Hortensia hace la siguiente pregunta:

“Va hacer un año que alquilé un piso. Resulta que no me funciona la calefacción en algunos compartimentos. Puedo exigir que me reduzca la cuota, mientras no me repara la calefacción”

Respuesta
Tu casero está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda según lo acordado y por ello no puede elevarte la renta o mensualidad. Para disminuir la renta tendrá que durar más de 20 días la obra de conservación y tendrás que estar privada de una parte de la vivienda.

El Equipo de Fusterconsulting.com
Portal Inmobiliario de Murcia

Compártelo

Daniel Blasco hace la siguiente pregunta:

“En mi contrato de alquiler el dueño del piso especificó que yo tendría que encargarme de cualquier desperfecto del piso. Se ha roto el calentador (que estaba viejísimo) y quiere que me encargue yo de pagarlo (ya estaba viejo cuando entré).

Pienso que hay cosas que están por encima del contrato, de algo se tendrá que encargar el dueño ponga en el contrato lo que ponga, no? ¿Cómo puedo consultar los reglamentos o leyes al respecto?”

Respuesta
En principio, según la Ley vigente, son a cargo del arrendador las deficiencias que presentan las viviendas que afectan a la habitabilidad de las mismas y que exceden de las pequeñas reparaciones inherentes al desgaste por el uso de la vivienda, siendo éstas últimas las únicas que incumben a la parte arrendataria, de conformidad con el artículo 21.4 de la LAU.

La primera interrogante que surge es la de qué se ha de entender por reparaciones que exceden del desgaste. A tal fin la doctrina entiende por tales aquellas sin las cuales la finca se destruiría o quedaría inservible para el uso convenido, las que tienen por objeto la conservación de la casa, por oposición a conveniencia, comodidad o lujo, o las que resultan necesarias o indispensables para conservar la casa en estado de servir para el uso a que se destina, incluyéndose las que tratan de evitar una grave incomodidad. Como tales se han considerado las que tienden a evitar humedades en las paredes, las reparaciones de conducciones y desagües y la impermeabilización de la cubierta, entre otras.

Los datos anteriores los tienes que relacionar con el tiempo que llevas siendo inquilino, pero en principio y con independencia de dicho plazo, el calentador afecta a la habitabilidad y excede de ser una pequeña reparación inherente al desgaste por el uso por lo que entendemos, en principio, que lo debe abonar el arrendador.

La Ley que debes consultar es la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, si bien en estos casos es preferible analizar la diferente jurisprudencia y casuística.

Equipo Jurídico de ARRENTA

Compártelo

Juan Felipe hace la siguiente pregunta:

“Mi pregunta señores:

Si soy inquilino y el piso empieza a tener una fuga de en una habitación y esa es inhabitable y el dueño dice que es cosa del seguro bueno, eso sí, pero como es un piso de tres habitaciones y sólo ocupo dos por el mal estado de la tercera qué derecho tengo de reclamar o si el alquiler tengo que pagarlo al igual como si fueran tres habitaciones hasta que lo refaccionen esa es mi duda y les pido por favor me asesoren con una orientacion sobre el tema

muchas gracias buenos dias”

Respuesta
El arrendatario tiene la obligación de pagar la renta y el arrendador de hacer las reparaciones. Cada una de esas obligaciones es exigible con independencia de la otra, de manera que no se pueden incumplir con la excusa del incumplimiento de la otra parte. El cumplimiento se exige judicialmente.

El procedimiento para exigir reparaciones al arrendador comienza en todos los casos notificándole la necesidad de obras y permitiéndole comprobar los daños. Recordar que no hay notificación si no se puede probar que se ha notificado.

Son derechos del arrendatario:

1. Exigir al arrendador que realice las obras de reparación necesarias, siempre que no sean responsabilidad del arrendatario, como son las causadas por el uso ordinario de la vivienda, entre las que se puede encontrar la humedad producida por fugas de grifos, juntas, etc, que estén a la vista. Si el arrendador no realiza las obras de las que es responsable, se le puede exigir judicialmente con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento haya ocasionado.

2. Realizar las que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave y exigir su inmediato importe al arrendador. La reparación de la humedad es urgente. Antes de realizar la obra es necesario obtener un informe técnico con el que poder luego probar la urgencia, sin olvidar la obligatoria comunicación al arrendador.

3. Disminuir la renta proporcionalmente a la parte inhabitable si las obras duran más de 20 días. Si duran 21 días se descuentan 21 días, no 1, de la parte de la vivienda que haya sido inhabitable. Si de 3 habitaciones 1 ha quedado inhabitable, se descuenta un tercio de la renta de 21 días.

4. Resolver el contrato si el arrendador no hace las reparaciones.

5. Suspender el contrato, interrumpirlo, incluida su duración de 5 años y el pago de la renta, si toda la vivienda se hace inhabitable durante las obras.

Compártelo

Anabel hace la siguiente pregunta:

“Estamos en un piso de alquiler nuevo desde el mes de noviembre. Tiene aire acondicionado pero nunca ha funcionado. LLevamos desde febrero detrás para que lo arreglen puesto que es nuevo y nunca se ha estrenado.

Estamos en julio y seguimos sin aire. Es justo que nos sigan cobrando el mismo precio del alquiler? nosotros entramos con unas condiciones y esa de los aires no se cumple. Qué podemos hacer? a quien denunciamos? a la agencia o a la compañía de los aires?

Gracias”

Respuesta
Anabel, lo justo, y es su obligación, sería arreglarlo. Dice la LAU que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

En caso de que tuviérais que denunciar hacerlo al propietario del piso con el que firmastéis el contrato.

El Equipo de Fusterconsulting.com
Portal Inmobiliario de Murcia

Compártelo

Xavier Gaez hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Llevo cuatro años viviendo de alquiler en un piso en Barcelona y hace pocos meses rehabilitaron las fachadas de la finca (finca antigua de más de 30 años) porque el Ayuntamiento “obligó” al administrador. El administrador de fincas nos ha mandado una carta (no a todos los vecinos) avisándonos de la subida del alquiler en unos 70 euros en concepto de las obras. Yo no soy propietario y los desperfectos son en elementos comunes y debidos al paso del tiempo, no por un uso indebido. Pienso que no es responsabilidad de los vecinos que están en contrato de alquiler. ¿Es legal que nos incrementen ahora las rentas en concepto de dichas reformas?

Muchas gracias.”

Respuesta
Hasta después del quinto año de contrato no te pueden elevar la renta por ningún motivo solo por el IPC, a partir del quinto año, que no es tu caso, te la podrían elevar por las mejoras efectuadas pero esta no podrá superar el 20 % del precio del arrendamiento.

Te aconsejo que le envíes un burofax a el administrador indicándole que en base del articulo 19.1 de la ley 29 /1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos (L.A.U) , no podrá ser elevada la renta hasta transcurridos los cinco años, es por ello que te opones a la elevación de la renta. Para cualquier duda consulta a un profesional.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

Compártelo

Miriam hace la siguiente pregunta:

“Quería saber si se rompe algo en una casa alquilada quién lo tiene que pagar.”

Respuesta:
El término rotura (”si se rompe algo”, dice la pregunta) obliga a pensar en una acción de la que en ningún caso puede responder el arrendador, que no está en contacto con la cosa rota. Por tanto, de toda rotura en sentido estricto será responsable el arrendatario. Sin embargo, en un sentido tan amplio de rotura que incluya la avería de un electrodoméstico, el taponamiento de un desagüe o fugas de agua producidas por la corrosión de las tuberías, por poner ejemplos concretos y comunes, que la ley engloba bajo el término “reparaciones”, habrá que ver en cada caso de quién es la responsabilidad.

Dice la ley que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. En este capítulo hay que incluir la inmensa mayoría de las reparaciones que en toda casa hay que realizar periódicamente, que corresponden al arrendatario y que son:

- Pequeñas.
- Debidas al desgaste por el uso ordinario. Eso deja fuera de la responsabilidad del arrendatario, entre otras, las producidas por defectos de algún material o instalación, y las producidas por el desgaste de anteriores usuarios.

En cuanto al resto de reparaciones, la ley sienta el principio general de la responsabilidad del arrendador: “El arrendador está obligado a realizar (…) todas la reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”, pero inmediatamente se remite a dos artículos del Código Civil, el 1563: “el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”; y el 1564: “el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”. Para comprender mejor lo que esto quiere decir, explico que generalmente la ley obliga a probar lo que se ha hecho, no lo que no se ha hecho. Lógico ¿verdad? Sin embargo, en este caso hace lo contrario, obliga al arrendatario a probar lo que no ha hecho, a probar que no ha tenido culpa, es decir, la ley supone que cualquier deterioro es responsabilidad del arrendatario mientras no pruebe lo contrario.

En resumen:

1.- Como norma general la responsabilidad es del arrendador, pero

2.- El arrendatario tiene que probar que ni él ni los de su casa han tenido culpa en el deterioro.

3.- Las “pequeñas” reparaciones debidas al desgaste normal son responsabilidad del arrendatario.

Compártelo

Isidro hace la siguiente pregunta:

“He alquilado un apartamento por seis meses y en una cláusula pone que tengo que entregarlo en el mismo estado que lo recibí. Pero a causa de unas lluvias salió moho en algunas paredes, la dueña lo vió y luego lo limpiamos pero no queremos pintarlo a nuestro cargo porque no tenemos culpa de la falta de buena impermeabilización del apto. ¿tenemos que pintarlo a nuestro cargo por esa causa?”

Respuesta:
Si realmente es como me cuenta y ustedes no tienen nada que ver, simplemente es por un defecto de la vivienda, debe hacerse cargo de arreglarlo la propietaria, por lo cual ustedes no tienen ninguna obligación de arreglar ese desperfecto, es más si les ocasiona una incomodidad grave podrán exigir a la propietaria que os lo arregle.

Es recomendable enviarle un burofax a la indicándole la incidencia, también os recomiendo que le hagáis fotografías. Una vez finalizado el contrato si el propietario no os retorna la fianza por ese motivo entonces habría que requerírselo por escrito.

Os recomiendo que si no llegáis a un acuerdo o pongáis en manos de un profesional que redacte un escrito para enviárselo a la propietaria.

Otro tema que le quiero comentar es en qué calidad ha alquilado el apartamento, ya que si lo ha alquilado en calidad de vivienda habitual tiene el derecho a permanecer 5 años aunque la propietaria se oponga.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

Compártelo