Wednesday, 16 July 2008
¿Cómo se alquila un piso con todas las garantías en Madrid?
Maruja hace la siguiente pregunta:
“Estoy pensando en alquilar un piso en Madrid, y no sé si sería mejor hacerlo con muebles o sin ellos, ya que mi esperiencia ha sido desastrosa anteriormente ¿podrían orientarme cómo se alquila mejor?, por otro lado, la ley le ampara al inquilino para poder irse cuando quiera, siempre que lo notifique con antelación, pero no así el propietario que tiene que esperar los 5 años que la ley dice que tienen que estar los inquilinos.
¿Es así?, también quería saber si mediante el alquiler através de la comunidad de Madrid, tiene más garantías que hacerlo de manera privada. ¿haciendo un contrato privado ¿hay algún seguro u organismo o algo parecido, que garantice el cobro del alquiler y dejen en buen estado la vivienda?.
Al margen de todo esto, este piso estuvo alquilado teniendo que deshauciar a la inquilina que por otro lado dejó la vivienda en tal estado de horror, que ni siquiera nos dió la llaves en mano, la dejó en el buzón, (creo que por vergüenza), visto como estaba, tuvimos que tirar los muebles(todos, todos), testigos los vecinos y no se nos ha escuchado en el juicio civil que presentamos con fotos incluidas y habiendo levantado acta notarial del estado de la vivienda.
También antes de todo esto, como no pagaba el alquiler, hubo un juicio civil que la condenó a pagar lo que debía y más lo que debía pagar hasta el momento de irse, ya que la dieron un plazo. Esto hace un año y medio aproximadamente, y no ha pagado nada. ¿cómo se puede hacer para ejecutar dicha sentencia?,
Espero sepan disculpar todo el problema que les cuento y se lo agradezco de antemano.
Un saludo.”
Respuesta
Actualmente la inmensa mayoría de los arrendamientos incluyen mobiliario. Probablemente es más fácil alquilar con muebles pero más seguro alquilar sin muebles, porque la persona que es capaz de amueblar una vivienda ajena lo hace con ánimo de permanecer y no se puede permanecer mucho tiempo sin ser buen arrendatario.
Efectivamente el arrendador está obligado a soportar el arrendamiento un mínimo de 5 años, mientras que el arrendatario solo está obligado a permanecer el tiempo que haya firmado o años completos prorrogados, pudiendo renunciar a la prórroga si lo comunica con 30 días antes de que finalice el periodo actual. Es decir, el arrendatario no puede comunicar en cualquier momento que se va dentro de 30 días, como parece que dices, sino sólo al finalizar cada prórroga.
De lo contrario, responderá por el tiempo que la vivienda permanezca desocupada.
Pero por mucho derecho que se tenga, si se enfrenta a alguien insolvente, no habrá manera de cobrar. Por eso es más importante que estudiar leyes tener sentido común y no contratar con quien no ofrece confianza. A veces la confianza salta a la vista, pero siendo cautos podemos olvidarnos de la vista y amarrar el contrato con garantías objetivas. Cuantas más garantías se pidan más difícil será encontrar arrendatario pero más seguro será el arrendamiento.
Vista tu última experiencia, te aconsejo que te informes en la Sociedad Pública de Alquiler, a través de su web o en el teléfono 902 130213. La SPA se encarga de buscar arrendatario y de exigirle las garantías que estime necesarias. Desde que el primer arrendatario firma el contrato de arrendamiento la SPA responde ante el arrendador de las rentas durante cinco años así como de los desperfectos. La renta no puede ser superior a los máximos establecidos por la SPA, por lo que las rentas son bajas a cambio de ser seguras durante toda la vida del contrato. Es el programa público en teoría más completo que conozco. El principal problema detectado en su funcionamiento, que no afecta al arrendador, es el impago por parte de un porcentaje considerable de arrendatarios, que parece que se resolverá con nuevas soluciones.
Aunque escribo desde Málaga y nada tengo que ver con Madrid, allí existe el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid, del que te puedes informar llamando al 012. Este plan lo ofrece la Oficina de Vivienda de la Dirección General de Vivienda, Consejería de Vivienda y parece ser un buen servicio, con un asesoramiento integral, seguro contra el impago de rentas y desperfectos durante 24 meses, no sé si renovables. En esta como en otras fórmulas, especialmente la siguiente que describiré, la parte final de cada periodo garantizado es un punto débil de la garantía, que con mala suerte podría llegar a ser inexistente, ya que la garantía desaparece mientras que el arrendador está obligado a mantener el contrato de arrendamiento.
En mi opinión, la garantía privada más eficaz es sin duda el aval bancario, siempre que no caduque antes que el contrato, es decir, que tenga una duración mínima de cinco años, y que cubra no solo el impago de rentas sino también las demás responsabilidades del arrendatario. Si aseguramos que el desahucio se producirá en un plazo máximo de 6 meses, como casi se puede garantizar con la sumisión a arbitraje, el importe del aval no será excesivo. El problema que queda es encontrar un arrendatario que pueda dejar inmovilizado en el banco como depósito a plazo la cantidad equivalente a 6 meses de renta como mínimo.
Personalmente considero suficiente otra garantía que es gratuita y suele revelar la voluntad del arrendatario. Consiste en que firmen el contrato de arrendamiento, junto al arrendador y al arrendatario, terceras personas como fiadores solidarios. Si esas personas son titulares de algún inmueble en el registro de la propiedad, que comprobaremos en el correspondiente registro a través de una nota simple que cuesta 3 euros, tendremos casi plena seguridad de que los fiadores responderán de todos los incumplimientos del arrendatario como si ellos mismos fueran los arrendatarios. Esta vía es especialmente útil en arrendamientos a jóvenes, pues si los padres no se hacen fiadores de sus hijos, mal hará en fiarse un tercero desconocido.
En estos momentos se cocina una reforma legislativa que pretende reforzar sustancialmente las garantías jurídicas de los arrendadores introduciendo las modificaciones legislativas necesarias para acabar con la cultura del desahucio imposible, en la que aún vive mucho arrendatario. No espero verme defraudado, porque la apuesta de las instituciones por el alquiler es fuerte y decidida.
