Inma hace la siguiente pregunta:

“Hola:

Soy propietaria de un piso alquilado. En el contrato hay un apartado en el que se dice que el piso se entrega en perfectas condiciones y que si algo se estropea por el uso diario el inquilino es el que tiene que arreglarlo. Ahora, pasados 5 meses de alquiler, el inquilino me dice que el portero no funciona, la mampara de la ducha se descuelga, que el cristal de la mesita de centro está suelto, que las ventanas no tienen rejas (está en la entreplanta) y que en general el piso esta inhabitable. ¿tengo yo que arreglar lo que me pide?, ¿tengo que poner rejas? cuando ella lo alquilo viendo antes el piso, ¿no serán excusas para no pagarme el alquiler?.

Gracias , saludos”

Respuesta:
En principio, según la Ley vigente, son a cargo del arrendador las deficiencias que presentan las viviendas que afectan a la habitabilidad de las mismas y que exceden de las pequeñas reparaciones inherentes al desgaste por el uso de la vivienda, siendo éstas últimas las únicas que incumben a la parte arrendataria, de conformidad con el artículo 21.4 de la LAU.

Estamos ante un problema de prueba y de interpretación de la prueba. Por los datos que aporta, entendemos, en principio, imputable al uso diario del inquilino (por el transcurso de 5 meses) lo relacionado con el portero, la mampara de la ducha y el cristal de la mesita.

En cuanto a las rejas, entendemos que si se alquiló sin rejas, el inquilino no puede obligar al arrendador a ponerlas a su costa.

En todo caso, el inquilino no puede utilizar los argumentos descritos para no pagar las rentas.

Equipo Jurídico de ARRENTA

Ana hace la siguiente pregunta:

“Hola…

Llevo 1 año y 3 meses en un domicilio alquilado. La lavadora nunca fue bien y funcionaba cuando le petaba. Se nota que tiene siglos. Ahora ya no funciona…¿Es el casero el que tiene que ponernos una nueva?”

Respuesta
Lo primero que tenía que hacer es comunicar a la propietaria de la incidencia mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, si ésta hace caso omiso, solicitar un presupuesto de un técnico y un informe de la avería y valorar si vale la pena repararla o comprar una nueva, a partir de ahí enviar un segundo burofax a la propietaria indicándole el presupuesto de la reparación y requiriéndola para que descuente el importe de su factura.

Eso siempre y cuando el inmueble se haya alquilado con la lavadora y ésta se haya roto por su antigüedad. Si se ha roto por una causa imputable a ti, deberás hacerte cargo de la reparación y de devolverle el inmueble a la propietaria con otra lavadora. Es aconsejable que miremos el contrato, la propietaria no está obligada a pagarle la lavadora nueva.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

Pedro hace la siguiente pregunta:

“Buenas tardes.

Tengo un piso alquilado a estudiantes por temporada, con contrato. mi duda es tengo que legalizar el contrato en algún sitio o no es necesario, ¿al hacer la declaración de la renta del ingreso de ese dinero me pueden exigir lo ya comentado del contrato?.

Un saludo”

Respuesta
Los alquileres por temporada están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y les son aplicables las normas de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

No hay que legalizar los contratos en ningún sitio, porque ya son plenamente legales. Sin embargo, la LAU obliga al arrendatario a entregar dos meses de fianza, que el arrendador tiene que depositar en la administración de la comunidad autónoma. Tras la finalización de cada contrato las fianzas se devuelven en el plazo máximo de un mes. Por su parte, la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, IRPF, obliga a incluir estos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración anual.

Si los contratos fueran de vivienda en lugar de ser de temporada, la fianza sería de un mes en lugar de dos y las rentas del IRPF se beneficiarían de una reducción del 50%. Vistas las ventajas, nada impide firmar contratos de vivienda en lugar de temporada, aunque tengan una duración de 9 meses. La principal diferencia es que, llegado el vencimiento, los arrendatarios podrían exigir la prórroga del contrato hasta un total de cinco años.

Los sistemas informáticos de las administraciones, aunque poco a poco y torpemente, se van haciendo permeables, de manera que un dato puede tirar de otro o notar su ausencia, y si en un impreso se declara algo, tarde o temprano se harán notar todos los impresos que faltan por firmar, así que conviene ponerse al día con todas las consecuencias.

Eloy hace la siguiente pregunta:

“Qué tipo de seguro hay que contratar, para alquilar una vivienda, y qué debe de cubrir.”

Respuesta
Si eres un arrendatario no tienes la obligación de contratar un seguro para alquiler una vivienda. En algunos contratos, el arrendador pretende que sea el inquilino el que pague el seguro multirriesgo. El coste del seguro multirriesgo sólo interesa a los propietarios que son los tomadores del seguro y asegurados, siendo los inquilinos simples terceros por lo que los gastos derivados de la contratación del seguro sólo beneficia a los propietarios liberándolos de las funciones de la administración del inmueble.

En principio, ha de partirse, por tanto, de la consideración de que los inquilinos del edificio son simples ‘terceros’, y no tienen por qué contribuir a la cobertura del riesgo de responsabilidad civil que pudiera afectar a los propietarios del inmueble, ni al de incendio o deterioro del edificio o sus instalaciones, que usualmente se comprenden en este tipo de seguros.

Equipo Jurídico de ARRENTA

Javier hace la siguiente pregunta:

“Soy propietario de vivienda en alquiler. Un vecino de la misma, tiene quejas de los inquilinos, sobre ruidos molestos. Parece ser que han ido in creciendo, y causan grandes molestias (television muy alta por la noche).

El administrador de fincas, me solicita mediación, pero yo apenas ya trato con ellos, por su mal genio. Quisiera saber si puedo rescindir el contrato (es de un año, y termina en agosto) por esa causa, si necesito la denuncia del vecino, y qué tiempo es el que suele transcurrir en estos casos.”

Respuesta
Ese no es motivo de extinción del contrato de buenas a primeras. Tendrían que demandar los vecinos, y que hubiera una sentencia favorable para poder Ud. empezar los tramites de desahucio, pero le aconsejo que intente hablar con los inquilinos, ya que los procesos judiciales son muy largos y costosos y sino envíeles un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido indicándoles que ha recibido quejas de los vecinos y que sino moderan su comportamiento emprenderá las acciones legales correspondientes.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

Anna hace la siguiente pregunta:

“Buenas tardes,

Tenemos apalabrado un piso, y este no dispone de contadores ni para la luz ni para agua.

A quién corre a cargo el gasto de la instalación del agua y de la luz?

Gracias”

Respuesta
Cada propietario pone las condiciones que desea, no es obligación de un propietario dar de alta los contadores, si bien intenta negociar con el diciéndole que te baje la cuota el primer mes o que pague el la mitad, sino le puedes presionar diciéndole que cuando te vayas los darás de baja. Si no intenta buscar otro piso que ya están dados de alta, ya que darlos de alta tienes que contar unos 250 € mínimo por contador.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris

Rakel hace la siguiente pregunta:

“En mi contrato de alkiler firme x 1 año la casera dijo q se prorroga x 5 más. m puede pedir aval bancario cada año?”

Respuesta:
En la pregunta hay dos cuestiones: Por una lado, la prórroga del contrato. Los contratos de alquiler de vivienda que se firman por un año se prorrogan (si el inquilino quiere) otros 4 años más hasta que se cumplan 5 años. Es decir la prórroga es obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino quien avisando con 30 días de antelación antes de cada vencimiento puede no renovar el contrato.

En cuanto al aval bancario. El aval bancario, garantiza unas cantidades durante un plazo. Si el contrato establece que el aval debe existir tanto a la firma del contrato como en cualquiera de sus prórrogas anuales y dicho aval no se renueva, entendemos que es causa de resolución del contrato y, por tanto, el arrendador podría iniciar la resolución del contrato.

Equipo Jurídico de ARRENTA

Pino hace la siguiente pregunta:

“Quisiera saber si se me puede prohibir llevar a un piso que he alquilado con muebles algún mueble propio y si estoy obligada a mantener la decoración (cuadros,figuras,…) que tiene el piso cuando llegué.

Un saludo y gracias”

Respuesta
Cada persona en su vivienda puede poner los muebles donde más le guste, incluso cambiarlos de lugar a diario, siempre que los vecinos le permitan tanto ruido. Su única obligación es devolver la casa como la recibió, descontado el desgaste propio de los años. También puede comprar o traer muebles y guardar los que tenía la casa, sean camas, armarios, cuadros o reliquias, pero teniendo cuidado, si no se quieren pagar los desperfectos.

Carles hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Quiero alquilar mi ático donde vivo actualmente, por motivos personales no lo puedo mantener. Mi situación actual podría cambiar en algún tiempo y quisiera saber cómo se debe hacer el contrato por si quisiera volver a entrar a vivir o quisiera vendérmelo, ya que lo voy alquilar pero quizas no sea por muchos años, por lo que ya he comentado.

Muchas gracias”

Respuesta
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge como excepción a la prórroga obligatoria la necesidad de recuperar el inmueble para vivienda propia del arrendador con los siguientes límites:

1.- No puede ser para la hija, la mujer separada o el nieto, sino exclusivamente para el arrendador, que la necesite para sí.

2.- La necesidad no puede ser sobrevenida, es decir, tiene que estar ya prevista en el contrato, porque cualquier circunstancia que pueda aparecer con posterioridad no mengua el derecho del arrendatario a la prórroga, aunque la necesidad del arrendador fuera incontestable.

No basta con incluir en el contrato una cláusula genérica, que de hecho se incluye a menudo de forma automática por si acaso, que diga algo así como “si el arrendador necesita la vivienda para sí, el arrendatario no podrá acogerse a la prórroga legal”, ni cualquier fórmula vaga que no especifique de forma clara en el contrato cuál es la circunstancia que, cuando ocurra, hará que el arrendador necesite la vivienda para sí, aunque aún no se sepa cuándo va a ocurrir esa circunstancia. Por ejemplo, “el arrendador tiene que irse con una expedición científica rusa a la estación espacial, donde permanecerá entre dos y tres años” o “se ha ido a vivir con sus hijos hasta que se recupere de la operación en el lóbulo temporal izquierdo a la que ha sido sometido” o, en fin, cualquier otra circunstancia que el arrendatario conozca al firmar el contrato.

La anterior ley de arrendamientos era en esto más favorable para el arrendador, pero al reducirse a 5 años la duración mínima del contrato, se ha pensado que muy malas tienen que venir para no poder esperar ese tiempo antes de recuperar la vivienda.

Xavier Gaez hace la siguiente pregunta:

“Hola,

Llevo cuatro años viviendo de alquiler en un piso en Barcelona y hace pocos meses rehabilitaron las fachadas de la finca (finca antigua de más de 30 años) porque el Ayuntamiento “obligó” al administrador. El administrador de fincas nos ha mandado una carta (no a todos los vecinos) avisándonos de la subida del alquiler en unos 70 euros en concepto de las obras. Yo no soy propietario y los desperfectos son en elementos comunes y debidos al paso del tiempo, no por un uso indebido. Pienso que no es responsabilidad de los vecinos que están en contrato de alquiler. ¿Es legal que nos incrementen ahora las rentas en concepto de dichas reformas?

Muchas gracias.”

Respuesta
Hasta después del quinto año de contrato no te pueden elevar la renta por ningún motivo solo por el IPC, a partir del quinto año, que no es tu caso, te la podrían elevar por las mejoras efectuadas pero esta no podrá superar el 20 % del precio del arrendamiento.

Te aconsejo que le envíes un burofax a el administrador indicándole que en base del articulo 19.1 de la ley 29 /1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos (L.A.U) , no podrá ser elevada la renta hasta transcurridos los cinco años, es por ello que te opones a la elevación de la renta. Para cualquier duda consulta a un profesional.

Iván Rodríguez
Director
Tot Habitatge Serveis Inmobiliaris