendo ya en una referencia para consultas sobre alquileres sería muy bueno que tuvierais una seccion o categoría dedicada a los impuestos. Una de las cosas que he podido comprobar en mi busqueda de este tema es que hay mucha información contradictoria por internet y eso causa mucha confusión en la gente, tanto en los arrendadores que no saben que impuestos hay que poner en cada caso, como en los arrendatarios porque pueden ser tambien víctimas de engaños al no saber exáctamente que impuestos les corresponde pagar a ellos.

    Gracias y enhorabuena por el blog:)

    PD: No quería terminar sin referirme al tema que tratáis en este post, la verdad es que la palabra desahucio deberían cambiarla por otra porque tiene muchas connotaciones negativas relacionadas con la desesperanza (sinónimo) que nada tienen que ver con el hecho de que el alquiler hay que pagarlo porque si no la desesperanza es para el dueño, que acaba por no alquilar y añadir su vivienda a los miles de pisos vacíos convirtiendo en una odisea buscar un piso en alquiler y que te lo alquilen. No sería muy dificil buscar otra palabra sobre todo hoy en día que se cambian las palabras con tanta facilidad.

    Con todo creo que los primeros beneficiarios de estas medidas serían los arrendatarios porque en el momento que salgan al mercado todas las viviendas que ahora estan vacías (y no se alquilan por miedo a la desprotección que hay si se encuentran con que no se paga el alquiler o lo destrozan), en ese momento los precios bajarán por una simple abundancia de oferta y por fin las clases menos favorecidas, o simplemente aquellos que han elegido vivir de alquiler, disfrutarán de los verdaderos beneficios de vivir en una sociedad tan avanzada como la nuestra.

    De hecho creo que acabarían ahorrándose-nos la subvención porque no haría falta.

    Como siempre las medidas que ponen orden en la sociedad son más beneficiosas para unos (los que pagan) que para otros (los que no pagan), pero este tema de la protección ante los impagos del alquiler es ya el momento de que se solucione, y los beneficios serán generalizados para una sociedad en la que no debería tener que destinarse como mínimo la mitad del sueldo a pagar un derecho tan elemental como el de disponer de vivienda.

    de nuevo enhorabuena!

  2. Amparo dice:

    Hola Paco,

    Muchas gracias por tus palabras y sugerencias, tomo nota de ellas, en especial la idea de crear una categoría para impuestos.

    Contesto a tus dudas:

    1.- IVA
    Te recomiendo que te leas este post: Arrendamientos, IVA y empresas de régimen especial

    2.- Fianza
    Sí, se ha depositar la fianza en el organismo público designado para tal efecto por la comunidad autónoma donde se halla la vivienda.

    3.- ¿Hay que pagar actos jurídicos documentados aunque no se haga una escritura? ¿Hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?
    No afecta a contratos de arrendamientos.

  3. sergio dice:

    quisiera saber lo que tarda en conceder la ayuda pa un piso que quiero yo alquilar en las palmas de gran canarias, yo no soi de alli vivo en cordoba,pero me interesaria saber si empadronandome alli me conceden la ayuda para poder alquilar una vivienda. un saludo sergio.

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