El blog de EnAlquiler.com: Pistas y consejos para inquilinos y caseros

Mar Sánchez hace la siguiente pregunta:

“Voy a alquilar un estudio, y necesito incluir una claúsula de que el hermano avala a la inquilina, me pueden facilitar el texto de dicha claúsula.”

Respuesta
Debes de incluir un texto muy sencillo haciendo referencia a que el hermano de tu inquilina, como avalista se obliga al efectivo cumplimiento del contrato en cuestión.

Puede haber numerosas variables respecto a la redacción del mismo, a modo de ejemplo te proponemos la siguiente redacción:

“CLAUSULA……………- Don ………………………, mayor de edad, con domicilio en la calle ……………. nº ……………. de Madrid y D.N.I. nº ……………., en virtud del presente contrato se obliga respecto a la arrendataria, y hermana, Doña …………………………….., mayor de edad, con domicilio en la calle …………………………., … piso, puerta .., de ……….., y D.N.I. nº …….., solidariamente entre sí, avalándola y/o afianzándola, con carácter solidario entre ellos y con renuncia a los beneficios de excusión, orden y división, respecto de todas las obligaciones contraídas en el presente documento por los mismos -siendo en consecuencia cada uno de ellos responsable, por el total, del pago de las rentas y de las demás responsabilidades habidas; respondiendo todos y cada uno por el total de las obligaciones contraídas y hasta el total pago de las obligaciones garantizadas, considerándose el presente pacto o garantía vigente y extensiva a cualquier prórroga, novación o modificación de cualquier tipo, sea expresa o tácita que pudieran producirse en las obligaciones contraídas en el presente documento.”

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Francisco Eugenio hace la siguiente pregunta:

“Desde 1975 tengo un piso en alquiler y nunca se hizo contrato. ¿Pueden, de alguna forma, resolver el no existente contrato?

Deseo cambiarme de piso y deseo saber si tengo que alguna cantidad al finalizar mi inquilinato.

Gracias.”

Respuesta
Siendo un contrato verbal anterior al 9 de mayo de 1985 entiendo que opera la prórroga forzosa y el arrendador no puede resolver el contrato.

El arrendador puede hacer uso del derecho que le otorga la LAU vigente, en su disposición Transitoria 2ª, punto 11 para actualizar la renta.

Si tu deseo es cambiar de piso, puedes, evidentemente hacerlo, pero no tienes derecho a cantidad alguna salvo que pactes con el arrendador que a cambio de una cantidad desalojas la vivienda.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Rafael hace la siguiente pregunta:

“Puede el inquilino de mi vivienda abrir un negocio dentro de la misma?

Esto es una vivienda/oficina en Madrid”

Respuesta
Lo primero es calificar el contrato, saber si estamos ante un arrendamiento de vivienda o ante un arrendamiento distinto de vivienda. En ambos casos la edificación arrendada puede albergar la vivienda del arrendatario, incluso permanente, y además otras actividades, pero, según merezca una u otra calificación, le serán aplicables unas u otras normas. Por ejemplo, el derecho a la prórroga solo lo tienen los arrendatarios de vivienda.

Para calificar el contrato, lo esencial es conocer su causa, aquello que pretende cada parte al contratar, que conviene que quede expuesto con la mayor claridad posible, para evitar interpretaciones lamentables en todo lo que la ley no regula o deja a medias luces, que es mucho.

El artículo 2.1 de la LAU considera arrendamiento de vivienda el que “recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”

El artículo 4.1 de la antigua ley, hoy derogada, decía que “el contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino (…) ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.”

En mi opinión, lo que la ley protege es el derecho a la vivienda, no el derecho a otras actividades, que están sometidas a lo que las partes dispongan. El hecho de que a los arrendamientos de las viviendas en las que se desarrollan otras actividades secundarias les sigan siendo aplicables las normas de los arrendamientos de vivienda, no implica que las partes no puedan prohibir determinadas actividades o usos distintos del de vivienda. Lógicamente esta capacidad de disposición está limitada por los superiores derechos constitucionales a la intimidad personal, al libre desarrollo de la personalidad o a la inviolabilidad del domicilio.

En consecuencia, son válidas disposiciones contractuales parecidas a “el inmueble arrendado se destinará a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, que no podrá destinarla a otros usos”. Debo añadir que algún tribunal mantiene la opinión contraria y claramente equivocada, según la cual el derecho a otros usos es irrenunciable. Imposible estar todos de acuerdo.

En resumen, si el contrato no lo prohíbe, el arrendatario podrá destinar parcialmente su vivienda a otros usos, siempre que no se desvirtúe el destino principal, que tiene que seguir siendo el de vivienda. Solo queda valorar cuándo deja de ser secundaria una actividad y pasa a ser principal, para lo que habrá que aplicar el sentido común y la balanza.

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Anna Mª Fonts Bonet hace la siguiente pregunta:

“Piso propiedad al 50% con mi hermano que ha fallecido recientemente. Recibía alquiler a mi cuenta personal (hermano no) comunicado fallecimiento API y me ha bloqueado el 50% de mi hermano. La parte de mi hermano pasará a sus hijos. ¿es legal? que no me pague el total del alquiler como hemos hecho desde hace 4 años.”

Respuesta
Tiene que pagarte todo el alquiler, en caso contrario, siendo arrendadora del inmueble (aunque solamente lo seas al 50%) puedes instar el desahucio por falta de pago.

Otra cosa es tu obligación de ingresar a los herederos su parte porque en caso contrario podías, incluso, estar cometiendo un delito de apropiación indebida. La parte de tu hermano irá a parar a sus herederos, pero eso no le afecta ni incumbe al arrendatario que tiene obligación de abonar íntegramente, la renta.

Otra opción es dar al inquilino una cuenta donde ingresar el 50% restante a nombre de los herederos.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Teresa Pastor hace la siguiente pregunta:

“Me proponen alquilar mi piso con opción a compra por un año y medio. Si el inquilino decide no ejercerla, ¿me puedo ver obligada a prorrogar el alquiler 5 años como dice la LAU o podría extinguirlo?

Gracias”

Respuesta
El hecho de que el contrato de arrendamiento se asocie a una opción de compra no modifica los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario de vivienda. Por tanto, sea cual sea la duración pactada, el arrendador tiene que respetar la duración mínima de 5 años.

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B hace la siguiente pregunta:

“Estoy pensando en alquiler un piso de mi propiedad y quisiera saber si me pudieran indicar si la fianza que el inquilino deposita debo de ingresarla en alguna cuenta del IVIMA si el obligatorio o no y si el no hacerlo me perjudicaría de algun modo, también me gustaría saber de cara a la declaración de la renta del próximo año en qué medida me afectaría alquilar mi piso del cual aún tiene una hipoteca.

muchas gracias”

Respuesta
La fianza arrendaticia es una garantía que debe entregar el inquilino al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones en el contrato de arrendamiento. Es obligatoria según se establece en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se debe entregar en metálico.

Durante los primeros cinco años de duración del contrato la fianza no tiene actualización y su devolución debe hacerse en el plazo de un mes a contar desde la resolución del contrato de arrendamiento.

Para los arrendamientos de viviendas la fianza será el equivalente a una mensualidad de renta (con independencia que esté o no amueblado el inmueble) y que, adicionalmente, se pacten otras garantías para el cumplimiento del contrato por parte del inquilino.

El depósito de las fianzas de los arrendamientos en “instituciones públicas” es obligatorio, en la medida que está establecido por las distintas Comunidades Autónomas, para los arrendadores y en el plazo de 30 días hábiles desde la celebración del contrato. Si no se deposita y se detecta por parte de la Administración se podrán imponer sanciones al arrendador.

El lugar en donde se ha de depositar dependerá de la Comunidad Autónoma en donde esté situado el inmueble.

A modo de ejemplo, en la Comunidad de Madrid, se depositan en el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), calle Basílica número 23. El depósito se efectúa mediante ingreso en una cuenta de Caja Madrid y en el plazo de 30 días hábiles desde la celebración del contrato y, acreditada en su día la finalización del contrato, en el mismo IVIMA se podrá solicitar la devolución que realizarán mediante transferencia. La obligatoriedad de su depósito resulta del Decreto autonómico 181/1996 y las sanciones son las establecidas en la Ley 12/1997. El teléfono de la sección de fianzas del IVIMA ES 91.580.91.88.

En cuanto a cómo te afectaría en la declaración de la renta debes tener algunas variables. En primer lugar el ingreso de la renta. Dependerá de la edad del inquilino para saber como afecta ese ingreso a tu declaración. Si es mayor o menor de 30 años podrás desgravarte el 50% o el 100% respectivamente, siempre y cuando el inquilino ingrese más del SMI. En todo caso, necesitarías un certificado que debe darte el inquilino. Lo que no podrás es desgravar la hipoteca dado que ya no es el domicilio habitual. En este caso deberíamos saber si la nueva vivienda donde habites es en compra o en alquiler para poder darte una respuesta mejor.

Te recomiendo llames al 901335533 (Hacienda) para comentarles tu caso concreto.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Denise Garcia hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Hemos alquilado una casa que estaba en muy mal estado, hemos arreglado tuberias, lavabo, luz, suelo, cocina, en fín, todo, no hemos pagado 6 meses de aquiler y consta en el contrato, también consta que cuando nos vayamos de la casa tenemos que dejar todo hasta las lámparas, que a mi ver son acessorios que cada uno pone como le da la gana, el contrato está firmado por mi marido, yo estoy como representante, tiene duración de 5 años, no está registrado en ningúm lado, los vecinos dicen que la casa sera desapropriada por estar en zona verde, he pedido información en el ayuntamento y no he tenido respuesta, mi pregunta:

Es legal obligarnos a dejar lámparas, parquet, vitroceramica, acessorios del lavabo y otros detalles que hemos puesto? Si nos negamos a dejar las cosas que puede passar? En caso de que se desapropie y no haya acabado el contrato que pasa con nosotros? En el contrato pone que sabíamos de la situación de casa, pensábamos que se refería a estar en ruinas no que fuera zona verde.

Espero que puedas contestarnos, esta situación nos está quitando el sueño.

Muchas gracias.”

Respuesta
No le puedo contestar a su pregunta sin ver el contrato, ya que dependerá de lo que ustedes hayan pactado. Lo que sí le puedo decir que el arrendamiento queda extinguido cuando el propietario pierde el inmueble por expropiación como es en este caso del ayuntamiento para hacer zona verde, porque quiere decir que es para derribar la casa, en tal caso si derriban la casa es imposible que el inquilino la pueda habitar.

Aquí nos hemos de acoger al artículo 28 de la LAU.

“Extinción del Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en presente título, por las siguientes:

a. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador
b. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”

No obstante, en caso de venta del piso alquilado el nuevo comprador tendría que respetar su contrato de alquiler.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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Cari hace la siguiente pregunta:

“Voy a alquilar una casa, y en la asesoría donde se va a gestionar todo me han pedido la contribución de la vivienda que tengo en propiedad. ¿es eso necesario?. ¿qué papeles necesito realmente?”

Respuesta
Entiendo por contribución, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). En principio para alquilar tu vivienda solamente necesitas acreditar que eres la arrendadora, ante el arrendatario y eso figura en la escritura de compraventa, en un certificado registral y en el IBI.

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que se pacte que son a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (servicios, tributos, cargas …). Para que este pacto sea válido la propia Ley exige que el pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos.

Te lo habrán pedido para ponerlo en el contrato, si bien, aunque te lo pague el inquilino, el obligado ante la Administración (Ayuntamiento) eres tú.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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La Audiencia Provincial de Sevilla ha dictado una orden de desahucio para una vecina de la localidad sevillana de San Juan de Aznalfarache por retrasarse en el pago de varias mensualidades y de las cuotas de la comunidad de la vivienda en alquiler de renta antigua en la que reside. En declaraciones a Europa Press Televisión, la propia afectada, Adelaida García, explicó que cuando recibió la carta por la que le ordenaban a abandonar su vivienda se quería morir.

La mujer, de 54 años y viuda, no sabe qué hará si la dejan en la calle porque tiene dos hijos “enfermos, en paro” y a su cargo y con el sueldo que gana y la pensión de viudedad que recibe no tiene para pagarse otra vivienda en alquiler. Adelaida, que gana 516 euros trabajando como asistenta en una casa, recibe también una pensión de 373 euros, cantidades que no le permiten llegar con facilidad a final de mes. Por ello, aseguró que está “muy nerviosa”.

Su situación se remonta al fallecimiento de su marido, hace cuatro años cuando, relató Adela, recibió una demanda de la propietaria del piso en la que se le reclamaba unas deudas por retrasos en el pago del alquiler. Sin embargo, “el juez dictaminó en ese momento que la falta era tan leve que no procedía un desahucio”, continuó la afectada.

Un tiempo después, de nuevo recibió otra demanda de la propietaria, pero como apuntó Adela, saldó las deudas antes de que se celebrara el juicio, por lo que el juez volvió a calificar como falta leve el asunto. Sin embargo, “la casera apeló la sentencia” argumentando que Adela tiene dos hijos en edad de trabajar y no tiene por qué aguantar sus molestias. “La orden está dada para finales de septiembre principios de octubre y no sé qué voy a hacer si me veo en la calle”, concluyó Adela.

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Rosa hace la siguiente pregunta:

“Hola, qué tal?

He tenido un piso alquilado desde el 12 de abril del 2006, con un contrato de un año renovable automáticamente cada año hasta llegar a los cinco. A primeros de abril de este año me dicen que se van del piso porque se trasladan de población. Abandonan el piso el 30 de abril.

A primeros de mayo ya tengo inquilinos y en la segunda mensualidad me descuentan una cantidad en concepto de fontanería porque estaban atascados el fregadero y el wc, adjuntan factura. Yo la fianza no la devolví porque estaba a la espera de las últimas facturas de agua, luz y gas. Quedamos así.

Ahora cuando le indico que le descuento ademas de las facturas, el importe del fontanero no está conforme. Según entiendo, no tendría la obligación de devolver la fianza porque no han cumplido con el contrato, se han ido antes, pero accedimos a la devolución porque en principio la casa parecía que estaba bien, pagaron siempre bien, no tuvimos problemas.

La pregunta es si es cierto que no tendría que devolverla o eso es solo para casos en los que se van antes del año?

Gracias y un saludo”

Respuesta
Los arrendatarios han cumplido todas sus anteriores obligaciones de manera satisfactoria. No ha habido pérdida de renta porque la vivienda no ha estado desocupada prácticamente en ningún momento. Por esas razones y con muy buen criterio, aunque podíais haber exigido el cumplimiento de otro año, accedisteis a resolver el contrato sin penalización. Aquel fue el momento de revisar la vivienda y exigir responsabilidad por posibles daños, pero no observasteis ninguno. Hoy ya es tarde.

Ahora lo único que cabe es cumplir lo pactado y devolver la fianza una vez descontados los recibos pendientes, de cuya responsabilidad no hay duda. Si ese debate llegara a un tribunal lo perderíais, pero podéis estar felices y desear que todos vuestros futuros arrendamientos os produzcan tan pocos problemas.

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