Tomas Muniz hace la siguiente pregunta:

“Alquilé un piso por seis meses, al cual entré hace solo un mes. Pagué los seis meses por adelantado, y acordamos un mes de deposito del cual sólo he pagado un 20%, hace unos días tenía que pagar el resto del depósito, pero se me ha complicado.

He quedado en pagarle en unos días cuando tenga el resto, y el propietario me ha enviado una carta documento diciendo que voy a tener que desalojar el piso 2 meses antes y que me va a quedar el resto del dinero para arreglar todos los daños que dice yo he causado al inmueble.

Esto es legal? Realmente me puede desalojar y no devolver mi dinero?

Gracias”

Respuesta
En primer lugar, aunque el contrato sea por seis meses, no parece que sea un contrato de temporada por lo que es aplicable el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, por tanto, el contrato es por un año, que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y voluntariamente para el inquilino hasta un mínimo de 5 años.

Es muy normal que se firmen contratos por 6 o por 11 meses en la creencia que son de temporada cuando realmente no lo son.

Dicho esto, el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, la petición de seis por adelantado es nulo porque según el artículo 6 de la LAU son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II de la LAU.

La Ley permite (artículo 36.5) que las partes pacten cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico (seguros, avales, garantía adicional) pero no puede exigir un pago anticipado de más de una mensualidad.

En cuanto al depósito, te refieres a la fianza, que debes abonar y debe ser de una mensualidad y en metálico.

La consecuencia es clara. Debes enviarle un escrito al arrendador (vía burofax con acuse de recibo y certificado de texto) diciendo que ese acuerdo es nulo y que, por tanto, te devuelva 5 meses de pago adelantado o 4 meses (quedándose uno en concepto de fianza y el otro como pago adelantado de una mensualidad. Si no te lo devolviese puedes indicarle que cada mes, hasta cumplir el sexto, cobre de las cantidades cobradas indebidamente de forma anticipada.

Por tanto, no te puede desalojar.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Anna hace la siguiente pregunta:

“Buenas tardes,

Tenemos apalabrado un piso, y este no dispone de contadores ni para la luz ni para agua.

A quién corre a cargo el gasto de la instalación del agua y de la luz?

Gracias”

Respuesta
Cada propietario pone las condiciones que desea, no es obligación de un propietario dar de alta los contadores, si bien intenta negociar con el diciéndole que te baje la cuota el primer mes o que pague el la mitad, sino le puedes presionar diciéndole que cuando te vayas los darás de baja. Si no intenta buscar otro piso que ya están dados de alta, ya que darlos de alta tienes que contar unos 250 € mínimo por contador.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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Carles hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Quiero alquilar mi ático donde vivo actualmente, por motivos personales no lo puedo mantener. Mi situación actual podría cambiar en algún tiempo y quisiera saber cómo se debe hacer el contrato por si quisiera volver a entrar a vivir o quisiera vendérmelo, ya que lo voy alquilar pero quizas no sea por muchos años, por lo que ya he comentado.

Muchas gracias”

Respuesta
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge como excepción a la prórroga obligatoria la necesidad de recuperar el inmueble para vivienda propia del arrendador con los siguientes límites:

1.- No puede ser para la hija, la mujer separada o el nieto, sino exclusivamente para el arrendador, que la necesite para sí.

2.- La necesidad no puede ser sobrevenida, es decir, tiene que estar ya prevista en el contrato, porque cualquier circunstancia que pueda aparecer con posterioridad no mengua el derecho del arrendatario a la prórroga, aunque la necesidad del arrendador fuera incontestable.

No basta con incluir en el contrato una cláusula genérica, que de hecho se incluye a menudo de forma automática por si acaso, que diga algo así como “si el arrendador necesita la vivienda para sí, el arrendatario no podrá acogerse a la prórroga legal”, ni cualquier fórmula vaga que no especifique de forma clara en el contrato cuál es la circunstancia que, cuando ocurra, hará que el arrendador necesite la vivienda para sí, aunque aún no se sepa cuándo va a ocurrir esa circunstancia. Por ejemplo, “el arrendador tiene que irse con una expedición científica rusa a la estación espacial, donde permanecerá entre dos y tres años” o “se ha ido a vivir con sus hijos hasta que se recupere de la operación en el lóbulo temporal izquierdo a la que ha sido sometido” o, en fin, cualquier otra circunstancia que el arrendatario conozca al firmar el contrato.

La anterior ley de arrendamientos era en esto más favorable para el arrendador, pero al reducirse a 5 años la duración mínima del contrato, se ha pensado que muy malas tienen que venir para no poder esperar ese tiempo antes de recuperar la vivienda.

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El presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, Vicente Magro ha remitido un informe al Ministerio de Justicia y al Consejo General del Poder Judicial en el que se solicita que los casos de inquilinos morosos que permanezcan en el piso alquilado sean considerados delito bajo el Código Penal. En un artículo publicado en el Diario La Ley, se indica que “con ello no se sanciona el impago de rentas, sino la no devolución posesoria del inmueble a sabiendas de la situación de morosidad”.

El periódico Información publica un análisis de la propuesta de Magro y se avanza que el presidente de la Audiencia Provincial solicita una redacción de un nuevo tipo penal en el marco de los ilícitos penales relacionados con el sector inmobiliario, cuyo texto sería así:

“Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años el arrendatario que dejare de pagar dos meses de renta pactada en un contrato de arrendamiento en el plazo fijado en el mismo y no entregare la posesión del inmueble al arrendador transcurridos quince días después del segundo mes impagado. La entrega de la posesión se entenderá efectivamente realizada por la entrega de llaves al arrendador por el arrendatario, no admitiéndose como tal la mera situación de abandono del inmueble sin facilitación al arrendador del acceso libre al inmueble”.

La propuesta de Vicente Magro, contempla también la creación de un registro central de morosos del alquiler que permitiría a los arrendadores consultar el mismo antes de alquilar una vivienda o local de negocio.

Más información:

1.- La Ley: La criminalización de la no devolución por el arrendatario del inmueble en el impago de alquileres

2.- Información: Pena de cárcel para los que no pagan el alquiler

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Ana Belén hace la siguiente pregunta:

“Hola,

He alquilado una casa y llevo un mes, y la propietaria ha venido para que la guarde un año el coche de su hijo en mi garaje. Me puedo negar, o cobrarla algo, ella lo toma como una orden y me da miedo que al negarme me eche de la casa, qué puedo hacer”

Respuesta
Bajo ningún concepto la casera puede exigirte que guardes el coche de su hijo durante un año en tu garaje alquilado como parte de la vivienda. Le debes indicar a la casera que ella te ha alquilado su propiedad y que tú, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, puedes permanecer en la misma durante un mínimo de cinco años si cumples con tus obligaciones como inquilina.

La casera no puede echarte de la vivienda si te niegas a guardar el coche de tu hijo porque la ley te ampara.

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Beky hace la siguiente pregunta:

“Va ha hacer cinco años que vivo en mi piso de alquiler y hace cosa de dos meses que el dueño me quiere hacer firmar un papel el cúual no he llegado a firmar y me niego ha hacerlo pero me dice que si no lo firmo que no me coge el dinero del alquiler y de esta forma me quiere intimidar. El papel dice lo siguiente:

“En relación con el contrato de arrendamiento que tenemos suscrito sobre la vivienda “x” le comunicamos que el mismo fianza el día 21 de Agosto de 2008 siendo nuestra voluntad que no se prorrogue, por lo cual mediante esta comunicación ponemos en su conocimiento nuestra decisión de dar el contrato por terminado en dicha fecha a todos los efectos, y requiriéndola desde ahora para que el expresado día ponga a nuestra disposición la citada vivienda. Atentamente…..”

¿Qué puedo yo hacer para que esto no suceda?

Yo como inquilina tengo unos derechos y este ser los quiere aniquilar.

Por favor necesito una respuesta urgente porque voy a meterme en líos desde mañana porque he pensado en pagarle por correo y necesito saber cómo lo tengo que hacer.

Gracias·”

Respuesta
Siento tener que decirte que el casero está en su derecho a no renovar el contrato de alquiler tras cinco años si no lo quiere. La comunicación que te ha entregado expresa por escrito su deseo de no renovar el alquiler y así te lo hace saber con suficiente tiempo, porque, creo intuir que se cumplen los cinco años de contrato el 21 de agosto.

Lo que te recomiendo es que te sientes a negociar con el casero la renovación del contrato y, si no lo consigues, firma la comunicación que te ha presentado y dedica estos meses a buscar otro piso en alquiler. No es conveniente que te enfrentes con el casero porque él tiene derecho a no renovarte el contrato y sólo vas a perder el tiempo.

Te incluyo aquí el artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos que estipula lo que te comento:

“Artículo 10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”

En tu caso, el casero te ha comunicado su voluntad de no renovar el contrato de alquiler.

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No es una cuestión del todo pacífica en la jurisprudencia. La ley dice que el arrendatario debe pagar la renta en el tiempo que se estipule en el contrato o, en su defecto, en los 7 primeros días de cada mes, y que el impago de la renta es causa de desahucio o enervación. Por tanto, la ley no impide solicitar el desahucio el día siguiente a aquél en que termine el plazo contractual para pagar la renta. Así lo entienden las sentencias de la AP de Alicante de 12-02-1999 y la reciente de la AP de Mallorca 23-02-2006, que afirman que el concepto de retraso en el pago no es un concepto jurídico relevante y que cualquier retraso es un incumplimiento del pago en el tiempo pactado, que justifica la resolución del contrato (desahucio o enervación) sin necesidad de esperar. En ambos casos se trataba de retrasos de pocos días.

Otras sentencias, influidas por la abundante jurisprudencia que fue interpretando la antigua legislación, hoy derogada, siguen aplicando la ley de arrendamientos urbanos con una mentalidad protectora de los derechos de los supuestamente más débiles. Por ejemplo las sentencias de la AP de Málaga de 21-12-2005 y la de 5-7-2005 siguen considerando que el retraso en el pago no llega a ser un auténtico incumplimiento que permita medida tan drástica como el desahucio. En estas dos sentencias se trataba de demandas presentadas los días 14 y 16 del mes sin que aún se hubieran pagado las rentas de ese mes, que debían haberse pagado en los 5 o 7 primeros días del mes. En ambos casos había un retraso de 10 días aproximadamente y en ambos casos no había más meses impagados. Estas sentencias me parecen justas, aunque vayan más allá del texto literal de la ley, porque la ley no tiene la intención de ser un puñal en manos de nadie.

Sin embargo no es admisible que los tribunales vayan mucho más allá de lo que hoy justifican la realidad social y la moderna legislación. De hecho aún no he conseguido encontrar ninguna sentencia de este siglo - y he buscado un poco - en que se desestime una demanda de desahucio por falta de pago presentada cuando se debía un mes completo y corría el segundo.

Así pues, no hay mucha discrepancia en la reciente jurisprudencia, que o no obliga a esperar nada u obliga a esperar a que termine el mes. Personalmente aconsejo esperar al menos a que se haya cumplido el plazo de pago del segundo mes, que suele estar entre los días 5 y 7. Eso permite reclamar dos mensualidades impagadas tras haber esperado 30 días, desde el día 8 de un mes en que ya hay incumplimiento hasta el día 8 del siguiente mes cuando se juntan dos incumplimientos.

Considerando lo que tarda un proceso de desahucio hasta recuperar la vivienda arrendada y considerando que las garantías de cobro de renta que suele haber en el mercado no pasan de seis o siete meses, es fácil comprender que no se pueda esperar mucho más.

En este estado de cosas, desde el Gobierno se anuncia una modificación legal que fije claramente hasta cuándo se considera un mero retraso, generador de otras responsabilidades pero no del desahucio, y desde cuándo se considera falta de pago y, por tanto, causa de resolución de contrato. En mi opinión, esa modificación, que vendrá acompañada de otras que agilicen los procedimientos arrendaticios, dará seguridad jurídica a unos y a otros, que dejarán de depender de la interpretación del juez de turno y sabrán mejor a qué atenerse.

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Fernando hace la siguiente pregunta:

“Muy buenas:

Os hice esta pregunta, pero tal vez la hice a un sitio distinto del blog y por eso no apareció. Si no es molestia os la vuelvo a hacer por si enviándola directamente al blog es como aparece.

Es de una Sociedad acogida al Régimen especial de Entidades dedicadas al Arrendamiento de Vivienda. La pregunta es para el caso de que se formalice un contrato de Arrendamiento de Vivienda a otra Sociedad que la alquila para uso de algún empleado:

a) ¿se debe repercutir I.V.A.?

b) Dicho arrendamiento ¿computa como arrendamiento de vivienda a los efectos del cálculo del 55% de los ingresos totales que se exigen como necesarios que provengan del arrendamiento de vivienda? En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 % de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c anterior, tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 de esta Ley.

Muchas gracias y perdón por la insistencia.”

Respuesta
Según el artículo 20.1 de la ley 37/1992 del IVA, están exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:

23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

b) (modificado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2006) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento “por” entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades.

La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

La exención no comprenderá:
f’) (modificado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2006) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados, con excepción de los realizados de acuerdo con lo dispuesto en la letra b) anterior.

De la anterior norma se desprende:
1.- Los arrendamientos en general deben pagar IVA, salvo los de vivienda.
2.- Los arrendamientos de vivienda y sus accesorios están exentos de IVA.
3.- Los arrendamientos de vivienda efectuados para ser cedidos a terceros vuelven a la norma general y tienen que pagar IVA, salvo que la arrendataria sea:
a) una entidad gestora de programas públicos de apoyo a la vivienda o
b) una entidad dedicada al arrendamiento de viviendas del régimen fiscal especial de los artículos 53 y 54 de la Ley del Impuesto de Sociedades.

Por su parte el párrafo segundo del artículo 53.1 del TRLIS (Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades) nos recuerda que a efectos de la aplicación de ese régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, que el inmueble arrendado sirva para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En el caso planteado, el arrendatario no es una persona física de las que tenemos necesidad de vivienda, sino una persona jurídica con domicilio pero no con vivienda. Conviene no confundir con otro caso distinto, que es cuando la entidad del artículo 53 del TRLIS figura como arrendataria y no como arrendadora.

Así pues, entendiendo que la Entidad dedicada al arrendamiento de viviendas con régimen fiscal especial es la sociedad arrendadora y no la arrendataria, aunque esta tercera se proponga a su vez ceder o subarrendar, lo cual es irrelevante a estos efectos:

1.- Tiene que aplicar el IVA.
2.- Las rentas obtenidas no sirven para alcanzar el 55 % de los beneficios totales que la ley exige para obtener los beneficios del régimen fiscal especial de los artículos 53 y 54 del TRLIS.

Si La Entidad del régimen fiscal especial fuera la arrendataria, la respuesta se invertiría. No se aplicaría el IVA y las rentas serían computables para obtener beneficios fiscales.

Si tuviera que buscar el interés de esa entidad de régimen fiscal especial, parece que lo aconsejable sería arrendar directamente a la persona que finalmente va a ocupar la vivienda.

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