Manuel hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Tengo pensado alquilar un inmueble con opción a compra y quería saber si me podríais informar respecto al tratamiento fiscal de las rentas percibidas ya que si se hace efectiva la opción a compra las cantidades percibidas en realidad serían como entregas a cuenta del precio del piso y si no serían rendimientos de inmuebles arrendados, pero hasta que no se haga efectiva la compra no se puede realmente saber cómo tratar estas rentas.

Muchísimas gracias por anticipado por vuestra respuesta y enhorabuena por este fenomenal portal de información.”

Respuesta
Partimos de la base de que el inmueble se va a destinar a vivienda habitual y no a oficina o cualquier otro uso distinto al de vivienda habitual; así como de que el arrendador no es una empresa dedicada profesionalmente al arrendamiento o venta del inmueble sino que es un particular. (No respondemos gratuitamente consultas de empresas)

Desde el 1 de enero de 2008 cabe la deducción del 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales.

En cuanto a la deducción por inversión en la adquisición o rehabilitación en vivienda habitual, la regulación del Impuesto sólo contempla dos supuestos en los que cabe practicarla con anterioridad a la formalización de la adquisición: La cuenta ahorro vivienda y los pagos realizados al promotor como entregas a cuenta. La DGT ya se ha pronunciado en el sentido de que el arrendamiento con opción de compra no encaja en ninguno de ambos supuestos, por lo que sólo será practicable dicha deducción una vez se ejerza la opción de compra, sobre la base del importe que en dicho momento se abone, y siempre y cuando se cumpla con el requisito de que se habite en el plazo de doce meses desde su adquisición y que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, siendo el contribuyente titular del pleno dominio de la misma, aunque sea compartido, durante dicho plazo.

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Teresa Pastor hace la siguiente pregunta:

“Me proponen alquilar mi piso con opción a compra por un año y medio. Si el inquilino decide no ejercerla, ¿me puedo ver obligada a prorrogar el alquiler 5 años como dice la LAU o podría extinguirlo?

Gracias”

Respuesta
El hecho de que el contrato de arrendamiento se asocie a una opción de compra no modifica los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario de vivienda. Por tanto, sea cual sea la duración pactada, el arrendador tiene que respetar la duración mínima de 5 años.

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José María hace la siguiente pregunta:

“Si se firma un contrato de alquiler con opción a compra por un año y medio y de no llevarse a cabo la opción se da a los inquilinos seis meses para el desalojo y la mudanza el piso queda libre o es obligatorio el dejarles permanecer cinco años …. no sé la diferencia en tiempo obligatorio entre alquiler y alquiler con opción a compra. Puede aclararmelo?

Gracias”

Respuesta
El hecho de que el contrato de arrendamiento se asocie a una opción de compra no modifica los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario de vivienda. Por tanto, sea cual sea la duración pactada, el arrendador tiene que respetar la duración mínima de 5 años.

Si la pregunta fuera ¿Qué puedo hacer para evitar la prórroga? cabrían otras respuestas, tanto más tramposas cuanto más se alejen de la realidad. Si realmente se alquila una vivienda habitual con opción a compra no hay trampa que aguante.

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María Dolores hace la siguiente pregunta:

“Soy un inquilino y mi pregunta es la siguiente: ¿puede darse la opción de estar 5 o 10 años de alquiler en una vivienda de protección oficial y que exista la opción en un futuro de comprarla?”

Respuesta
Debido a que las competencias en materia de vivienda en general y de protección oficial en particular corresponden en exclusiva a las comunidades autónomas, te aconsejo que te informes en tu administración autonómica de los planes y proyectos concretos y de las normas generales. Sin embargo todas serán coincidentes en lo esencial.

Los años de arrendamiento no dan derecho a comprar. Como supongo que en el contrato de arrendamiento no se estipula la opción de compra, difícil en un mercado regulado, la única manera de adquirir la propiedad es por un nuevo contrato con la propietaria arrendadora, sometiéndose a la normativa general o esperando a que la vivienda deje de ser protegida. Mientras no transcurra el tiempo necesario para que la vivienda pierda esa calificación, el comprador en segunda transmisión habrá de cumplir los mismos requisitos que cualquier otra persona para acceder a una vivienda protegida y además, si el vendedor es un particular, la administración tiene derecho preferente de compra, que puede ejercitar mediante tanteo y retracto.

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Gonzalo hace la siguiente pregunta:

“Me interesaría conocer más acerca de los alquileres con opción a compra, qué tipos hay, y cuál es el más habitual.

gracias a todos”

Y José Luis Alzola Moreno hace una pregunta parecida:

“Quisiera conocer las condiciones que suelen mediar en los alquileres con opcion a compra. Gracias de antemano”

Respuesta
Alquileres con opción a compra hay muchos, el que se descuenta todo el importe del alquiler del precio de venta, el que se descuenta la mitad, una parte, etc…. Eso es a pactar entre las partes, también hay propietarios que te piden un dinero de entrada en concepto de arras pero para eso tiene que estar seguro que comprara el inmueble.

Sin duda el mejor alquiler con opción a compra para un inquilino es el que no da nada de entrada y todo lo que paga de alquiler se descuenta del precio, es lo que están haciendo ahora las promotoras que no pueden vender, sin duda el alquiler con opción a compra es tal como indica la palabra. “Con opción” tú nunca puedes estar obligado a comprar.

Más información sobre alquileres con opción a compra:

1.- El alquiler con opción a compra se pone de moda

2.- ¿Cómo se puede hacer un alquiler con opción a compra?

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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El alquiler con opción a compra es el gancho que están utilizando muchos promotores e inmobiliarias para colocar los pisos que no pueden vender. Esta fórmula concede al cliente más tiempo para conseguir financiación bancaria, pero queda lejos de suponer un ahorro en el precio de la vivienda.

Habitat permite vivir hasta cinco años en régimen de alquiler, durante los que queda congelado el precio del piso, y comenzar a partir de entonces a pagar la hipoteca. “Ya no se puede decir eso de que vivir de alquiler es tirar el dinero. Además, la gente necesita tiempo para vender su piso y no es fácil encontrar un crédito”, explica Laura Argenté, directora comercial y de márketing de Habitat. Sin embargo, el contrato de alquiler también requiere un desembolso inicial notable y unas mensualidades superiores a lo que puede encontrarse en el mercado.

Por ejemplo, una de las viviendas que oferta Habitat - un apartamento de 45 metros cuadrados útiles, en una urbanización cerrada al norte de Madrid-, alcanza un precio de 339.800 euros, con una plaza de garaje e IVA incluido. Si se opta por el alquiler, hay que depositar como fianza el 5% del precio en términos netos y otro 5% del importe total como anticipo de 12 mensualidades (después se podrá pasar el primer año sin pagar nada). En definitiva, el alquiler resulta en 1.416,16 euros al mes.

Las cantidades pagadas se descontarán después del precio de la vivienda, aunque en una proporción que dependerá del momento en que se escritura. Cuanto más tarde se decida ejercer la opción de compra, menos dinero pagado en el alquiler se rebajará del precio. “El objetivo es conseguir vender la casa en los dos primeros años”, reconoce una comercial de Avantis, otra de las inmobiliarias que ofrece alquiler con opción a compra, combinado además con descuentos. Durante el primer año de alquiler, rebaja el 4% sobre el precio de venta y se compromete a descontar del importe de compra el 90% de lo pagado en el alquiler. Durante el tercer año en régimen de arrendamiento, la rebaja en el precio de la vivienda desaparece y, al contrario, se actualiza con el IPC. Además, sólo se descuenta del precio el 50% de lo pagado en el alquiler.

Avantis ofrece con este sistema de alquiler con opción a compra -en el que de entrada exige de aval únicamente seis mensualidades- una vivienda en la localidad madrileña de Rivas-Vaciamadrid de 133 metros cuadrados, con dos plazas de garaje y un precio de 364.000 euros. En alquiler, el coste mensual en el primer año sería de 1.231 euros.

Más información:

Cinco Días: El alquiler con opción de compra, reclamo del promotor

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