Gestyserv hace la siguiente pregunta:

“Tengo un piso alquilado el inquilino firmo un contrato de 11 meses hace 11 meses y 9 dias. estamos a dia 10 y no ha hecho efectiva la transferencia del mes de noviembre. No lo puedo localizar ni en su telefono ni en mi vivienda. qué he de hacer para recuperar mi piso? y poder alquilarlo.”

Respuesta:
Si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda habría que tener en cuenta el derecho del arrendatario a la prórroga obligatoria del contrato una vez finalizado ese plazo inicial y hasta un plazo de cinco años, puesto que de la consulta se deduce que el arrendatario no ha comunicado su voluntad de no continuar con el arrendamiento. Por tanto, aconsejo hacer todas las gestiones posibles para resolver el contrato de mutuo acuerdo y extrajudicialmente, pues en caso contrario no quedará más remedio que instar la resolución judicial del contrato por falta de pago.

Mirian Chumbes Allauja hace la siguiente pregunta:

“En la casa que estoy arrendando hace 4 años el que me arrendó la casa es uno de los propietarios porque son 3 ellos lo cual mi pregunta es ellos desean vender la casa y lo cual yo deseo comprarla pero lo que pasa el precio que me dan es muy alta y no puedo conprarla qué puedo hacer si ahora me están diciendo que me retire en la cual yo hice unos arreglos pero ellos no asumen eso porque dicen que el contrato que me hizo uno de los hermanos es ilegal qué puedo hacer”

Respuesta
Hay dos puntos principales:

1.- Derecho de adquisición preferente
Tú, como inquilina tienes derecho a hacer la primera oferta de compra de la vivienda cuando el casero decida ponerla a la venta y esto está regulado en el artículo 25 de la LAU de 1994. Por lo que me dices, el casero ya te lo ha comunicado pero tú no puedes comprar la vivienda porque su precio es excesivo, en este caso, el casero tiene ahora libertad para ofertar la vivienda de forma pública.

2.- Enajenación de la vivienda arrendada
El casero no puede exigirte que abandones la vivienda porque va a venderla si tú estás cumpliendo tus obligaciones como inquilino y el contrato de alquiler está activo. El casero y el nuevo dueño de la vivienda deberán sujetarse a lo que estipula la LAU de 1994 en su artículo 14 sobre lo que pasa cuando se vende una vivienda alquilada.

“Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”

Sobre lo de la ilegalidad del contrato, eso se tendría que ver porque si tú estás cumpliendo con tus obligaciones como inquilino no hay ilegalidad en el contrato. Por lo que me dices, llevas cuatro años alquilado, entonces estimo que el casero debería esperar a que cumplieses los cinco años de alquiler para decidir no renovarte más el alquiler si lo que desea es tener el piso libre de inquilinos para poder venderlo.

Esperanza hace la siguiente pregunta:

“Apreciados sr/sra. le escribo porque me gustaría que me informara sobre qué pasaría si me hacen un contrato de un año de alquiler pero yo decido dejar el inmueble antes de ese periodo.

Gracias”

Kike hace la siguiente pregunta:

“El 1 de mayo firmé el alquiler de un piso de mi propiedad por 24 meses “sin perjuicio del art 9 de la LAU”. El 5 de junio me avisaron que a fin de mes dejarían el piso “por asunto familiar grave”. Sabedor de que la LAU me hubiera permitido resarcirme en mucha mayor medida, les retuve un mes de deposito, y firmamos el finiquito. Ahora la ex arrendataria me reprocha el haberme quedado con ese mes. Favor que decirme qué artículo de la LAU sería aplicable al caso.

Gracias.”

Respuesta
Hay dos supuestos:

1.- En casos de alquileres de duración inferior a cinco años: la jurisprudencia considera que, si el inquilino abandona el piso antes de la finalización del contrato, debe indemnizar al casero con el importe de las rentas de los meses que quedan para que el contrato termine o hasta el momento en el que el inmueble sea alquilado de nuevo por el arrendador.

2.- En casos de alquiler de duración superior a cinco años: En estos casos la LAU de 1994 contempla en su artículo 11 que:

“Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

En los dos casos anteriores, se trata del primer supuesto: inquilino abandona piso en alquiler antes de fin de contrato y está dentro de los primeros cinco meses. Así que, Esperanza te aconsejo que negocies con tu casero tu marcha porque legalmente sí que le tienes que pagar una indemnización y Kike, ese mes de alquiler se puede tomar como indemnización por no haber cumplido el contrato de alquiler en su totalidad, así que tu ex-inquilina no tiene derecho a protestar o reclamar ese dinero.

Amparo hace la siguiente pregunta:

“Buenos días,

Os expongo mi situación y mis dudas, para ver si me podéis dar respuestas:

Situación:
Firmé un contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de 2 años. En septiembre de 2007 vence el contrato y el propietario me ha escrito un mail en el que:

1. Comunica que su hija no tiene intención de volver a Barcelona, con lo cual no necesita el piso.
2. Tiene intención de renovarme el contrato por un plazo de 2 años. No superior a 2 años porque contemplanla posibilidad de volver a Bcn y no quieren estar “bloqueados”.
3. Me actualiza la renta un 20% sobre el precio de la renta del año 2006 (en la que aumentó el IPC respecto la renta del 2005- inicio de contrato).

Una de las estipulaciones del contrato es la siguiente:

** El arrendatario destinará el piso objeto de este contrato, única y exclusivamente para vivienda temporal, mientras resida en Barcelona, con exclusión de todo uso mercantil o industrial, y no podrá por consiguiente traspasarlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte, ni tener en el pupilos alojados ni huéspedes, sin permiso escrito de los propietarios. Dándole en todo momento el uso y destino adecuado.
Queda prohibido y constituyen causa de resolución del contrato, además de las anteriormente citadas, el desarrollar en la vivienda actividades que resulten molestas, inmorales, peligrosas, incómodas, ilícitas o insalubres o contrarias a los Estatutos de la Comunidad.***

Después de leer la LAU entendí que, pasado el primer año, un contrato de alquiler se renueva automáticamente hasta 5 años. Aplicando un aumento de la renta del alquiler, del IPC anualmente.

Dudas:

1. Es correcto que tengo derecho a vivir durante 5 años en el piso aunque el contrato sea “temporal”? El aumento que puede hacerme el propietario es solo el del IPC?

2. Tiene el propietario derecho a rescindir el contrato por compartir el piso con 2 personas que él no conoce? Es esto subarrendar, alojar pupilos o huéspedes?”

Respuesta
A tu primera pregunta, es correcto, puedes vivir en el piso durante un mínimo de cinco años si cumples todas tus obligaciones como inquilina. Sólo hay una excepción, la LAU de 1994 establece que el casero puede impedir la prórroga obligatoria del contrato de alquiler sólo si necesita el piso para vivir él mismo (su hija no sirve) y esto debe estar incluido en el contrato como una cláusula especial (¿Lo tienes en el contrato?). Esto es lo que dice la LAU exáctamente en su artículo 9.3:

“3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.”

Con respecto al aumento del alquiler, tienes razón, sólo te puede subir el alquiler de acuerdo a la oscilación del IPC y esto también está establecido en la LAU de 1994:

“Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.”

Te recomiendo que uses la calculadora del INE que puedes consultar aquí para ver qué subida te corresponde.

Con respecto a tu segunda pregunta, entiendo que si vives con otras personas de forma habitual y ellas pagan parte del alquiler y no tienes el permiso del casero para hacerlo, él puede apuntar esto como motivo para cancelar el contrato de alquiler. Una de las razones que apunta la LAU de 1994 para cancelar el contrato de alquiler es el subarriendo sin consentimiento del arrendador:

“Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
…
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
…
c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
…”

Anna hace la siguiente pregunta:

“Tengo un piso alquilado desde el año 82 con contrato indefinido, ahora se ha muerto el propietario de la finca, y sus herederos lo quieren vender. Yo no puedo comprarlo, me pueden echar del piso teniendo un contrato indefinido. Qué puedo hacer?

Gracias Anna”

Respuesta
Tu relación contractual se sigue rigiendo por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 62.1 de la Ley de 1964, establece claramente cuáles son los casos en los que el arrendador puede cancelar un alquiler de renta antigua, te apunto aquí lo que dice exáctamente:

“Artículo 62
1.No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:

1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección.

5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.”

Jesús Gutierrez hace la siguiente pregunta:

“Hace 10 años le reclamamos al inquilino de una vivienda de nuestra propiedad de renta antigua, para que actualizase la renta, algo que él contestó que no procedía porque sus ingresos no llegaban a lo estipulado por la ley, hoy este inquilino sí gana lo suficiente, pero no se si se puede volver a solicitar la actualización de la renta de nuevo.

Un saludo”

Respuesta
Si ahora el inquilino gana lo suficiente puedes subirle el alquiler de acuerdo a la tabla que establece la LAU de 1994 en su Disposición Transitoria Segunda en la sección de actualización de la renta. Aquí se especifica con detalle cuándo, cómo y cuánto se puede subir el alquiler a los inquilinos de renta antigua (con contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985).

Con respecto a cuáles deben ser los ingresos del inquilino o inquilinos para subir la renta, la ley establece:

“No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:

Número de personas que convivan en la vivienda: 1 ó 2
El salario mínimo interprofesional: 2,5

Número de personas que convivan en la vivienda: 3 ó 4
El salario mínimo interprofesional: 3

Número de personas que convivan en la vivienda: Más de 4
El salario mínimo interprofesional: 3,5″

Te aconsejo que te leas con detenimiento la sección de actualización de la renta de esta Disposición Transitoria Segunda porque es muy detallada en lo que respecta a cuánto, cómo y cuándo se puede actualizar el alquiler de los pisos de renta antigua. Tienes el texto completo de la ley aquí.

Andrés hace la siguiente pregunta:

“Hola,

El nuevo dueño del piso me puede subir el alquiler sabiendo que me quedan tres años para terminar el actual?”

Respuesta
No sé en qué año de contrato te encuentras, pero te puedo decir en líneas generales que:

1.- Primeros Cinco Años de Contrato de Alquiler
El propietario tiene que ceñirse a las fluctuaciones del IPC para hacer las subidas del alquiler y éstas tienen que ser siempre anuales.

Así lo especifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 18.1:

“Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.”

2.- A partir del sexto año de Contrato de Alquiler
A partir de esta fecha y durante los siguientes tres años que puede prorrogarse el alquiler, el casero ya es libre para determinar la subida del alquiler, aunque claro, tiene que negociarlo con el inquilino. Si no se establece nada, se aplican las mismas reglas que para los primeros cinco años.

Así lo especifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 18.2:

“A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.”

Pilar hace la siguiente pregunta:

“Quiero alquilar una vivienda pero anteriormente la tuve alquilada y he tenido problemas de cobro y gastos que al final me hice cargo yo, que cláusulas puedo poner para asegurarme el cobro de todo.

¿Puedo solicitar fianza, qué cantidad es la máxima, que otras garantías puedo hacer o reflejar en el contrato para no tener problemas de cobro, tienen las agencias que realizan estos contratos algún seguro para cubrir esto?.

un saludo y muchas gracias”

Respuesta
Es normal que te preocupes, yo soy propietaria de un piso alquilado y he pasado por las mismas dudas. Por eso mismo te puedo asegurar que no hay una varita mágica que te ponga a salvo de problemas, aunque claro, siempre se puede intentar minimizarlos. Por eso contesto aquí abajo tus dudas e intento darte algunos consejos y trucos.

1.- Fianza
Sí que puedes solicitar fianza, es más, el inquilino está obligado a darte una fianza en el momento en que se firma el contrato de alquiler. Eso sí la cantidad a pagar de fianza está estipulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y equivale a un mes de lo que se cobre por alquiler.

LAU 1994. Artículo 36.1: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”
Sigue leyendo »

Acabo de alquilar mi piso en Barcelona, en Poble Sec. Es un piso que he cuidado con mimo durante cuatro años y cuando decidí alquilarlo quería hacerlo a una persona responsable que cuidase de él y que me garantizase el pago mensual. Que no hubiese sorpresas.

He tenido suerte y he encontrado un inquilino responsable. Claro, que para llegar a esto he tenido trabajar un poco. Enumero aquí los paso que he seguido para conseguir un buen inquilino, mejor alquiler y seguridad en mi piso.
Sigue leyendo »

Si vas a alquilar un piso por primera vez, tómate unos minutos para leer estos consejos. Seguro que te libran de algún lío.

Si eres veterano en esto de alquilar, leételo también porque nunca se sabe …
Sigue leyendo »