La Comunidad

Actualidad del mercado del alquiler de viviendas


9-5-2012

¿Llegará el Registro de Inquilinos Morosos?

En estos días la Ministra de Fomento, Ana Pastor, ha anunciado el proyecto de creación de un registro público de inquilinos morosos para potenciar el alquiler de viviendas.

A pesar de la indudable complacencia que produce en el propio ego ver ratificada en instancias oficiales una medida propugnada hace más de dos años, sin embargo no comparto la idea de que deban ser los poderes públicos quienes se encarguen de llevarla a cabo.

En primer lugar no parece que las Administraciones Públicas deban intervenir en un ámbito que por naturaleza pertenece a la esfera privada, basta recordar el estrepitoso fracaso de la llamada Sociedad Pública de Alquiler como instrumento público de intervención en el mercado de alquileres, con la misma idea de ‘quitar el miedo’ a alquilar a los caseros, para desaconsejar más gastos con cargo al contribuyente ahora que estamos en tiempo de recortes.

Entiendo que la Administración, como ya exponíamos en otro lugar, debe limitarse a suprimir los requisitos garantistas de la Ley de Protección de Datos con el fin de que sea fácil y factible crear un fiable Registro de Inquilinos condenados por falta de pago, que permita expulsar del mercado elementos indeseables.

Dado que en desde hace mucho tiempo vienen funcionando al parecer con éxito esos registros de morosos (RAI, ASNEF, EQUIFAX) nacidos de la iniciativa privada, debiera dejarse a ésta la creación de los ficheros de inquilinos morosos, los abusos pueden ser fácilmente corregidos en vía administrativa o incluso judicial.

Considero que sitios o web como la que ahora acoge mis palabras pudieran ser el espacio idóneo para poner a disposición de los interesados esta posibilidad de prevenir y evitar pleitos de desahucio.

Los Poderes Públicos a lo que si están obligados es a acometer una decidida reforma del sistema procesal que permita hablar seriamente de un desahucio express. No es de recibo que cuatro meses de tramitación de un desahucio pueda considerarse un tiempo record.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

8-5-2012

¿Adiós al alquiler de piso por 5 años?

La ministra de Fomento, Ana Pastor, parece que va en serio. Ya son tres veces las que repite su intención de flexibilizar la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Lo anunció durante una comparecencia en la Comisión de Fomento, lo ha repetido recientemente y ahora lo acaba de contar de nuevo en la inauguración del I Congreso Nacional de la Industria de la Construcción.

En este acto Pastor ha señalado que la promoción del alquiler es uno de los ejes principales de la política de vivienda de su departamento. La ministra de Fomento ha recordado que en España el mercado del alquiler supone únicamente el 17% del parque total de viviendas. Este porcentaje sitúa a España como el país con menor parque de viviendas en alquiler de toda la zona euro, ya que la media del porcentaje a nivel europeo, según datos de Eurostat de 2010, se sitúa en torno al 30%. En algunos países, como Alemania, se eleva hasta el 47%.

Muchos propietarios con pisos vacíos argumentan que no quieren alquilarlos porque no quieren ‘atarlos’ durante cinco años. Ahora mismo cuando se alquila un piso, el inquilino tiene derecho a permanecer en él un máximo de cinco años siempre que cumpla con todas sus obligaciones. El casero solo puede pedirle que se marche si necesita la vivienda para si mismo, sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial, y debe hacerlos constar previamente en el contrato. La flexibilización de la duración de estos contratos de alquiler prometida por la ministra Ana Pastor podría incentivar que saliesen al mercado más viviendas en alquiler.

Otra promesa de la ministra de Fomento ataca también una bestia negra del alquiler: los inquilinos morosos. Su ministerio está estudiando la posibilidad de crear un registro público de inquilinos morosos para potenciar el alquiler de viviendas. Este proyecto está incluido en el ‘Programa Nacional de Reformas 2012′ que ha sido remitido a la Comisión Europea. Pastor también pretende promover la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes y se estudiará, junto al Ministerio de Justicia y las Comunidades Autónomas, la implantación de juicios rápidos en esta materia.

Para dar marco legal a estas iniciativas de Fomento se plantearía una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

8-5-2012

El casero no está obligado a reparar los daños producidos por las deficiencias en elementos comunes

Mediante Sentencia de fecha 29 de febrero de 2012 el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en los elementos comunes.

El pronunciamiento, extensible a los alquileres de vivienda, evita las incertidumbres que hasta el momento se daban a tenor de los diferentes pareceres de los Tribunales.

Ahora bien, la doctrina jurisprudencial tiene unas bases que se erigen en requisitos imprescindibles para su aplicación. Analicémoslos:

1º. El arrendamiento lo debe de ser de finca urbana destinada a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

2º. La finca urbana debe estar sometida a la Ley de Propiedad Horizontal.

3º. Los daños del inmueble arrendado deben provenir de defectos de los elementos comunes del Edificio del que forme parte integrante. Es materia de prueba.

Consecuencias.- De concurrir todos y cada uno de los expresados requisitos, entre las obligaciones contractuales del arrendador no se encontrará la de reparar los daños causados en la finca alquilada. Inexistente, pues, la responsabilidad contractual de éste.

Observación final.- De lo expuesto no se desprende que el arrendatario quede desprotegido ante la existencia de daños en la finca alquilada con origen en elementos comunes. Puede formular su reclamación al causante de los daños, bien lo sea el promotor de las obras, la comunidad de propietarios (al tratarse de elementos comunes), la compañía aseguradora de la comunidad (artículo 76 de la Ley del Contrato de Seguro), etc. Lo que nunca prosperará es el ejercicio de la acción personal directa contra el arrendador con fundamento en la responsabilidad contractual.


Por Gabriel de Alvear Pardo.

Abogado y colaborador de CAFMadrid

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

7-5-2012

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4-5-2012

No te pilles los dedos al deducir tu alquiler

Como es sabido y conviene recordar en la normativa del IRPF conviven la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, y las deducciones autonómicas por el mismo concepto.

Sobre estas deducciones lo primero que hay que decir es que no todas las Comunidades Autónomas las tienen implantadas y por otra parte cada una tiene sus propias reglas y requisitos. Es requisito común a todas consignar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 943 de la declaración.

Importa destacar uno de ellos, la necesidad de que la fianza obligatoria de los arrendamientos (Art. 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) esté depositada en los organismos autonómicos competentes; este requisito es obligatorio para acogerse a la deducción por alquileres en Andalucía, Baleares, Galicia, Madrid y Comunidad Valenciana.

No cabe duda de que el inquilino no puede cumplirlo directamente, ya que conforme a la LAU antes citada, es el arrendador quien recibe la fianza, sin embargo lo cierto es que en esas Comunidades si el contribuyente se acoge a la deducción y el casero no ha depositado la fianza tiene el riesgo de que la AEAT le haga una liquidación paralela dando de baja las deducciones por alquileres con intereses y posible sanción.

Por dicho motivo lo más aconsejable es, en el momento de entregar la fianza, cerciorarse de que el casero constituye el depósito de la misma conforme a la normativa autonómica, incluso con exigencia de una copia de ese documento.

Si no se hizo así a la firma del contrato, ahora, antes de acogerse a la deducción en el momento de formular la declaración, es aconsejable acudir al Organismo correspondiente (Instituto Balear de la Vivienda, Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid etc.) y comprobar el depósito de la fianza y en su caso denunciar esa infracción conservando copia de la denuncia único modo de justificar y defender el derecho a la deducción en caso de comprobación fiscal.

Existe otra alternativa, no incompatible con lo anterior: El inquilino puede ingresar en el Organismo competente la fianza en nombre del casero, manifestando por medio de un escrito razonado que lo hace con objeto de poder beneficiarse de las deducciones fiscales en IRPF a las que tiene derecho. Remitir copia de ello a su arrendador anunciándole que el importe de ese depósito lo descontará de los alquileres mensuales que el casero debe compensar con la fianza recibida y no depositada.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)


Más información:
1.- Guía de la Declaración de la Renta 2011 – Inquilinos
2.- Guía de la Declaración de la Renta 2011 – Caseros

2-5-2012

Fichaje al inquilino moroso

Parece ser que el Gobierno está estudiando la posibilidad de crear un registro público de inquilinos morosos para potenciar el alquiler de viviendas. Así lo anuncia un artículo de El Mundo donde se indica que este proyecto está incluido en el ‘Programa Nacional de Reformas 2012′ que ha sido remitido a la Comisión Europea. La ministra de Fomento, Ana Pastor, ya anunció una “mejora y flexibilización del actual marco jurídico que regula el mercado de la vivienda en alquiler.” Y en este camino parece ir la creación del registro público de inquilinos morosos porque, para darle marco legal, se plantearía una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Ana Pastor ya indicó que su ministerio centrará su actuación en el alquiler y la rehabilitación. Para dinamizar el sector del alquiler de viviendas, el Gobierno se plantea flexibilizar la duración de los contratos y establecer medidas que garanticen la seguridad jurídica. También se pretende promover la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes y se estudiará, junto al Ministerio de Justicia y las Comunidades Autónomas, la implantación de juicios rápidos en esta materia.

Más información
El Mundo:
El Gobierno estudia fichar al inquilino moroso en un registro

30-4-2012

Cómo confiar en un casero

MarilolisAmparo me ha pedido mi punto de vista sobre cómo conseguir un casero fiable.

Hay que partir de la base de que indefensos estamos todos, tanto caseros como inquilinos.

El casero tiene pánico a no cobrar y a que le “destrocen” el piso.

Entrecomillo lo de destrozar porque es muy relativo, ya que hay caseros que al agujero lógico y normal de colgar un cuadro, ya le llaman destrozo.

En el otro lado esta el inquilino que entrega bastante dinero para acceder a una vivienda y también tiene miedo a perderlo.

Yo fui inquilina muchos años, después fui propietaria y desde hace unos años vuelvo a ser inquilina de nuevo. Voy a explicar mi experiencia que la reafirmo con las preguntas que leo en La Comunidad Enalquiler.com.

La primera vez que alquilé eran otros tiempos, hace ya 3 decádas y ni siquiera tenía contrato, yo me fiaba de ellos y ellos de mi. Era una relación como familiar.

Cuando he vuelto a ser inquilina me he encontrado un nuevo mundo, un mundo de desconfianza y miedos.

Creo sinceramente que hay que hablar directamente con la propiedad, verle y dejarse guiar por el instinto, por lo que transmite esa persona.

Yo he alquilado, en estos tiempos, a profesionales y a un particular y mi recomendación es alquilar siempre a profesionales. Definitivamente me quedo con ellos.

Una persona que tiene varias viviendas y alquila como negocio, que vive de ello, se conoce muy bien la ley y la sigue a rajatabla, podrá haber alguna excepción, como en todo, pero los que yo he tratado eran auténticos profesionales.

El que alquila como negocio, que paga sus impuestos y es su medio de vida, será muy raro que entregue una vivienda sin pintar y limpiar entre inquilinos, será muy raro que mire si se han colgado cuadros y si se han pintado las paredes. Cumplirá siempre con la parte que le corresponde de reparaciones. Nunca ha sido su hogar, es su negocio y punto.

Por contra si una persona se compra un piso para vivir en él y lo decora con ilusión y cariño, si tiene que alquilarlo porque no puede asumir la hipoteca, tiene muchos números a ser un mal casero, querrá poder entrar en la vivienda para ver como la tratan, querrá que no le pinten de color blanco “su” salón que él con tanto cariño pintó de color melocotón y como además no tiene dinero no podrá asumir las reparaciones que le corresponden y también tiene muchos números a que se gastará la fianza nada más cogerla y llegado el momento de devolverla, cualquier excusa será buena para no tener que devolver un dinero que ya no existe. Que si han pintado de verde manzana su maravilloso salón color melocoton y si no han pintado pues esta muy sucia porque ni siquiera contemplan que es imposible que su piso este exactamente igual 5 años después, no, el paso del tiempo para ellos no existe. Lo quieren como estaba y es la excusa perfecta (según ellos) para no devolver la fianza.

Así que mi recomendación es tratar directamente con el casero hablando varias veces y viendo la vivienda varias veces en distintas horas, nada de inmobiliarias y si es un profesional del alquiler mucho mejor.

Mari Lolis, inquilina y experta de La Comunidad

27-4-2012

Desvalijan el piso antes de ser desahuciados

Son inquilinos de un piso en Granada a punto de ser desahuciados por impago de varias mensualidades de su alquiler. Cuando se enteraron de que iban a ser desalojados decidieron desvalijar la vivienda y huir. Pero la Policía Nacional les pilló in fraganti y detuvo justo cuando se marchaban en un vehículo con remolque cargado con muebles, enseres y electrodomésticos cuya propiedad y titularidad era de los propietarios de la vivienda que alquilaban.

Según informa la Policía Nacional a Sur.es, los inquilinos del piso, ubicado en la zona Norte de la ciudad, conocían que habían sido denunciados por su propietario ante el Juzgado debido al retraso de pago en los alquileres de la vivienda, que ascendía a varias mensualidades.

Entre los enseres que cargaron en el remolque figuraban un conjunto de dormitorio, con las mesitas de noche y un armario de seis puertas incluido, lavadora, frigorífico, mesa plegable de cocina, estufa, menaje, un fregadero de aluminio con un grifo, horno eléctrico y una manta de lana. Los agentes recibieron el aviso de madrugada, cuando se estaba produciendo el robo, y detuvieron a los tres inquilinos tras comprobar que los enseres procedían del piso en el que vivían de alquiler.

Más información
Sur.es:
Desvalijan el piso en el que vivían de alquiler en Granada antes de ser desahuciados

26-4-2012

Cómo confiar en un inquilino

Vaya momento que vivimos ¿eh?

Concretamente, hablo de arrendamientos, y de inquilinos, que es lo que mi tocaya Amparo me ha pedido que haga.

La feroz competencia fruto de la enorme cantidad de viviendas en oferta, te obliga a rebajar tus exigencias si no quieres que el tuyo acabe engrosando el mercado de pisos vacíos.

Eso lo pone aún más difícil.

Porque sin exigir aval bancario, o seguros, u otras garantías… todavía se hace más importante el escoger a un buen inquilino.

Así que minorando las exigencias, es imprescindible tener un producto mejor que el de los demás, para que más interesados lo quieran, y así poder elegir inquilino.

Ajústate al mercado, y ten tu piso en perfecto estado de revista.

Al margen de los pastelillos “funcionarios”, “propietarios”, o “con aval de padres solventes”, en mi opinión se puede alquilar con cierta tranquilidad a una persona con antigüedad en el trabajo, o bien, con una buena preparación.

Alguien que – por supuesto – te haya convencido en la entrevista personal que describo en mi inquilin@ ideal.

Incluso poniéndonos en el peor de los casos: que quedándose en paro no se marchara a otra parte y hubiera que demandar el desahucio y las rentas impagadas, será muy difícil que alguien de esas características sea insolvente, o si lo es, que lo sea mucho tiempo.

En el primer caso porque aunque se quedara sin empleo, cobraría una substancial indemnización, y en el segundo, porque estoy convencida de que no pasarán tantos años hasta que vuelva a encontrar otro trabajo.

Pero insisto, una persona medianamente “normal”, no se quedará en un piso sin pagar, provocándose un enorme perjuicio a medio-largo plazo.

Eso es lo que hay que ser capaces de encontrar.

Capaces de distinguir.

Una persona NORMAL.

Si tu piso lo merece, no creo que sea difícil.

Toquemos madera.

Amparo BB – Experta de La Comunidad y autora de Papeleos Alquiler

25-4-2012

Desenredamos el lío de la RBE en la Renta 2011

La Renta Básica de Emancipación (RBE) y la declaración de la renta llevan jugando al gato y al ratón desde 2008, año en que nació esta ayuda. En plena campaña fiscal vuelven las viejas dudas con caras nuevas: ¿Tengo que declarar la RBE? ¿cómo? ¿y si la tengo concedida pero todavía no la he cobrado? …. Vamos a desenredar el lío:

1.- ¿Tengo declarar la RBE en la Renta 2011?

Sí. La RBE es una ganancia patrimonial no sometida a retención, razón por la que el beneficiario está obligado a presentar declaración de renta siempre que la suma de sus rendimientos anuales del trabajo, del capital, de actividades económicas y ganancias patrimoniales supere la cantidad de 1.000 euros. Eso no quiere decir que tenga que devolver en forma de impuestos una parte de la RBE recibida, sino que dependerá de sus ingresos totales y del resultado de su declaración.

Y esto es lo que dice la Agencia Tributaria: “La Renta Básica de Emancipación (RBE) se regula por RD 1472/2007, de 2 de noviembre, modificado por RD 366/2009, de 20 de marzo y por RD 1260/2010, de 8 de octubre.

No existe en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ningún precepto que establezca la exención o no sujeción de estas rentas, por lo que están sometidas al mismo como ganancia patrimonial , integrándose en la base imponible general.

Esto determina que la obtención de este tipo de rentas implicará para sus perceptores, con carácter general, la obligación de declarar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.”

2.- ¿Cómo incluyo la RBE en la Renta 2011?

En la casilla 314 de la página 9 de la declaración, en el apartado G1 (ganancias y pérdidas patrimoniales que no derivan de la transmisión de elementos patrimoniales). Se ha incluido esta nueva casilla para diferenciar del resto de otras ganancias y/o pérdidas patrimoniales las ganancias correspondientes a la renta básica de emancipación.

3.- ¿Si me concedieron la RBE el año pasado, pero todavía no he cobrado nada, tengo que declarar ya esos ingresos en la Renta 2011?

No. Debido al enorme retraso que se está registrando en el pago de la RBE, la misma Dirección General de Tributos (DGT) entiende que la RBE se debe declarar cuando se recibe el dinero, no antes. Este es el caso práctico que se le planteó a la DGT y su respuesta:

Pregunta
En noviembre de 2010 la Comunidad Autónoma resolvio reconocer al contribuyente el derecho a obtener una ayuda como Renta Básica de Emancipación, y en julio de 2011 le comunico el abono  de mensualidades que corresponden a los meses de octubre de 2010 hasta mayo de de 2011. Determinar la imputación temporal de la ayuda percibida.

Respuesta
Las ganancias patrimoniales se imputan al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. Este hecho se produce en las subvenciones y ayudas en el momento en que el concedente comunica la concesión al solicitante. No obstante, si de acuerdo con los requisitos de la concesión, la exigibilidad del pago de la subvención se produjese con posterioridad al año de la comunicación de la concesión, la subvención deberá imputarse al período impositivo en que fuera exigible.
 Dado que el pago de la Renta Básica de Emancipación reconocida y notificada por la respectiva Comunidad Autónoma sólo puede efectuarse tras determinadas actuaciones de verificación a realizar por la Administración, la imputación temporal de la ayuda deberá efectuarse en el periodo impositivo en el que, una vez verificado el cumplimiento de los requisitos exigidos, la Administración concedente proceda a efectuar su pago, y no al periodo impositivo de la notificación de su concesión al interesado. 
En consecuencia, la consultante deberá imputar la ganancia patrimonial generada al periodo impositivo en que la Administración concedente de la ayuda haya procedido a su abono, es decir, al año 2011.


Normativa/Doctrina

Artículo 14 1 c) Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 2531 – 2011 , de 24 de octubre de 2011

4.- ¿Y si me arriesgo y no declaro la RBE aunque me toque hacerlo?

Lo más seguro es que la Agencia Tributaria o el Ministerio de Fomento detecten el fraude y dejen de pagarte la RBE hasta que te pongas al día con tus obligaciones fiscales. Ya ha pasado anteriormente y te puede pasar a ti, así que lo mejor es no jugar. Al principio, un porcentaje elevado de jóvenes que percibían la RBE no sabían que tenían que incluir los ingresos de la RBE en su declaración de la renta, pero ahora las instituciones públicas y los medios de comunicación han difundido de forma masiva esta obligación así que el “no lo sabía” no es una buena excusa.

Pedro Hernández del OlmoAnálisis Legal de la RBE y el IRPF de Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad

“Aunque parece que la Renta Básica de Emancipación (RBE) tiene los días contados, teniendo en cuenta las fechas en las que estamos conviene ampliar o incluso rectificar lo expuesto en otro lugar. Ante todo hay que subrayar la obligación de consignar la RBE en la declaración de la Renta.” [ ]

Guía de la Declaración de la Renta 2011 – Inquilinos

Los inquilinos pueden deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, además de las deducciones autonómicas que por este concepto pudiera haber apro­bado cada Comunidad Autónoma para el ejercicio 2011. [ ]

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