¿Necesito el permiso de mi arrendador para que mi madre venga a vivir conmigo? ¿Puede el arrendador resolver el contrato porque he invitado a un amigo a pasar unos días en mi casa? Estas y otras preguntas similares o análogas “atormentan” en la práctica diaria a un gran número de arrendatarios de vivienda. El presente artículo tiene como finalidad dar una respuesta a las citadas cuestiones.
El artículo 8 la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), prohíbe el subarriendo parcial de la vivienda o la cesión total de la misma sin consentimiento escrito del arrendador. Del mismo modo el artículo 27.2.c) de la LAU 1994 establece como causa de resolución del contrato el subarriendo o cesión inconsentidos. Por lo tanto, en primer lugar debemos clarificar cuál es el hecho que da lugar a la citada resolución y, en segundo lugar, a quién le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida.
Respecto a la primera cuestión, la doctrina jurisprudencial es unánime al establecer: “ El hecho tipificador que lleva como efecto la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente o compartida con el arrendatario (S.T.S. 19-10-1972, 22-6-1973, 16-11-l974, …), total o parcial (19 y 31-10-1972); tal introducción supone la entrada subrepticia de ese tercero en la relación arrendaticia, usando la cosa a su nombre y provecho (lo decisivo es el aprovechamiento, ventaja o beneficio obtenido por ese tercero), sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción (Sts. T.S. 22-10-1962, 3-4-1965, 21-2-1966, 2-7-1970, 14-3-1972, 22-6-1973, 16-11-1974, 8-5-1981, 25-l-1988 …) pero si debe acreditar la presencia de ese tercero, ajeno al contrato, haciendo uso del inmueble, lo que determina una presunción de cesión o subarriendo ilegales (S.T.S. 6-2-1954, 28-6-1981, 22-10-1962, 3-4-1965, 29-10-1969, 4-3-1970, 29-10-1971, 22-12-1973,14-6-1974, …), es decir, es la modificación subjetiva en la situación arrendaticia (sustitución de la persona del arrendatario, introducción compartida de un tercero o cese de un coarriendo mancomunado) lo que opera como causa resolutoria, en tanto comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio. En definitiva, la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial , como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito (S.T.S. 13-5-1970, 19-10-1972, 12-6.1973,…).”
Una primera lectura de la mentada doctrina jurisprudencial nos llevaría a pensar que cualquier ocupación de la vivienda arrendada por persona distinta al arrendatario sin consentimiento previo del arrendador debería calificarse como subarriendo o cesión inconsentida, en función de si el arrendatario habita o no la vivienda junto con el tercer o terceros ocupantes. Afortunadamente ésta doctrina general admite las siguientes excepciones:
1º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del arrendatario, bien por consanguinidad o por afinidad, siempre y cuando continúe el arrendatario en la ocupación de la vivienda. Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sec. 4.ª, de 11 de noviembre de 2009 y Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 6.ª, de 14 de diciembre de 2006, entre otras muchas.
2º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato sometidos a la dirección o autoridad del arrendatario y dependan económicamente de él. Es el caso de empleados domésticos o de programas de asistencia social. (Sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sec. 5.ª, de 17 de noviembre de 2005 y de la Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009.)
3º) Cuando entre el tercero extraño al contrato y el arrendatario exista un vínculo de convivencia marital afectiva estable. Sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia , Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009 y de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sec. 5.ª , de 8 de febrero de 2007.
Más dudoso es el supuesto de alojamiento de terceros ajenos al contrato por razones de amistad, pues para que el mismo no supusiera causa de resolución contractual el arrendatario debería probar tanto la relación de amistad como la temporalidad del alojamiento, lo cual es sumamente complicado. De ahí que, si un amigo nos solicita vivir una temporada en nuestra vivienda arrendada, en mi opinión es aconsejable poner éste hecho previamente en conocimiento del arrendador.
Respecto a la segunda cuestión, esto es, a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece: “Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 )”. Ello significa que el propietario arrendador sólo debe probar la ocupación de un tercero ajeno al contrato de la vivienda por cualquier medio válido en derecho (testificales, documentales….), correspondiendo al arrendatario probar con los mismos medios que tal ocupación está amparada bien en la legalidad vigente por haber obtenido consentimiento del arrendador, o bien por hallarse encuadrada en alguno de los tres supuestos anteriormente mencionados.
Como apunte final debe destacarse que es doctrina jurisprudencial unánime la que establece que: “no es preciso que la causa productora de la resolución exista en el instante del ejercicio de la acción, siendo suficiente al éxito de ésta que aquélla se haya producido (sentencia de 24 de enero de 1951 ), toda vez que, de no entenderse así, ello supondría tanto como fijar plazos para el ejercicio de las acciones no establecidas en la Ley y hacer factible que el inquilino o arrendatario pudieran fácilmente eludir las consecuencias de su actuación ilegal”. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sec 1º, de 9 de Octubre de 2007, entre otras muchas.)
Armando García Fernández, abogado
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