Inquilinos

Anna Mª Fonts Bonet hace la siguiente pregunta:

“Piso propiedad al 50% con mi hermano que ha fallecido recientemente. Recibía alquiler a mi cuenta personal (hermano no) comunicado fallecimiento API y me ha bloqueado el 50% de mi hermano. La parte de mi hermano pasará a sus hijos. ¿es legal? que no me pague el total del alquiler como hemos hecho desde hace 4 años.”

Respuesta
Tiene que pagarte todo el alquiler, en caso contrario, siendo arrendadora del inmueble (aunque solamente lo seas al 50%) puedes instar el desahucio por falta de pago.

Otra cosa es tu obligación de ingresar a los herederos su parte porque en caso contrario podías, incluso, estar cometiendo un delito de apropiación indebida. La parte de tu hermano irá a parar a sus herederos, pero eso no le afecta ni incumbe al arrendatario que tiene obligación de abonar íntegramente, la renta.

Otra opción es dar al inquilino una cuenta donde ingresar el 50% restante a nombre de los herederos.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Teresa Pastor hace la siguiente pregunta:

“Me proponen alquilar mi piso con opción a compra por un año y medio. Si el inquilino decide no ejercerla, ¿me puedo ver obligada a prorrogar el alquiler 5 años como dice la LAU o podría extinguirlo?

Gracias”

Respuesta
El hecho de que el contrato de arrendamiento se asocie a una opción de compra no modifica los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario de vivienda. Por tanto, sea cual sea la duración pactada, el arrendador tiene que respetar la duración mínima de 5 años.

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B hace la siguiente pregunta:

“Estoy pensando en alquiler un piso de mi propiedad y quisiera saber si me pudieran indicar si la fianza que el inquilino deposita debo de ingresarla en alguna cuenta del IVIMA si el obligatorio o no y si el no hacerlo me perjudicaría de algun modo, también me gustaría saber de cara a la declaración de la renta del próximo año en qué medida me afectaría alquilar mi piso del cual aún tiene una hipoteca.

muchas gracias”

Respuesta
La fianza arrendaticia es una garantía que debe entregar el inquilino al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones en el contrato de arrendamiento. Es obligatoria según se establece en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se debe entregar en metálico.

Durante los primeros cinco años de duración del contrato la fianza no tiene actualización y su devolución debe hacerse en el plazo de un mes a contar desde la resolución del contrato de arrendamiento.

Para los arrendamientos de viviendas la fianza será el equivalente a una mensualidad de renta (con independencia que esté o no amueblado el inmueble) y que, adicionalmente, se pacten otras garantías para el cumplimiento del contrato por parte del inquilino.

El depósito de las fianzas de los arrendamientos en “instituciones públicas” es obligatorio, en la medida que está establecido por las distintas Comunidades Autónomas, para los arrendadores y en el plazo de 30 días hábiles desde la celebración del contrato. Si no se deposita y se detecta por parte de la Administración se podrán imponer sanciones al arrendador.

El lugar en donde se ha de depositar dependerá de la Comunidad Autónoma en donde esté situado el inmueble.

A modo de ejemplo, en la Comunidad de Madrid, se depositan en el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), calle Basílica número 23. El depósito se efectúa mediante ingreso en una cuenta de Caja Madrid y en el plazo de 30 días hábiles desde la celebración del contrato y, acreditada en su día la finalización del contrato, en el mismo IVIMA se podrá solicitar la devolución que realizarán mediante transferencia. La obligatoriedad de su depósito resulta del Decreto autonómico 181/1996 y las sanciones son las establecidas en la Ley 12/1997. El teléfono de la sección de fianzas del IVIMA ES 91.580.91.88.

En cuanto a cómo te afectaría en la declaración de la renta debes tener algunas variables. En primer lugar el ingreso de la renta. Dependerá de la edad del inquilino para saber como afecta ese ingreso a tu declaración. Si es mayor o menor de 30 años podrás desgravarte el 50% o el 100% respectivamente, siempre y cuando el inquilino ingrese más del SMI. En todo caso, necesitarías un certificado que debe darte el inquilino. Lo que no podrás es desgravar la hipoteca dado que ya no es el domicilio habitual. En este caso deberíamos saber si la nueva vivienda donde habites es en compra o en alquiler para poder darte una respuesta mejor.

Te recomiendo llames al 901335533 (Hacienda) para comentarles tu caso concreto.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Denise Garcia hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Hemos alquilado una casa que estaba en muy mal estado, hemos arreglado tuberias, lavabo, luz, suelo, cocina, en fín, todo, no hemos pagado 6 meses de aquiler y consta en el contrato, también consta que cuando nos vayamos de la casa tenemos que dejar todo hasta las lámparas, que a mi ver son acessorios que cada uno pone como le da la gana, el contrato está firmado por mi marido, yo estoy como representante, tiene duración de 5 años, no está registrado en ningúm lado, los vecinos dicen que la casa sera desapropriada por estar en zona verde, he pedido información en el ayuntamento y no he tenido respuesta, mi pregunta:

Es legal obligarnos a dejar lámparas, parquet, vitroceramica, acessorios del lavabo y otros detalles que hemos puesto? Si nos negamos a dejar las cosas que puede passar? En caso de que se desapropie y no haya acabado el contrato que pasa con nosotros? En el contrato pone que sabíamos de la situación de casa, pensábamos que se refería a estar en ruinas no que fuera zona verde.

Espero que puedas contestarnos, esta situación nos está quitando el sueño.

Muchas gracias.”

Respuesta
No le puedo contestar a su pregunta sin ver el contrato, ya que dependerá de lo que ustedes hayan pactado. Lo que sí le puedo decir que el arrendamiento queda extinguido cuando el propietario pierde el inmueble por expropiación como es en este caso del ayuntamiento para hacer zona verde, porque quiere decir que es para derribar la casa, en tal caso si derriban la casa es imposible que el inquilino la pueda habitar.

Aquí nos hemos de acoger al artículo 28 de la LAU.

“Extinción del Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en presente título, por las siguientes:

a. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador
b. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”

No obstante, en caso de venta del piso alquilado el nuevo comprador tendría que respetar su contrato de alquiler.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

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Cari hace la siguiente pregunta:

“Voy a alquilar una casa, y en la asesoría donde se va a gestionar todo me han pedido la contribución de la vivienda que tengo en propiedad. ¿es eso necesario?. ¿qué papeles necesito realmente?”

Respuesta
Entiendo por contribución, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). En principio para alquilar tu vivienda solamente necesitas acreditar que eres la arrendadora, ante el arrendatario y eso figura en la escritura de compraventa, en un certificado registral y en el IBI.

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que se pacte que son a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (servicios, tributos, cargas …). Para que este pacto sea válido la propia Ley exige que el pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos.

Te lo habrán pedido para ponerlo en el contrato, si bien, aunque te lo pague el inquilino, el obligado ante la Administración (Ayuntamiento) eres tú.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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Rosa hace la siguiente pregunta:

“Hola, qué tal?

He tenido un piso alquilado desde el 12 de abril del 2006, con un contrato de un año renovable automáticamente cada año hasta llegar a los cinco. A primeros de abril de este año me dicen que se van del piso porque se trasladan de población. Abandonan el piso el 30 de abril.

A primeros de mayo ya tengo inquilinos y en la segunda mensualidad me descuentan una cantidad en concepto de fontanería porque estaban atascados el fregadero y el wc, adjuntan factura. Yo la fianza no la devolví porque estaba a la espera de las últimas facturas de agua, luz y gas. Quedamos así.

Ahora cuando le indico que le descuento ademas de las facturas, el importe del fontanero no está conforme. Según entiendo, no tendría la obligación de devolver la fianza porque no han cumplido con el contrato, se han ido antes, pero accedimos a la devolución porque en principio la casa parecía que estaba bien, pagaron siempre bien, no tuvimos problemas.

La pregunta es si es cierto que no tendría que devolverla o eso es solo para casos en los que se van antes del año?

Gracias y un saludo”

Respuesta
Los arrendatarios han cumplido todas sus anteriores obligaciones de manera satisfactoria. No ha habido pérdida de renta porque la vivienda no ha estado desocupada prácticamente en ningún momento. Por esas razones y con muy buen criterio, aunque podíais haber exigido el cumplimiento de otro año, accedisteis a resolver el contrato sin penalización. Aquel fue el momento de revisar la vivienda y exigir responsabilidad por posibles daños, pero no observasteis ninguno. Hoy ya es tarde.

Ahora lo único que cabe es cumplir lo pactado y devolver la fianza una vez descontados los recibos pendientes, de cuya responsabilidad no hay duda. Si ese debate llegara a un tribunal lo perderíais, pero podéis estar felices y desear que todos vuestros futuros arrendamientos os produzcan tan pocos problemas.

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Carlos A. hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Mi vivienda habitual es de alquiler, ya han pasado 5 años y el arrendador me pide que hagamos un nuevo contrato, en él me sube el alquiler por encima del IPC, un 10% en total y me actualiza la fianza a la renta actual. Mi pregunta es si esto debe y/o puede ser así, o si lo correcto o mejor para mí es prorrogar el contrato actual y no hacer uno nuevo, tampoco sé si el hacer un contrato nuevo me perjudica en algo. Otro asunto que me preocupa es si como inquilino debería tener algún tipo de seguro del hogar por si pasa algo o si es cosa del propietario.”

Respuesta
Una vez pasados los 5 años, el propietario tiene derecho a decidir si sigue o no con el contrato. Si éste quiere romperlo tendrá que comunicarlo con un preaviso de 30 días de antelación. Ahora bien, si el arrendador no comunica nada al inquilino se entiende que se inicia un mismo contrato en las mismas condiciones con una duración de 3 años.

Con respecto a la subida del alquiler durante los 5 primeros años esta actualización depende de lo que suba el IPC, pero a partir de este momento, el precio se actualizará según lo hayas pactado en el contrato, aunque lo normal es que suba de acuerdo al IPC.

Y en relación al seguro del hogar el artículo 36.5 de la LAU dice: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Este seguro suele correr a cuenta del propietario.

El Equipo de Fusterconsulting.com
Portal Inmobiliario de Murcia

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Luis Miguel Nieto hace la siguiente pregunta:

“Estimados Señores:

Ha llegado a mi conocimiento que existe la obligación, por parte del arrendador de un piso en Madrid, de informar a Hacienda de los ingresos y datos fiscales de los arrendatarios del mismo. ¿Pueden facilitarme alguna información al respecto?.

Al agradecer anticipadamente su deferencia,

Reciban un cordial saludo,

Luis Miguel Nieto”

Respuesta
Estimado Luis, esa información ya la solicita Hacienda cada año cuando se realiza la declaración de la Renta. El arrendador no está obligado a informar a Hacienda de estos datos de su inquilino.

El Equipo de Fusterconsulting.com
Portal Inmobiliario de Murcia

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Emilio hace la siguiente pregunta:

“Estoy en un piso de alquiler desde septiembre de 2004, el propietario me hizo un contrato temporal de 3 meses porque él lo prefería asi aún sabiendo que era para larga temporada. Desde entonces, cada tres meses viene a renovar contrato. Ahora me ha dicho que necesita el piso para asunto de negocios y mi pregunta es ¿de cuánto tiempo dispongo legalmente para dejarlo?

Tengo todos los recibos y todos los contratos guardados. Me han dicho que aunque sea un contrato temporal, despues de tanto tiempo se adquieren ciertos derechos.

Muchas gracias.”

Respuesta
La única condición que tienes que cumplir para tener todos los derechos de un arrendamiento de vivienda es que el piso sea efectivamente tu vivienda permanente, tú única vivienda, que no sea una segunda residencia que usas temporalmente.

Si cumples ese requisito, el propietario no puede pedirte que te vayas hasta que se cumplan como mínimo cinco años de contrato. Por tanto, suponiendo que el primer documento sea de fecha 1 de septiembre de 2004, podrás permanecer como mínimo hasta el 31 de agosto de 2009 o hasta el 31 de agosto de 2012 si, llegado el 31 de julio de 2009, es decir, un mes antes del vencimiento, el propietario no te hubiere notificado “fehacientemente” (de forma que lo pueda probar) su decisión de resolverlo.

Dicho lo anterior y considerando las malas artes del propietario, yo no descartaría un contraataque adecuado. Empieza por comprobar si todos los contratos forman una sucesión ininterrumpida o hay algún intervalo de tiempo entre cualquiera de ellos. Si es así, el propietario no lo podrá hacer valer por tramposo, pero tú sí, haciendo que los 5 años empiecen a correr a partir del contrato que más te convenga. Incluso aunque no haya ningún salto entre los muchos contratos que tienes, sería viable la elección como inicio del arrendamiento de un contrato posterior al de septiembre de 2004.

Para hacer valer derechos hay que cumplir las obligaciones. Siempre he pensado que a los propietarios no les interesa hacer trampas que pueden volverse contra ellos. En este caso, con tanto contrato, estoy seguro de que el arrendador no habrá hecho el depósito obligatorio ni habrá declarado las rentas. Lo peor es que tanta trampa no le sirve para nada, ya que la ley ampara los derechos del arrendatario por encima de lo que digan los contratos.

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Daniel Blasco hace la siguiente pregunta:

“En mi contrato de alquiler el dueño del piso especificó que yo tendría que encargarme de cualquier desperfecto del piso. Se ha roto el calentador (que estaba viejísimo) y quiere que me encargue yo de pagarlo (ya estaba viejo cuando entré).

Pienso que hay cosas que están por encima del contrato, de algo se tendrá que encargar el dueño ponga en el contrato lo que ponga, no? ¿Cómo puedo consultar los reglamentos o leyes al respecto?”

Respuesta
En principio, según la Ley vigente, son a cargo del arrendador las deficiencias que presentan las viviendas que afectan a la habitabilidad de las mismas y que exceden de las pequeñas reparaciones inherentes al desgaste por el uso de la vivienda, siendo éstas últimas las únicas que incumben a la parte arrendataria, de conformidad con el artículo 21.4 de la LAU.

La primera interrogante que surge es la de qué se ha de entender por reparaciones que exceden del desgaste. A tal fin la doctrina entiende por tales aquellas sin las cuales la finca se destruiría o quedaría inservible para el uso convenido, las que tienen por objeto la conservación de la casa, por oposición a conveniencia, comodidad o lujo, o las que resultan necesarias o indispensables para conservar la casa en estado de servir para el uso a que se destina, incluyéndose las que tratan de evitar una grave incomodidad. Como tales se han considerado las que tienden a evitar humedades en las paredes, las reparaciones de conducciones y desagües y la impermeabilización de la cubierta, entre otras.

Los datos anteriores los tienes que relacionar con el tiempo que llevas siendo inquilino, pero en principio y con independencia de dicho plazo, el calentador afecta a la habitabilidad y excede de ser una pequeña reparación inherente al desgaste por el uso por lo que entendemos, en principio, que lo debe abonar el arrendador.

La Ley que debes consultar es la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, si bien en estos casos es preferible analizar la diferente jurisprudencia y casuística.

Equipo Jurídico de ARRENTA

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