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Qué puede descontarse de la fianza

fianza piso en alquiler

abril 30, 2018 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Cuando llega el momento de dejar un piso en alquiler siempre hay un elemento que preocupa: la fianza. ¿Qué pasa con ella? ¿cuándo se devuelve, cómo, se puede descontar algo y por qué? .. Aquí abajo tienes todas las respuestas.

Al finalizar un contrato de arrendamiento, uno de los puntos que más preocupa a propietarios e inquilinos es la devolución de la fianza. ¿Cuándo se puede descontar algo y por qué? ¿Cómo se tramitan las reclamaciones?

En condiciones normales, si el arrendatario ha cumplido en tiempo y forma con el contrato, debe obtener de vuelta la fianza completa en un plazo legal de 30 días. Sin embargo, hay algunas situaciones en las que el propietario tiene derecho a quedarse con una parte, o la totalidad, de la fianza.

Razones para descontar parte o la totalidad de la fianza

pintando piso en alquiler

Impagos, desperfectos, abandono prematuro del piso

En general, existen cuatro escenarios en los que el propietario está legitimado a aplicar descuentos a la fianza.

1.- Si el inquilino debe mensualidades o parte de ellas, siempre que el arrendador lo demuestre.

2.- Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar el piso en cualquier momento avisando con una antelación mínima de 30 días (para contratos firmados tras el 6 de junio de 2013).

El casero solo podrá reclamar indemnización si la ha hecho constar en el contrato y debe ajustarse a lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, un mes por cada año de contrato que quede por cumplir y si el periodo de tiempo es menor entonces se hace de forma proporcional.

Si el inquilino se quiere ir antes de los seis meses, se entiende que es un incumplimiento de contrato y el casero puede pedirle que le pague el alquiler hasta cumplir esos seis meses.

3.- Si el inquilino abandona el piso dejando algunos suministros (agua, luz, gas, etc.) pendientes de pago.

4.- Por desperfectos ocasionados directamente por el inquilino.

Si no los ha reparado, el propietario puede descontar de la fianza el coste de las reparaciones, siempre que lo demuestre con sus correspondientes facturas. Estos desperfectos no incluyen, según reza la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”, que deberá asumir el arrendador.

Limpieza, pintura, roturas: los casos más conflictivos

Una pintura desgastada, una baldosa agrietada o un cuarto lleno de polvo suelen ser el origen de las disputas por la devolución de la fianza.

La resolución depende de la correcta distinción entre uso indebido y desgaste. No es lo mismo el desgaste de la pintura de una pared a lo largo de los años (cuyo coste debe asumir el propietario) que varios agujeros ocasionados por el inquilino, sobre el que, en este caso caerá, la responsabilidad de la reparación. De no asumirla, el arrendador estará en su derecho de descontar dicha cuantía de la fianza.

En el caso de la limpieza, lo mejor es que el contrato de alquiler incluya un anexo con inventario que tenga fotografías del estado del piso en la fecha de entrega, aunque pocos lo cumplen. Así, si al finalizar el contrato la vivienda está mucho más sucia, se podrá determinar objetivamente la responsabilidad del inquilino.

¿Cómo se descuentan correctamente los gastos?

euros

En el caso de impago de alguna mensualidad o suministros, el casero deberá descontar de la fianza el importe que el inquilino ha dejado a deber, que en el caso de la mensualidad corresponde a la fianza completa.

En caso de que el arrendatario reclame, es recomendable contar con pruebas documentales de esos impagos, como una copia de los ingresos en la cuenta bancaria que refleja la falta del pago de la mensualidad o las facturas de los suministros reclamadas por la compañía. Para evitar problemas con el pago de los suministros, lo más recomendable siempre es que al inicio de la relación contractual, la titularidad se pase al inquilino. De esta forma, el arrendatario será el responsable último de pagarlos.

Si la retención de la fianza se debe a desperfectos en la vivienda, el arrendador tiene que realizar los arreglos pertinentes y después descontar las facturas del importe total. También se recomienda que guarde pruebas fotográficas del estado de lo reparado, que deberán incorporarse en el documento de fin de alquiler, firmado por ambas partes, donde se indicarán los términos de la devolución de la parte de la fianza que corresponda.

¿Como puede reclamar el inquilino?

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Si un propietario se niega a devolver la fianza y el inquilino cree que no ha cometido ninguna infracción del contrato, es aconsejable que le notifique formalmente (por burofax) que iniciará acciones legales si no le restituye el dinero en un tiempo determinado.

Si, aun así, las partes no llegan a un acuerdo, el arrendatario tiene la opción de interponer una demanda por reclamación de cantidad presentándose en un juzgado con el contrato de alquiler y la documentación que demuestre la retención de la fianza.

Los expertos recomiendan iniciar un proceso monitorio, un procedimiento simplificado por el que el juzgado envía un burofax al demandado para que abone la cantidad o presente alegaciones en un plazo de 10 días. Si no hay respuesta, la ejecución se inicia de forma automática pasado ese tiempo.

Cómo se hace la devolución completa de la fianza

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En caso de que el contrato de alquiler se cierre sin ninguna incidencia, el propietario deberá devolver la fianza completa en el mismo acto de entrega de llaves del piso y reflejarlo en el documento de fin de contrato.

Si no se retorna el dinero ese día, el documento tiene que reflejar el porqué, cuándo se devolverá y cómo.

Aunque la LAU no establece un plazo de devolución de la fianza, debe llevarse a cabo antes de que pase un mes desde la entrega de llaves. Si el propietario se excede de ese tiempo, la futura devolución acumulará los intereses correspondientes.

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