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¿Puedes pactar un alquiler infinito en el tiempo?

alquiler infinito en el tiempo

julio 18, 2017 • Destacados, Vivir de alquiler

¿Te gusta tanto la casa donde vives de alquiler que querrías quedarte toda la vida? ¿Te gustaría pactar un alquiler infinito en el tiempo? ¿Se puede? Aquí tienes la respuesta.

Es conocido, o debiera serlo, que a partir del Decreto Boyer, 9 de mayo de 1985, los contratos de alquiler en España dejaron de tener duración ilimitada en el tiempo, si el inquilino así lo decidía.

Sin embargo, teniendo en cuenta lo previsto en la actual ley de arrendamientos urbanos, art. 9.1: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. ¿Pueden casero e inquilino ponerse de acuerdo y pactar una duración ilimitada para un alquiler?

Vayamos por partes:

Si en el apartado, duración del contrato, consignan: Ilimitada o indefinida, el efecto será justamente el contrario. Ese alquiler, salvo que se trate de arrendamiento de vivienda, durará un mes si se pacta el pago de la renta mensual o un año si se pacta anual. Es obvio que si se trata de arrendamiento de vivienda tendrá en todo caso una duración de tres años, si el inquilino lo desea así.

Sin embargo si se hace constar una duración determinada, “equis” años con facultad del inquilino de prorrogar ese alquiler sin limitación en el tiempo, es decir si se vuelve a la situación de la ley de 1964, la respuesta ha de ser así mismo negativa, ya que hay que tener en cuenta que la jurisprudencia del Tribunal Supremo es contraria a esta posibilidad, y el máximo tiempo de duración que se puede imponer al casero en un contrato, hoy día, es de treinta años, conforme se explica a continuación.

Se considera que una cosa es que el legislador pudiera imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 9 de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

un alquiler infinito en el tiempo

En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad, transformado un alquiler que por esencia es temporal en algo de duración ilimitada en el tiempo.

Por otra parte la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (…) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución puede ser acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil.

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