El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero apuesta por el alquiler. Zapatero ha anunciado, en su intervención ante las Cortes, una nueva línea de créditos ICO para impulsar la oferta de alquiler aumentando el plazo de los préstamos concedidos a los promotores de viviendas para construir a cambio de que las destinen durante un tiempo al alquiler. A esta partida se destinarán unos 3.000 millones de euros, aunque se prevé que puede alargarse el montante si la respuesta de los constructores es positiva.

Otra de las medidas anunciadas por Zapatero es la creación de dos sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, que tendrán un régimen fiscal favorable y aportarán liquidez a las empresas del sector. uno de los sectores más golpeados por la destrucción de empleo es la construcción (un 70% más en 2008). El presidente del Gobierno ha anunciado que los 100.000 nuevos parados de agosto en este sector contarán con la reorientación de talleres de empleo gestionados por las formaciones locales.

El Gobierno quiere que estos desempleados trabajen en actividades de interés colectivo, como la prevención de incendios, la rehabilitación de viviendas sociales, la conservación de espacios naturales o determinados servicios a la comunidad y a colectivos con dificultades. La idea es reorganizar los programas que prestan actualmente los servicios públicos de empleo (el antiguo Inem) para facilitar que, mientras estén en el desempleo, los parados trabajen en alguna actividad de interés colectivo, combinando así formación con una ocupación.

Antes de estos anuncios y tras repasar los malos datos macroeconómicos de la actual coyuntura (01,% de PIB en el último trimestre y casi medio millón de nuevos parados en 2008), Zapatero se ha agarrado al clavo de la mejora en el índice de confianza de los consumidores y el ligero frenazo de la inflación ahora por debajo del 5%. En este apartado, el presidente del Gobierno ha augurado que el IPC se situará por debajo del 4% al final de año. A pesar de las malas cifras macroeconómicas, el jefe del Ejecutivo ha reiterado que su Gobierno elevará las pensiones un 6% en 2009.

Más información:

El País: El Gobierno alivia a los promotores a cambio de alquiler

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El Ministerio de Vivienda ha detectado que algunos jóvenes que han solicitado la ayuda al alquiler de 210 euros mensuales mantienen deudas con la Administración Pública y, consecuentemente, ha empezado a hacer controles más exhaustivo de los demandantes de la ayuda. Estos controles han ralentizado la llegada de la Renta Básica de Emancipación a los jóvenes. Las últimas cifras hechas públicas por el Ministerio de Vivienda en su balance del 30 de junio apuntaban que se había concedido ya la ayuda a 61.444 personas (56.775 definitivas y 4.669 provisionales), pero sólo 21.671 jóvenes estaban recibiendo su dinero.

“El retraso del pago de los 210 euros es generalizado. Los jóvenes que los cobren deben estar al corriente con el erario público, pero se han detectado casos que no cumplen con sus obligaciones fiscales. Esto ha hecho que se refuercen las inspecciones y, por consiguiente, se ralentice el proceso”, se apunta desde Vivienda. Estas mismas fuentes también quieren dejar claro que si un joven no ha cobrado, esto no quiere decir que no esté al corriente con la Administración.

En un principio, esta comprobación fiscal sólo se iba a realizar por parte del Gobierno al principio del trámite de la petición de la renta, pero ha decidido que se lleve a cabo de forma continua para evitar que los morosos se aprovechen de esta ayuda pública. A los solicitantes deudores siempre les quedará el consuelo de que en las bases y requisitos que se debían cumplir para percibir los 210 euros no aparecía reflejada la cláusula de estar al corriente de pagos con el Estado.

Más información

El Mundo: Las deudas de los jóvenes con el Estado retrasan el cobro de la ayuda de los 210 euros

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Rosa hace la siguiente pregunta:

“He alquilado un piso y al entrar a vivir nos hemos dado cuenta de que la antena no funciona. Es un edificio de tres pisos y el edificio entero es de un mismo propietario ¿quién debe pagar la reparación o colocación del aparato decodificador de la antena, él nos omitió esta información?”

Respuesta
Los edificios nuevos tienen por ley que incorporar dicha infraestructura. Si el edificio es antiguo el propietario no está obligado a instalar la antena de TDT. El arrendatario puede exigir su instalación al amparo del “Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación”, en su redacción dada por la “Ley 10/2005 de 14 junio 2005. Medidas Urgentes para el Impulso de la Televisión Digital Terrestre, de Liberalización de la Televisión por Cable y de Fomento del Pluralismo”.

El art. 4 en su redacción actual, que da respuesta a la consulta, dice literalmente lo siguiente:

“Artículo 4. Instalación de la infraestructura en los edificios ya construidos

1. Cuando la comunidad de propietarios o el propietario de un edificio incluido en el ámbito de aplicación de este Real Decreto-ley y que esté concluido o se concluya antes de transcurridos ocho meses desde su entrada en vigor, decidan la instalación de una infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicación o la adaptación de la existente, lo notificarán por escrito a los propietarios de los pisos o locales o, en su caso, a los arrendatarios, al menos con dos meses de antelación a la fecha del comienzo de las obras encaminadas a la instalación o adaptación. Respecto de la comunidad de propietarios, el acuerdo en su seno habrá de ser aprobado, en junta de propietarios, por un tercio de sus integrantes que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación en los elementos comunes.

2. En caso de que la decisión para la instalación de la infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicación o para la adaptación de la existente, se adopte sin consentimiento del propietario o, en su caso del arrendatario de un piso o local la comunidad de propietarios o, en su caso, el propietario no podrán repercutir en ellos su coste. No obstante si, con posterioridad, aquellos solicitaren el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles, siempre que abonen el importe que les hubiere correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

3. La repercusión del coste de la nueva infraestructura o de la adaptación de la preexistente por el propietario de un edificio o parte de él en los arrendatarios se realizará, desde el mes siguiente al que se lleven a cabo en la cuantía y proporción previstas en el art. 19 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Sin embargo, si quienes solicitaren la instalación o la adaptación de la infraestructura al propietario fueren, con arreglo a lo previsto en este Real Decreto-ley los arrendatarios, será a su costa el gesto que aquellas representen. En este último caso, al concluir el arrendamiento, la infraestructura instalada o adaptada quedará en el edificio a disposición de su propietario.”

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Carolina hace la siguiente pregunta:

“Hace 4 meses compré una vivienda de nueva construcción, a la firma de escritura se me dio el boletín correspondiente para dar de alta la luz, cuando he ido a darla de alta me encuentro con que la constructora no ha entregado los boletines que le corresponden, ya que el instalador no se los entrega por tener una deuda la constructora con él.

El caso es que la constructora me dice no deber nada y haber denunciado al instalador, y yo me veo con el problema de que aunque tengo luz de obra hay continúos cortes eléctricos y reclamaciones por parte del inquilino, ya que la tengo alquilada desde el primer momento pensando en que la luz se podría dar de alta sin problemas, ya que a la firma de escrituras a mi me entregaron mis boletines, al inquilino si le resuelvo el contrato he de indemnizarle?, qué cantidades me puede reclamar?, qué puedo hacer yo, ya que he intentado por todos los medios darla de alta pero me dicen que es imposible mientras la constructora no entregue dichos boletines.”

Respuesta
Esta pregunta no es propiamente de alquileres, no obstante la contestaremos.

En tanto la constructora “no entregue sus boletines” hay que entender que está incumpliendo su obligación de entrega de la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad física y jurídica. Si no ha entregado los Boletines tampoco tendrá cédula de habitabilidad, y por lo tanto, incumple. Vd. podría exigirle al constructor, al amparo del art. 1.124, los daños y perjuicios que como consecuencia de la imposibilidad de contratar la luz esté padeciendo, incluido lo que a su vez le exija a Vd. el inquilino. A estos efectos es aconsejable que requiera cuanto antes fehacientemente al constructor el cumplimiento de su obligación de entrega.

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La demanda de pisos en alquiler en el centro de Barcelona se ha duplicado en los últimos seis meses según publica 20minutos.es. Las inmobiliarias aseguran al periódico que no existe un parque suficiente de pisos para alquilar en buenas condiciones.

El piso más solicitado oscila entre los 60 y los 70 m2 y piden por él entre 750 y 900 euros al mes de alquiler, dependiendo de su estado y localización. Los solicitantes suelen ser parejas jóvenes.

Pero últimamente, los jóvenes, incluso treinteañeros con estudios superiores finalizados, han optado por compartir piso,”lo que les permite alojarse en viviendas más dignas y con mayor calidad de vida”, expone el director de Casc Antic BCN, Gabriel Placenti, que insiste en el hecho de que “faltan pisos de alquiler para abastecer la demanda creciente”. Argumenta que el propietario “tiene poca información” y no se atreve a alquilar.

Las inmobiliarias que operan en el centro de la ciudad han comprobado como en el último año han bajado un 30% los contratos de compra. “El 80% de la gente que soñaba comprar piso, con el Euríbor por encima del 5% decide alquilar porque la cuota de la hipoteca está por encima de sus posibilidades”, aclara Placenti.

Más información:

20minutos.es: La demanda de pisos de alquiler se duplica en el centro en 6 meses

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Pilar hace la siguiente pregunta:

“Alquilo piso amueblado, pero ahora al inquilino que se lo he alquilado, dice que pone sus camas, sus sofás, su mesa, con lo cual he tenido que retirar mis muebles, algunos, y también hemos pensado poner la luz y el agua a su nombre.

Mi pregunta es, ¿tendré problemas de desalojo, por meter él sus muebles y tener a su nombre los suministros? También ha querido que el contrato sea por dos años renovable, ¿aún así le podré subir anualmente el IPC.”

Respuesta
En primer lugar, las condiciones del arrendamiento las pone el arrendador. Si su interés era arrendar con los muebles, el arrendatario ha de aceptar dichas condiciones o buscar otra vivienda. No obstante, al aceptar Vd. con posterioridad a la firma del contrato el retirar sus muebles lo que ha consentido de hecho es una modificación del contrato que ya no es un arrendamiento de vivienda amueblada sino sin amueblar. Sería conveniente que esto lo formalizara por escrito como un anexo al contrato. Este hecho en absoluto le beneficia ni le perjudica a efectos de “desalojo”.

En cuanto a la actualización de rentas, no es preciso que conste en el contrato el derecho del arrendador a actualizar las rentas durante los cinco primeros años del contrato, ya que se trata de una opción “ex lege” fijada en el art. 18,1 LAU. Puede hacerlo anualmente en la misma proporción que lo haga el IPC.

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Luis Martínez hace la siguiente pregunta:

“Tengo un inquilino en un piso, cuyo contrato señala que debe efectuar los ingresos por el alquiler en los 10 primeros días de cada mes. No obstante viene haciendo dichos ingresos más tarde de dicha fecha. Este último mes incluso lo ha realizado el dia 25. ¿Qué puede suponer esto?”

Respuesta
En general la Jurisprudencia no considera que el mero retraso constituya inclumplimiento del contrato y por lo tanto no sería motivo suficiente para un desahucio, que sería desestimado. Para que el desahucio prospere se exige una conducta que rebele una manifiesta voluntad deliberada de incumplimiento.

Si el mero retraso causase algún perjuicio al arrendador que pudiera demostrar (relación causa-efecto), pensamos que sería reclamable judicialmente aunque probablemente sería ineconómico al resultar más caro el procedimiento que el beneficio que se podría obtener de él.

Dicho esto, hay que señalar que como toda regla, existen algunas excepciones en forma de sentencias que declaran el desahucio por meros retrasos, como por ejemplo la de AP Madrid, Sec. 21.ª, 439/2005 de 20-9-2005 ( Recurso 358/2003 ). Pero es minoritaria.

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Montse hace la siguiente pregunta:

“¿Puede un casero negarse a efectuar las reparaciones o acondicionamiento de la vivienda alquilada?

Tengo un amigo que lleva casi un año en una vivienda de alquiler y ya no sabe cómo decirle a su casero que le arregle los desperfectos de su vivienda. El problema principal es que el casero le alquiló la vivienda con muebles y cuando llego se encontró con que ni siquiera tenía baldas en el armario para colocar su ropa, ya que al parecer la antigua inquilina las había roto. Además le informó de que la lavadora no funcionaba correctamente y que debía o bien arreglarla o bien comprarle otra.

Lleva detrás del casero tiempo sin obtener resultado. Lo último que le dijo fue que se lo comprara él pero al parecer sin que se lo descontase de su alquiler. ¿Qué es lo que puede hacer ante esta situación y qué puede hacer o dónde puede dirigirse?

Gracias.”

Respuesta
Lo que debe hacer es requerir fehacientemente al arrendador, por medio de Burofax certificado y con acuse de recibo, para que lleve a cabo las reparaciones necesarias para dejar la vivienda en estado de servir para el uso convenido.

Si tras un plazo prudencial el arrendador no lo hace, que las haga él, y luego reclamen su importe al arrendador, al amparo del art. 21 LAU. Al no estar claro si las obras de conservación son urgentes o no, no es aconsejable descontar el importe de la reparación de la renta. Es más conveniente seguir una reclamación paralela.

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El Gobierno catalán ha modificado el decreto, aprobado en marzo, que establece una garantía de seis meses a los propietarios de una vivienda ante situaciones de impago del alquiler, y ha eliminado la obligatoriedad de contratar un seguro para dar cobertura a las compensaciones previstas. Ahora, dada la crisis económica y la desaceleración del mercado inmobiliario, el Govern ha decidido estimular el alquiler con una actuación más directa.

Por ello, y sin perjuicio de la futura contratación de un seguro, la Generalitat ha anunciado que se hará cargo inicialmente del coste del alquiler durante un máximo de seis meses, siempre que el propietario demuestre el desahucio por impago. El alquiler mensual de cómputo será el depositado como fianza obligatoria.

Una vez obtenida la sentencia y presentada la documentación al Institut Català del Sòl (Incasòl), el arrendador recibirá, en un máximo de dos meses, las mensualidades no cobradas desde el inicio de la actuación judicial, según ha aprobado el Govern en la reunión del Consell Executiu.

Requisitos y excepción del aval
A.- La renta mensual no deberá superar los 1.500 euros en la ciudad de Barcelona. En el resto de municipios, la cuantía máxima del alquiler será de entre 1.200 y 600 euros, según la zona.

B.- El propietario no deberá haber exigido una fianza superior a dos meses de alquiler ni ninguna otra garantía adicional a la firma del contrato.

C.- El propietario tendrá que haber depositado en el Incasòl el contrato íntegro de alquiler, la fianza y un documento de compromisos sobre este aval.

Para evitar posibles abusos o fraudes, el Govern no pagará el alquiler cuando en un plazo de tres años se hayan dictado tres sentencias de desahucio por impago en la misma vivienda, o si en dos años se ha dictado más de una sentencia de desahucio por impago que condene al mismo inquilino. Tampoco garantiza el aval si el Incasòl comprueba que el propietario ha dificultado el pago del alquiler.

En cuanto a los alquileres obtenidos a través de las bolsas de mediación, el decreto sólo será operativo cuando hayan vencido las garantías de las bolsas, que ya ofrecen un seguro los primeros dos años por impagos y desperfectos.

En Cataluña, unas 350.000 familias viven de alquiler. El año pasado se realizaron cerca de 60.000 contratos de arrendamiento y hubo unos 6.500 procesos judiciales relacionados con el impago.

Más info:

1.- El Mundo: Cataluña avalará el alquiler de pisos afectados por impago sin obligar a contratar un seguro

2.- Europa Press: Cataluña avalará el alquiler de pisos afectados por impago sin obligar a contratar un seguro

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Manuel hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Tengo pensado alquilar un inmueble con opción a compra y quería saber si me podríais informar respecto al tratamiento fiscal de las rentas percibidas ya que si se hace efectiva la opción a compra las cantidades percibidas en realidad serían como entregas a cuenta del precio del piso y si no serían rendimientos de inmuebles arrendados, pero hasta que no se haga efectiva la compra no se puede realmente saber cómo tratar estas rentas.

Muchísimas gracias por anticipado por vuestra respuesta y enhorabuena por este fenomenal portal de información.”

Respuesta
Partimos de la base de que el inmueble se va a destinar a vivienda habitual y no a oficina o cualquier otro uso distinto al de vivienda habitual; así como de que el arrendador no es una empresa dedicada profesionalmente al arrendamiento o venta del inmueble sino que es un particular. (No respondemos gratuitamente consultas de empresas)

Desde el 1 de enero de 2008 cabe la deducción del 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales.

En cuanto a la deducción por inversión en la adquisición o rehabilitación en vivienda habitual, la regulación del Impuesto sólo contempla dos supuestos en los que cabe practicarla con anterioridad a la formalización de la adquisición: La cuenta ahorro vivienda y los pagos realizados al promotor como entregas a cuenta. La DGT ya se ha pronunciado en el sentido de que el arrendamiento con opción de compra no encaja en ninguno de ambos supuestos, por lo que sólo será practicable dicha deducción una vez se ejerza la opción de compra, sobre la base del importe que en dicho momento se abone, y siempre y cuando se cumpla con el requisito de que se habite en el plazo de doce meses desde su adquisición y que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, siendo el contribuyente titular del pleno dominio de la misma, aunque sea compartido, durante dicho plazo.

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