Ana hace la siguiente pregunta:

“Una pregunta que se me olvidaba: puedo cambiar la cerradura del piso? tengo que pedir permiso antes? en el contrato debe poner algo? cómo iría eso?

Respuesta
Puedes cambiar la cerradura, que para eso tienes la posesión del inmueble.

No hay que pedir permiso.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha defendido las propuestas de su Departamento para superar el “ajuste imprescindible” que está sufriendo el sector inmobiliario tras años de desarrollo por encima de sus propios límites. Un conjunto de propuestas entre las que no ha incluido la petición del Banco de España de flexibilizar los contratos de alquiler de cinco años.

En una entrevista en la Cadena Ser, Corredor ha reiterado que el nuevo Plan Vivienda que está ultimando en colaboración con comunidades y ayuntamientos dará prioridad al acceso al alquiler y a la rehabilitación urbana para poder llegar al objetivo que se ha marcado su Ministerio para esta legislatura: que uno de cada tres nuevos propietarios que compre o alquile una casa reciba algún tipo de ayuda pública.

Para potenciar el acceso al alquiler, un mercado condicionado por los precios altos y la escasa oferta, ha señalado, la ministra ha explicado que reformará la Ley de Arrendamientos Urbanos para, si se logra el “consenso necesario”, que el propietario pueda recuperar la vivienda siempre que sea para sus ascendientes o descendientes. No obstante, descarta de momento la propuesta que ayer hizo el gobernador del Banco de España, Ángel Fernández Ordóñez, de flexibilizar el periodo de los contratos, actualmente establecido en cinco años.

“Esta medida se logró tras un amplio pacto social y consenso parlamentario”, y habría que recuperar este consenso para flexibilizar los contratos porque tiene “mucha incidencia”, ha reseñado antes de afirmar que su Departamento “no está trabajando en estos momentos en esa línea”.

Sin salir de la oferta, Corredor también ha anunciado medidas para movilizar las “viviendas vacías” con el objetivo de incluirlas en el mercado de alquiler aumentando la “seguridad jurídica” de los propietarios a la hora de cobrar de las rentas y la conservación de los inmuebles. Para fomentar la demanda, Corredor ha recordado que ya están trabajando para concretar ayudas a ciertos colectivos específicos como jóvenes, estudiantes o personas mayores.

Sobre el camino recorrido en el fomento del alquiler, la ministra ha recordado que el Gobierno ha equiparado las desgravaciones fiscales del acceso a una vivienda en alquiler al del régimen de propiedad y que 130.000 jovenes han solicitado ya la Renta de Emancipación Básica.

Respecto a las medidas que está tomando el Gobierno para paliar la situación de ahogo de las familias por la subida del euríbor, Corredor ha mencionado ayudas ya aprobadas como las hipotecas sin costes, la ampliación a más de 25 años del plazo de hipotecas para pagar las viviendas de protección oficial, la devolución de los 400 euros y la supresión del impuesto de patrimonio.

Más información:

1.- El País: Corredor rechaza la propuesta del Banco de España de flexibilizar el contrato de alquiler de cinco años

2.- Cinco Días: Vivienda descarta reducir el plazo de los contratos de alquiler

3.- Enalquiler: El Banco de España pide eliminar restricciones temporales de los contratos de alquiler

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El gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, ha abogado por mejorar la seguridad jurídica en la vivienda en alquiler y eliminar las restricciones a la duración de los contratos para impulsar este mercado. Otro de los datos extraídos de este estudio dice que España necesitará 315.000 viviendas nuevas anuales hasta 2010 según las previsiones demográficas.

Fernández Ordóñez indica que “la reforma de algunas de las restricciones que obstaculizan el desarrollo del mercado del alquiler resulta aún más importante en el momento actual”. “Serviría para atenuar la magnitud del ajuste en el sector inmobiliario, facilitando la reabsorción del exceso de oferta y aportando soluciones asequibles a la demanda de alojamiento”, sentencia el gobernador del Banco de España.

Según el Gobernador del Banco de España, la economía española “necesita” un mercado de vivienda en alquiler “suficientemente profundo que satisfaga la demanda de servicios residenciales de los hogares”. Además, considera que es fundamental que “complemente el mercado de vivienda en propiedad y facilite la movilidad regional de los trabajadores”.

Actualmente, no existe una duración mínima de un contrato de alquiler, pero si la duración del mismo es inferior a cinco años, el inquilino tiene derecho a prórrogas obligatorias anuales una vez venza el plazo del contrato. Esto quiere decir, que el inquilino puede permanecer en la vivienda un mínimo de cinco años si cumple con todas sus obligaciones. Los alquileres temporales de viviendas son los únicos que no tienen que ajustarse a estas prórrogas obligatorias porque el piso no es la vivienda habitual y permanente del inquilino. El propietario también puede librarse de la prórroga obligatoria del contrato si incluye en el mismo una cláusula en la que se indica que necesita ocupar el piso de forma permanente antes del transcurso de cinco años.

Esto es lo que dice exáctamente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 9:

“Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.”

España necesitará 315.000 pisos nuevos al año hasta 2010
Las previsiones demográficas de España para 2010 implican la necesidad de incrementar el parque de viviendas en unas 315.000 unidades por año. Así lo recoge su informe anual, donde se explica que en periodo 2002-2005 el aumento anual por razones demográficas era de 380.000 viviendas.

En el cálculo no creen que este aumento de la demanda haya sido impulsado por la disminución del tamaño de los hogares

El organismo que gobierna Miguel Ángel Fernández Ordóñez señala que en este cálculo no consideran el aumento de la demanda derivada de los factores que han impulsado la disminución del tamaño medio de los hogares como, por ejemplo, por la incidencia creciente de las separaciones matrimoniales.

En este sentido, el Banco de España indica que, pese a esta reducción, el tamaño medio por hogar en España (2,8 miembros) sigue siendo “considerablemente mayor” que en la mayoría de los países de la UE (2,4, en promedio; 2,1 en Alemania; 2,4 en Francia; 2,6 en Italia; 2,3 en el Reino Unido).

Por otra parte, el supervisor advierte en su informe del peligro que supone que las propiedades inmobiliarias puedan ser habitualmente utilizadas como garantía en la concesión de préstamos. Así, considera que esto genera “una cierta retroalimentación entre el endeudamiento de los hogares y la demanda y el precio de las viviendas”.

La “mayor facilidad para el endeudamiento favorece el incremento de la demanda de viviendas y de su precio”, señalan desde el Banco de España, y agregan que “un aumento de este último propicia también un mayor endeudamiento, dado el uso de este activo como garantía de las deudas”.

Más información:

1.- El Mundo: El Banco de España pide eliminar restricciones temporales de los contratos de arrendamiento

2.- El Periódico: El Banco de España llama a contener los salarios para evitar la pérdida de empleos

3.- Enalquiler.com: Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada

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Pilar Cid Ruiz hace la siguiente pregunta:

“Alquilé mi piso a dos personas, mínimo 1 año y una de las dos quiere marcharse, puede antes del año?, si puede, la otra tiene que pagar la renta ella sola?”

Respuesta
Si la otra persona está de acuerdo podrían marcharse siempre y cuando te lo comuniquen, pero deberían de pagar el mismo importe de renta, eso a ti no te tiene que afectar, por supuesto si la otra persona no está de acuerdo, no se podría marchar, o si se marcha le deberá indemnizar con su parte proporcional de todas las cuotas que queden pendientes.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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Eloy hace la siguiente pregunta:

“Qué tipo de seguro hay que contratar, para alquilar una vivienda, y qué debe de cubrir.”

Respuesta
Si eres un arrendatario no tienes la obligación de contratar un seguro para alquiler una vivienda. En algunos contratos, el arrendador pretende que sea el inquilino el que pague el seguro multirriesgo. El coste del seguro multirriesgo sólo interesa a los propietarios que son los tomadores del seguro y asegurados, siendo los inquilinos simples terceros por lo que los gastos derivados de la contratación del seguro sólo beneficia a los propietarios liberándolos de las funciones de la administración del inmueble.

En principio, ha de partirse, por tanto, de la consideración de que los inquilinos del edificio son simples ‘terceros’, y no tienen por qué contribuir a la cobertura del riesgo de responsabilidad civil que pudiera afectar a los propietarios del inmueble, ni al de incendio o deterioro del edificio o sus instalaciones, que usualmente se comprenden en este tipo de seguros.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Javier hace la siguiente pregunta:

“Soy propietario de vivienda en alquiler. Un vecino de la misma, tiene quejas de los inquilinos, sobre ruidos molestos. Parece ser que han ido in creciendo, y causan grandes molestias (television muy alta por la noche).

El administrador de fincas, me solicita mediación, pero yo apenas ya trato con ellos, por su mal genio. Quisiera saber si puedo rescindir el contrato (es de un año, y termina en agosto) por esa causa, si necesito la denuncia del vecino, y qué tiempo es el que suele transcurrir en estos casos.”

Respuesta
Ese no es motivo de extinción del contrato de buenas a primeras. Tendrían que demandar los vecinos, y que hubiera una sentencia favorable para poder Ud. empezar los tramites de desahucio, pero le aconsejo que intente hablar con los inquilinos, ya que los procesos judiciales son muy largos y costosos y sino envíeles un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido indicándoles que ha recibido quejas de los vecinos y que sino moderan su comportamiento emprenderá las acciones legales correspondientes.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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