Mónica hace la siguiente pregunta:

“Qué debo hacer para obligar a la gestoría que mande alguien que vea los desperfectos del piso por ser viejo, ya que el dueño vive en Suiza y cuando lo entregue me van a querer cobrar lo que yo no rompí.

Gracias!”

Respuesta
Lo mejor es no firmar el contrato hasta comprobar el estado de la finca y dejar constancia del mismo por escrito o en imágenes que se adjuntan al contrato. Si, como parece, no se ha hecho así, ya tienes un problema porque, salvo prueba en contrario, la ley presume que el arrendatario recibió la finca en buen estado. Por tanto, lo más rápidamente posible debes remediarlo requiriendo al arrendador o a su apoderado, el firmante del contrato, mediante un burofax con certificación de contenido, para hacer aquello que no se hizo y que te he explicado al principio, aprovechando ese mismo requerimiento de manera que ya queden descritos todos los daños que tú hayas advertido.

Si no recibes respuesta satisfactoria, tendrás en ese documento un principio de prueba a tu favor, pero si quieres que la prueba sea completa te convendría levantar un acta notarial donde quede expresado el resultado del reconocimiento visual del notario, acompañando toda la documentación gráfica o pericial que consideres necesaria.

Sin embargo, de tus palabras “desperfectos del piso por ser viejo” puedo suponer que se trata del deterioro producido por el envejecimiento natural de los materiales, como por ejemplo tuberías corroídas, paredes agrietadas o vigas apolilladas, o por el uso normal de las cosas, como suelos o sanitarios desgastados por el roce durante tantos años. De estos desperfectos no debes preocuparte porque, si no existieran, sería el arrendador quien tendría que probarlo.

Así pues, tus preocupaciones deben centrarse en aquello visiblemente “roto” por un mal uso, pero debes saber que, sin perjuicio de los pasos que te he aconsejado, tu tranquilidad no será completa hasta tener una prueba de que esa “rotura” ya se había producido cuando tomaste posesión de la finca. Si no puedes probarlo, quizá te convenga jugar con mano izquierda para conseguir que la arrendadora reconozca que el daño es anterior.

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Lydia hace la siguiente pregunta:

“Muy buenas:

Mis dudas son las siguientes: He arrendado una casita con un contrato de 3 años. Mi contrato termina en junio 2009. Quiero irme de la casita porqué no encuentro trabajo aquí, en esta región.

Es que tengo que pagar mi casita hasta junio 2009?

Yo pensaba que si hacías un año, podias irte avisando al proprietario con un mes de antelación. Es cierto?

Gracias.”

Respuesta
En principio no te podrías ir hasta el vencimiento del contrato, y si te vas, el arrendador tiene derecho a pedirte que le indemnices con las cuotas que faltan o bien hasta que encuentre otro arrendatario, te aconsejo de que pactes con él, a los dos os interesa quedar bien.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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Tomás Muniz hace la siguiente pregunta:

“Alquilé un piso por seis meses, al cual entré hace solo un mes. Pagué los seis meses por adelantado, y acordamos un mes de depósito del cual solo he pagado un 20%, hace unos días tenía que pagar el resto del depósito, pero se me ha complicado. He quedado en pagarle en unos días cuando tenga el resto, y el propietario me ha enviado una carta documento diciendo que voy a tener que desalojar el piso 2 meses antes y que me va a quedar el resto del dinero para arreglar todos los daños que dice yo he causado al inmueble.

Esto es legal? Realmente me puede desalojar y no devolver mi dinero?

Gracias”

Respuesta
En primer lugar, aunque el contrato sea por seis meses, no parece que sea un contrato de temporada por lo que es aplicable el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, por tanto, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y voluntariamente para el inquilino por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

Es muy normal que se firmen contratos por 6 o por 11 meses en la creencia que son de temporada cuando realmente no lo son.

Dicho esto, el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, la petición de seis por adelantado es nulo porque según el artículo 6 de la LAU son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II de la LAU.

La Ley permite (artículo 36.5) que las partes pacten cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico (seguros, avales, garantía adicional) pero no puede exigir un pago anticipado de más de una mensualidad.

En cuanto al depósito, te refieres a la fianza, que debes abonar y debe ser de una mensualidad y en metálico.

La consecuencia es clara. Debes enviarle un escrito al arrendador (vía burofax con acuse de recibo y certificado de texto) diciendo que ese acuerdo es nulo y que, por tanto, te devuelva 5 meses de pago adelantado o 4 meses (quedándose uno en concepto de fianza y el otro como pago adelantado de una mensualidad. Si no te lo devolviese puedes indicarle que cada mes, hasta cumplir el sexto, cobre de las cantidades cobradas indebidamente de forma anticipada.

Por tanto, no te puede desalojar.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Boli hace la siguiente pregunta:

“Llevo 8 años de alquiler me voy a cambiar a un piso que he comprado mi pregunta es ¿puede mi hijo mayor de 18 años quedarse en la casa de alquiler pagando yo el alquiler?

gracias”

Respuesta
Al llevar 8 años de alquiler el contrato se prorroga, salvo que hayáis pactado otra cosa, cada año por otra anualidad. En principio debe ser el arrendatario el que utilice el inmueble y no se suelen permitir cesiones o subarriendos no consentidos.

La respuesta la encontramos en los artículos 7 y 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró vigor el día 1 de Enero de 1.995; es decir, hace ya más de trece años.

Según este primer artículo citado “El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes”.

Los miembros de la familia (hijos dependientes en este caso) son parte de la unidad familiar y no se considera cesión ni subarriendo pero el no vivir el arrendatario en el inmueble arrendado puede llevar aparejada la respuesta contraria y el arrendador podría iniciar un procedimiento de resolución de contrato.

Es decir, podría dejarse a interpretación de los tribunales si citado hijo mayor de 18 años es dependiente o no, correspondiendo la carga de la prueba al padre-inquilino. En todo caso la renta deberá pagarla el padre titular del contrato.

Mi consejo es que se pacte con el arrendador un nuevo contrato siendo arrendatario el hijo de 18 años y avalista el padre, si bien, si se firmase nuevo contrato con el hijo de 18 años, se entendería que ése tiene derecho a prórroga forzosa de 5 años conforme estipula la LAU.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Emilio Veiga hace la siguiente pregunta:

“Qué tengo que poner en un documento de fin de alquiler?

Yo soy propietario y los inquilinos me comunicaron que se van. Lo han hecho solo con 15 días de anticipación. Como no han encontrado nada definitivo me han dicho si pueden seguir 5 ó 10 días. Qué he de hacer?”

Respuesta
1.- Aunque no hay que hacer ningún documento de fin de alquiler, es conveniente dejar escrito y firmado en el mismo contrato de arrendamiento o en papel aparte lo que ambas partes acuerden, por ejemplo: que se resuelve el contrato en tal fecha, que la vivienda se devuelve en buen estado, los recibos que quedan pendientes, la lectura de los contadores de luz y agua en ese momento, la forma en que se devolverá la fianza una vez descontados esos recibos, etc.

Por el contrario, si ya se ha calculado y liquidado todo lo pendiente, basta con decir que el contrato ha quedado resuelto y que no quedan responsabilidades pendientes.

2.- La ley es más rigurosa pero, en mi opinión, si en los contratos prevalece la buena voluntad, todos ganan. En particular, la transición entre el arrendatario saliente y el nuevo resulta más eficaz, además de amable.

Que los arrendatarios dejen la vivienda con cierta flexibilidad en la fecha puede incluso ayudar en la búsqueda de un nuevo arrendatario, porque a cambio se prestarán a enseñarla a los posibles interesados, que seguramente podrán esperar unos días.

Por el contrario, exigiendo el cumplimiento estricto de la ley, el arrendador no podrá empezar a buscar nuevo inquilino hasta haber recuperado las llaves, por lo que sin duda perderá algunas rentas.

Dicho lo anterior, la ley te permite exigir el cumplimiento íntegro del contrato, que podrá ser resuelto por el arrendatario si lo notifica al menos 30 días antes de que concluya la duración pactada o, en su caso, la prórroga anual.

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Pablo hace la siguiente pregunta:

“Estimado/a:

He firmado un contrato de alquiler, que ha resultado ser subarrendado en el que veo algunas irregularidades con la ley de arrendamiento urbano. ¿A qué documento tengo que hacer caso? Por ejemplo dice en el contrato que me hago cago de los desperfectos y se ha estropeado la lavadora y él dice que la arregle yo porque eso pone en el contrato. Tambien ponía que tenía que pagar dos meses de fianza y veo que el la ley pone uno …

Gracias por su ayuda, es increiblemente útil.”

Respuesta
No entiendo bien tu pregunta, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos estipula claramente que serán nulas todas las cláusulas que no se acojan a dicha ley, por lo cual todo lo que ponga que esté fuera de la ley no estás obligado a realizarlo.

La ley estipula que es obligatorio 1 mes mínimo de fianza para viviendas, pero autoriza a poder coger otras cantidades como garantía adicional.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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