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¿Pueden subirte el alquiler lo que quieran y cuando quieran?

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octubre 3, 2017 • Destacados, Noticias inmobiliarias, Vivir de alquiler

¿Eres uno más de los que teme una próxima subida en tu alquiler? ¿Te gustaría saber cuándo, cuánto y cómo puede ser? Aquí tienes las respuestas.

La efervescencia en los precios de los pisos en alquiler hace que muchos inquilinos piensen en cuándo, cuánto y cómo les van a subir su alquiler. ¿Puede el casero subir el precio cuando quiera? ¿debe hacerlo según alguna regla? .. Lo mejor es que nuestro abogado y experto de La Comunidad, Pedro Hernández del Olmo, nos saque de dudas.

Ahí están nuestras preguntas y sus respuestas. Todas tuyas.

¿Puede el casero subir el alquiler en cualquier momento porque los alquileres de la zona están subiendo?

Barcelona

Conviene hacer una puntualización: En España la errática legislación que hemos sufrido en materia de arrendamientos urbanos, ha producido algunas falsas opiniones que conviene desmontar. Por una parte está el inquilino que piensa que como lleva diez años en una vivienda ha adquirido derechos sobre ella, por otra el casero que cree que la legislación actual le permite modificar las condiciones económicas del arriendo cuando le venga en gana.

Con esa premisa la respuesta a esa pregunta ha de ser negativa. El encarecimiento de los alquileres en la zona no es razón jurídica que permita al casero elevar el suyo para adecuarlo al precio del mercado, ha de atenerse al contrato que tiene firmado, en virtud del principio pacta sunt servanda, los acuerdos han de ser respetados.

Cuestión distinta es la facultad que la ley concede, tanto al casero como al inquilino, para actualizar el alquiler en cada anualidad del contrato. Esta actualización puede ser al alza o a la baja.

¿Cuándo puede el casero subir el alquiler?

Reloj en la playa

El casero puede incrementar el alquiler cuando el contrato agote su duración, es decir, si firmaste tu contrato antes del 6 junio de 2013 será a los cinco años (o los ocho años si ha habido prórroga) y si firmaste después será a los tres años (o los cuatro si ha habido prórroga).

En realidad no es que ‘suba el alquiler’ es que se firma un contrato nuevo y el dueño entiende que debe pedir una cantidad superior por su vivienda, con independencia de que los alquileres se hayan incrementado o no.

Desde luego el inquilino puede aceptar esa subida, intentar negociar para que sea menos ‘empinada’ o buscar otra vivienda. Lo que no podrá nunca es invocar que lleva no sé cuantos años alquilado, pagando religiosamente, para evitar ese incremento del alquiler.

Además, el casero puede actualizar el alquiler cada año según el IPC, según el Índice de Garantía de Competitividad o según lo que hayan negociado casero e inquilino privadamente y haya quedado reflejado en el contrato de alquiler. Eso sí, depende de cuándo hayas firmado el contrato de alquiler para aplicar una forma u otra de actualización.

Es evidente que todo lo dicho anteriormente no afecta a los contratos llamados de ‘renta antigua’ es decir los firmados antes de 1985 y aquellos del ‘Decreto Boyer en que se pactó prórroga forzosa a favor del inquilino, en los que el casero no puede subir el alquiler, aunque puede actualizarlo conforme al IPC.

¿Cuánto puede el casero subir el alquiler?

euros colgando

Por una parte está la ‘subida’ del alquiler por nuevo contrato, como hemos dicho anteriormente, que no estará sujeta a otro criterio que no sea el acuerdo al que lleguen casero e inquilino.

Parece sin embargo que el Gobierno tiene previsto dictar medidas contra los alquileres abusivos, lo cual no es una buena noticia, ya que a mi parecer, este tipo de medidas distorsionan el mercado produciendo más daños que beneficios.

Por otra parte está la actualización del alquiler anual que sigue distintos criterios dependiendo de la fecha de la firma del contrato:

A.- Antes del 6 de junio de 2013: sólo se puede actualizar la renta según las variaciones del Índide de Precios de Consumo (IPC) General durante los primeros cinco años. En el sexto año el casero puede pedir un incremento del alquiler como condición para prorrogar el contrato otros tres años, si no lo hace se seguirá aplicando el IPC durante esos años también.

B.- A partir del 6 de junio de 2013: casero e inquilino pueden pactar libremente cómo hacer la actualización anual del alquiler. Si el contrato no incluye ese pacto el alquiler se actualizará según el IPC General.

C.- A partir del 1 de abril de 2015: casero e inquilino pueden pactar libremente cómo se hace la actualización del alquiler. Si el contrato de alquiler no incluye ese pacto entonces no se puede actualizar el alquiler. Si el contrato sí que incluye la actualización de la renta pero no se dice cómo se debe hacer entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

¿Se puede bajar el alquiler en cualquier momento, cómo y cuánto?

bajar alquiler

Ha sido relativamente frecuente que con motivo de la ‘burbuja inmobiliaria’ los caseros hayan accedido a rebajar el importe de los alquileres en contratos vigentes.

Esto es perfectamente legal, sin embargo es recomendable, en beneficio de ambas partes, que se documente por escrito mediante un anexo al contrato, ello permitirá al inquilino tener la seguridad de que no le va a ser reclamada esa cantidad que ha dejado de pagar del alquiler que figura en el contrato y al casero fijar una duración determinada para esa rebaja, pasada la cual puede reclamar de nuevo el alquiler contractual, además le servirá para justificar ante la agencia tributaria, si es llamado a ello, la diferencia entre lo que figura en contrato y lo declarado a efectos fiscales. Es evidente que el importe de esa reducción no tiene otro límite que el consenso al que lleguen arrendador y arrendatario.

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6 Responses to ¿Pueden subirte el alquiler lo que quieran y cuando quieran?

  1. Juan carlos dice:

    Hola tengo un negocio alquilado, donde hay puerta de entrada y otra q es corredera eléctrica , está se ha estropeado , motor de persiana.
    Mi casero dice qxes desgaste y como pone contrato es cuenta mía, yo creo le corresponde a el , pues es continente , me podéis ayudar

  2. Rachida dice:

    Nesicito casa alquiler todo año en empuriabrava

  3. Juan Pedro dice:

    el cónyuge que vive en el piso que se alquila puede ser fiador?

  4. Mostapha dice:

    Quitó piso alquiler de girona salto angles

  5. PHOLMO dice:

    Juan Carlos en los contratos de arrendamiento de local de negocio hay mayor libertad de pactos que en los de vivienda, por lo tanto habría que estudiar ese contrato para determinra a quien corresponde esa reparación, de todos modos recuerde que este asunto en la práctica puede dar lugar a problemas importantes entre casero e inquilino, el mejor consejo es llegar a una solución transaccional por aquello de “Más vale un mal arreglo que un buen pleito” o la maldición gitana: “Pleitos tengas y los ganes”. Transaccional viene de transigir, es decir ceder cada parte un poco.
    Juan Pedro no veo otro problema en que el cónyuge conviviente sea fiador del inquilino, que la responsabilidad que implica ser avalista de otra persona, que muchas veces se desconoce, en este enlace tiene información al respecto: http://www.pedrohernandezabogado.com/2008/11/avalistas-y-fiadores.html
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

  6. Ana dice:

    Me hicieron un contrato de alquiler por 3 años y ahora se termina el contrato me an enviado un burofax indicándome que el contrato termina y que devuelva el piso por otra parte me llaman y me indican que es mero trámite el burofax y que el dueño del piso nos quiere prorrogar el contrato siempre y cuando paguemos una 3 parte más de lo que estábamos pagando llegamos a un acuerdo sobre esto pero ahora la agencia nos pide pagos de gastos de gestión por prórroga de contrato más la nueva fianza más del IPC etc lo que haciende a pagar lo mismo que si buscáramos un piso nuevo es legal esto ???? Y dicen que si no aceptamos pues a la calle …… Quien regula esto????

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