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¿Me tiene que indemnizar el casero si vende el piso en alquiler?

septiembre 20, 2007 • Preguntas y respuestas sobre alquiler

Francisco Bertolin hace la siguiente pregunta:

“LLevo alquilado dos años y los propietarios pese a tener el contrato en vigor han decidido vender el piso, ¿tengo derecho a alguna indemnización? Atentamente:”

Respuesta
Hay dos aspectos que tienes que contemplar aquí:

1.- Tu derecho de adquisición preferente
El casero debe ofrecerte a ti el piso antes de ponerlo a la venta. Así lo especifica la LAU de 1994 en su artículo 25. Puedes consultar aquí todas las condiciones para poder adquirir el piso y los derechos y obligaciones tanto tuyos como los del casero.

También te aconsejo que te leas mi post: ¿Qué derechos tengo cuando el casero quiere vender el piso que alquilo?

2.- Puedes permanecer en el piso como inquilino aunque el casero lo venda
En el artículo 14 de la LAU de 1994 se establece que el comprador de una vivienda alquilada hereda los derechos y obligaciones del antiguo arrendador durante los primeros cinco años de vigencia del contrato y si la duración fuera superior a cinco años, el comprador queda subrogado en la totalidad de la duración pactada salvo que lo salve de esto el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en cuyo caso se aplican otras condiciones especificadas en el artículo 14.

Te incluyo aquí el artículo 14 con todas sus condiciones:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”

14 Responses to ¿Me tiene que indemnizar el casero si vende el piso en alquiler?

  1. Lucía dice:

    Firmé un contrato de alquiler por dos años y quiero dejarlo en noviembre (a los 11 meses de haber entrado). La razón principal es el ruido de los vecinos, que no me dejan descansar. Ya me quejé a mi casero hace unos meses, pero la cosa sigue igual. Me he vuelto a quejar (tanto a los vecinos como a mi casero), pero sigo sin poder descansar por el ruido que hacen. ¿Puedo pedir que me devuelvan la fianza?

  2. Ena dice:

    hola,

    mi pregunta es la siguiente: quisiera saber con cuanto tiempo de anticipación debo informar a mi casero para dejar el piso. Mi contrato vence en febrero, pero quiero irme ya mismo del piso ¿me perjudica en el deposito por irme antes?.

    Muchas gracias.

  3. Amparo dice:

    Lucía,

    El ruido que puedan hacer los vecinos no está contemplado como una de las causas para que tú, como inquilina, rescindas el contrato de alquiler. Si estás en el piso por un periodo inferior a cinco años y quieres abandonar el piso la jurisprudencia considera que es el inquilino quien debe indemnizar al casero con el importe de las rentas de los meses que quedan para que el contrato termine o hasta el momento en el que el inmueble sea alquilado de nuevo por el arrendador.

  4. Amparo dice:

    Ena,

    Te digo lo mismo que le he dicho a lucía en mi contestación de arriba.

  5. johnny dice:

    Cuál es lo correcto a aplicar sobre el incremento de ipc, que apliquen lo específico de vivienda 4.4 % , frente a lo general 2.2%.

    gracias

  6. Lucía dice:

    Hola:

    Nosotras somos cuatro estudiantes que hemos estado alquilando un piso por unos tres años, este año queremos abandonar el piso porque los caseros aparte de no pintarnos el piso (que lleva así como unos cinco años) con humedades en las habitaciones, hace poco se produjo un tercer incendio en casa por no tener una toma de tierra las intalaciones eléctricas, ¿es posible poder obligarles de alguna manera a realizar cambios en el piso? y, otra pregunta, abandonamos el piso y piden el dinero del mes, han visto el piso y no tiene ningún desperfecto, pero aún así no quieren quedarse con la fianza por el mes que se debe pagar (me parece un trueque de dinero un poco absurdo (yo te doy y luego tú me das) ¿podemos abandonar el piso así y ellos pueden tener represalias judiciales por dejarles que se cobren por la fianza?, ¿la fianza puede utilizarse como “impagos” por así decirlo?

    Gracias por la atención.

  7. yolanda rebollo marquez dice:

    Tengo un, piso de alquiler con un contrato de 5 años,renovable por año,la dueña del pìso lo uso como aval para la compra de un piso para su hijo,ahora lo tiene que vender si no el banco se lo queda.

    Mis preguntas son: tiene derecho a venderlo? Nos puede echar del piso? si el banco se lo queda que pasaría con nosotros aún nos queda tres años?

    muchas gracias

  8. Amparo dice:

    Johnny,

    La LAU de 1994 indica que es el el IPC general en su artículo 18: “Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.”

  9. Amparo dice:

    Lucía,

    Legalmente no se puede dejar la fianza como pago del último mes aunque mucha gente lo hace y, por lo que dices, tienes suficientes argumentos para abandonar la vivienda porque no está en condiciones de habitabilidad. Yo hablaría de nuevo con el casero y le indicaría que la razón por la que abandonáis la vivienda es su mal estado y que vas a llevar el caso a la Dirección General de Consumo del gobierno autónomo donde se encuentra la vivienda. De esta forma supongo que llegaréis a un acuerdo que beneficie a ambas partes.

  10. Amparo dice:

    Yolanda,

    Te recomiendo que te leas mi post de arriba para saber cuáles son tus derechos.

  11. Toñi dice:

    Hice un contrato de dos años de alquiler ,por circunstancias de la vida ,tengo que volver a vivir de nuevo y no puedo porque el gestor no puso la clausula en su día. Ha pasado un año y estoy viviendo en casa de mi madre con mis tres hijos,somos siete en la casa y es una locura. Puedo denunciar al gestor por no haberme hecho la clausula. La inquilina no quiere marchar , en el contrato pone que la duracion de dos años.

    ¿Qué puedo hacer estoy desesperada?

    Encima la inquilina no paga bien siempre me debe un mes y no paga del 1 al 10.

    Gracias

  12. Verónica dice:

    Buenas tardes,

    Soy arrendataria de un piso desde hace 5 años (julio-2002 a julio 2007). La actualización de renta con el IPC general. Llegado el vencimiento del contrato, ninguna de las dos partes ha notificado su deseo de no renovarlo el contrato, entiendo que se se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

    En el contrato en la Claúsula de actualización de la renta dice: Para la actualización de la Renta se aplicará el IPC. Subgrupo viviendas en alquiler. ¿Es legal que me aplique este porcentaje 4,3% (julio 2006- julio2007)?. ¿Se calcula directamente sobre la renta a actualizar?.

    Si pido una certificación al INE me proporcionarán la cantidad actualizada o solamente me facilitará el porcentaje?

    Mucha gracias.

    Un saludo.

  13. Alejomdq dice:

    Hola.

    Mi caso es que alquilamos un piso con mi esposa, en el mes de Abril 2007 y el contrato que nos hizo la inmobiliaria es de 12 meses renovables,( sin ninguna clasula especial ni nada raro, vamos que solo un contrato normal). pero ahora me llama la propietaria avisando que el piso lo va a vender y que tengo hasta el 30/03/2008 que vence los 12 meses, después de esa fecha tendre que entregar el piso. (aclaro que no hay ningún problema con el piso, ni con los pagos, ni nada ) .

    Ahora leyendo e investigando opiniones y demas cosas, no se si es que tengo que mandar algun Burofax o quedarme callado hasta que llege ese dia y exigir que me respeten la renovacion automatica del mismo… o hablar con la propietaria por el tema. a no ser que la inmobiliaria intervenga, ya que tratamos con ellos…
    La verdad acepto opiniones y consejos , por que la verdad nunca me sucedio..

    Desde ya les agradezco su atencion…

    Saluda Atte. Alejandro

  14. hildegard dice:

    Soy abogada, pero no estoy especializada en esta rama, aunque a fuerza de problemas, estoy aprendiendo rápido. El tema es que llevo mes y medio de alquiler en un piso de unos 30 años recién reformado este verano, y desde que nos mudamos, no hemos parado de tener averías. el agua caliente, la calefacción, un WC, el interfono, y ahora el suelo, que es de parquet sintético, se está abombando a un ritmo rapidísimo y simplemente andar por casa produce hasta mareo. He perdido tardes enteras recibiendo a gente que venia a medir, a intentar arreglar y a solucionar con chapuzas y más chapuzas, y he gastado ya un dinero considerable en taxis y teléfono (siempre vienen antes de tiempo y tengo que salir pitando del trabajo). Todo esto sin entrar a comentar el estado de nervios y el cansancio que tengo ya acumulado. Ayer, por ultimo, se soltó una de las tomas de un radiador en la cocina, y mi marido estuvo una hora achicando agua caliente! Me gustaría saber si hay alguien especializado en esto que me pueda decir si es factible instar judicialmente la reparación total por técnicos especializados (no quiero instar la resolución porque me niego a mudarme una vez más) y si, además, podría solicitar con algún porcentaje de éxito la indemnización por daños y perjuicios, ya que los dueños me hicieron mudarme rapidisimo para no eprjudicarles una hipoteca que tenían pendiente, y ni siquiera se molestaron en comprobar y verificar si la reforma se había realizado satisfactoriamente y con seguridad.
    gracias!

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