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¿Puedes pactar un alquiler infinito en el tiempo?

alquiler infinito en el tiempo

julio 18, 2017 • Destacados, Vivir de alquiler

¿Te gusta tanto la casa donde vives de alquiler que querrías quedarte toda la vida? ¿Te gustaría pactar un alquiler infinito en el tiempo? ¿Se puede? Aquí tienes la respuesta.

Es conocido, o debiera serlo, que a partir del Decreto Boyer, 9 de mayo de 1985, los contratos de alquiler en España dejaron de tener duración ilimitada en el tiempo, si el inquilino así lo decidía.

Sin embargo, teniendo en cuenta lo previsto en la actual ley de arrendamientos urbanos, art. 9.1: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. ¿Pueden casero e inquilino ponerse de acuerdo y pactar una duración ilimitada para un alquiler?

Vayamos por partes:

Si en el apartado, duración del contrato, consignan: Ilimitada o indefinida, el efecto será justamente el contrario. Ese alquiler, salvo que se trate de arrendamiento de vivienda, durará un mes si se pacta el pago de la renta mensual o un año si se pacta anual. Es obvio que si se trata de arrendamiento de vivienda tendrá en todo caso una duración de tres años, si el inquilino lo desea así.

Sin embargo si se hace constar una duración determinada, “equis” años con facultad del inquilino de prorrogar ese alquiler sin limitación en el tiempo, es decir si se vuelve a la situación de la ley de 1964, la respuesta ha de ser así mismo negativa, ya que hay que tener en cuenta que la jurisprudencia del Tribunal Supremo es contraria a esta posibilidad, y el máximo tiempo de duración que se puede imponer al casero en un contrato, hoy día, es de treinta años, conforme se explica a continuación.

Se considera que una cosa es que el legislador pudiera imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 9 de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

un alquiler infinito en el tiempo

En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad, transformado un alquiler que por esencia es temporal en algo de duración ilimitada en el tiempo.

Por otra parte la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (…) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución puede ser acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil.

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6 Responses to ¿Puedes pactar un alquiler infinito en el tiempo?

  1. Vicente dice:

    Quisiera hacerles una pregunta para el alquiler por inmoviliaria que documentacion hace falta llevar…muchas gracias…un saludo

  2. carlos dice:

    estoi interesada en hablar con ustedes

  3. Mario dice:

    El arrendador de la casa ha fallecido y era hijo único.. puedo seguir en la casa?? Me pueden echar??
    Saludos.

  4. Yo dice:

    Puede entrar otra persona a vivir ahí???
    He estado tres años con contrato viviendo en una casa en la cual yo estaba muy contenta.La casa era viejisima lo cual iban apareciendo pequeños arreglos que los dueños no han querido arreglar, diciendo que la casa es vieja y que no merece la pena…
    Yo barnice el suelo, pinte paredes, monte armarios y muebles de cocina, decoré la casa, quería hacer mejoras para la casa, nunca les he fallado en el pago del alquiler…..
    Le entraba agua del tejado, se movió la casa una noche….cayendo partes de la pared del desván, inutilizable totalmente….
    Me hechan diciendo que no merece la pena porque no les da mas que gastos. Me he buscado una casa, mucho más nueva, en perfectas condiciones lo que pasa que mucho mas lejos de lo que estaba antes.
    Pueden ahora ellos meter a otros inquilinos a vivir en esa vivienda??

  5. Yamin dice:

    En definitiva la voluntad de las partes para el establecimiento de la duración de un contrato de alquiler previsto en el actual artículo 9 de la LAU, es una filfa?

    Desde mi humilde condición de alquilado con problemas para un arrendamiento actual “indefinido” se transgrede la ley, pues entiendo no puede ser que a la terminación de un contrato te puedan poner en la calle o exigir un incremento de alquiler totalmente arbitrario que lleve a las mismas consecuencias, máxime si además el alquiler necesariamente lo ha sido con el piso amueblado, vamos que se queda uno en la rue con una mano delante y otra detrás.

    Supongo que tenga que haber soluciones para evitar ello sin que se me ocurra una redacción clara que incluya alguna solución, como por ejemplo dar por finalizado un contrato al fallecimiento del titular del arrendamiento, pero NADIE HE CONSEGUIDO que me de soluciones concretas al problema que tengo dado que cambio por necesidad “física” por falta de acceso franco sin barreras arquitectónicas, desde una vivienda en la que llevó viviendo setenta y cinco años.

  6. Amalia dice:

    Que los contratos de alquiler en España , sean tan limitados en el tiempo provoca que la situación de temporalidad y de inseguridad en la vivienda por parte del inquilino, sea enorme . Esa sensación de
    ” estar de paso o por poco tiempo” repercute en no cuidar, mantener y sentir más propia la vivienda.; amar donde vives.
    ¿ por qué hacer arreglos en una vivienda de alquiler , aunque veas que le hace falta, si en 3 o 5 años puede que ya no estés viviendo ahí y tus posibles mejoras las disfrute el que viene detrás ?.
    En Alemania, los contratos no tienen límite de tiempo. En otros países de Europa también.
    El Decreto Boyer y lo que ha venido después, en consecuencia, ha hecho un flaco favor a todas las personas que no han podido comprar una vivienda y deben vivir de alquiler.

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