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El alquiler tradicional es más rentable que el turístico

Alquiler Pisos Tradicional vs Vacacional

mayo 18, 2017 • Destacados, Noticias inmobiliarias

No, alquilar tu piso a turistas no es más rentable que alquilarlo a largo plazo. ¿Por qué? Porque los números no cuadran y Hacienda también cuenta. Pero sigue leyendo para entenderlo todo.

En un momento en el que parece que la subida generalizada de los precios de los pisos en alquiler tiene un culpable directo, el alquiler turístico. En unos días en los que dicen que no hay pisos en alquiler porque los caseros se los guardan a los turistas, cabe plantearse: ¿es tan rentable el alquiler turístico? Y la respuesta sorprende: no, es más rentable el alquiler tradicional. Aquí te contamos por qué.

En Barcelona

Barcelona

Es precisamente una de las plataformas líderes en alquiler turístico, Airbnb, la que acaba de hacer público un estudio sobre Barcelona en el que destaca que el 78% de las casas enteras anunciadas en el portal ingresan menos de lo que obtienen de media los caseros convencionales.

El informe concluye que solo un 2,5% de las casas enteras que se ofrecen en Ciutat Vella genera más ingresos que el alquiler de larga duración. En el resto de barrios, esta cifra es muy inferior al 1%.

En Sarrià-Sant Gervasi un alquiler anual medio de larga duración puede generar 14.236 euros mientras que los ingresos anuales que recibe un casero que anuncia su casa entera en Airbnb suman 5.861 euros.

En Gràcia un alquiler tradicional suma 9.767 euros anuales y el turístico 6.051 euros, en Ciutat Vella el alquiler tradicional gana por 3.091 euros anuales al turístico, en el Eixample gana por 2.492 euros, y en Sants-Montjuïc gana por 743. Todo según recoge Cincodías.

En Airbnb señalan que buena parte de las personas que alquilan sus casas a través del portal lo hacen para ganar un dinero extra en un momento de apuros económicos y que ingresan un promedio de unos 5.500 euros anuales.

Airbnb también recuerda que el volumen de viviendas vacías afecta más a los precios, en Barcelona hay unas 89.000 (11%) de un parque total de 811.107. Suman casi nueve veces el número de anuncios de pisos completos en Airbnb.

En Baleares

Ibiza

En Baleares también se ha demostrado que el mito de los ingresos millonarios del alquiler turístico es eso, un mito. Lo dicen José Luis Groizard y William Nilsson, autores del estudio ‘Mito y realidad del alquiler vacacional en las Islas Baleares. Análisis y recomendaciones de política turística‘, del departamento de Economía Aplicada de la Universitat de les Illes Balears (UIB).

En este informe se indica que “aunque se trate de residencias que no compiten en el mercado del alquiler de vivienda habitual es posible que su rentabilidad esté generando unas expectativas de ganancia en propietarios, que inicialmente ofrecían su vivienda en el mercado de vivienda de largo plazo, que les esté abocando al mercado del alquiler vacacional”.

Los propietarios esperan ganar mucho dinero con el alquiler vacacional, pero la realidad es distinta. No es oro todo los que reluce. El estudio concluye que “las altas expectativas de rentabilidad que se le atribuye al alquiler vacacional sólo se verifican con los datos analizados en viviendas muy excepcionales de Ibiza … si los propietarios de las viviendas de alquiler vacacional optaran por alquilar a largo plazo, sus ganancias serían claramente mayores.

¿Entonces por qué no se observa un aumento de la oferta de vivienda en alquiler a largo plazo que contenga los precios? La respuesta es muy sencilla, los propietarios de las viviendas vacacionales ocupan estas viviendas durante la mayor parte del año. Esto es coherente con la visión de que el impacto del alquiler vacacional sobre el precio del alquiler de la vivienda se ha sobrevalorado.”

Los beneficios fiscales del alquiler tradicional

Los caseros que alquilan sus pisos a largo plazo pueden pueden reducirse un 60% sobre el rendimiento neto positivo del alquiler en su declaración de la renta. Eso es algo que no pueden hacer los caseros que reciben sus ingresos por alquiler vacacional.

En Euskadi, la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi Aparture advierte que los ingresos obtenidos por el alquiler tradicional tienen un tratamiento fiscal más ventajoso en las tres diputaciones vascas. Esos ingresos disfrutan de una deducción del 20% y tributan, según su cuantía, en una horquilla que va del 21% al 25%. En cambio, en el alquiler turístico no existen deducciones y todos los recursos que obtiene el contribuyente por esa vía tienen la consideración de rendimiento del trabajo, por lo que deben pagar IRPF al tipo que corresponda, que suele situarse en la banda alta, del 35% al 40%.

Y con esta realidad fiscal, ¿cuánto se debe facturar en Euskadi con un piso turístico para que resulte más rentable que otro alquilado a largo plazo? En una ciudad como San Sebastián, con un alquiler tradicional de unos 12.000 euros/año, un alquiler vacacional deberían ingresar el doble (24.000 euros/año), ocupándose el propietario de todos los gastos de mantenimiento y gestión de la casa, para igualar beneficios con el alquiler convencional.

“Ese volumen de facturación se corresponde a tener la vivienda ocupada al menos 160 días a un precio de 150 euros la noche”, advierte el presidente de Aparture, Asier Pereda. Y conseguir eso es muy difícil.

Comprar para alquilar a largo plazo

Los pequeños inversores siguen pateándose las ciudades grandes y medianas de todo el país en busca de pisos para comprar y sacarlos al mercado del alquiler tradicional a largo plazo.

Y lo hacen porque saben que van a sacar más rentabilidad a su dinero así que metiéndolo en el banco o comprando bonos, pero, ¿cómo de rentable es? La rentabilidad del alquiler ha cambiado su tendencia alcista de los últimos años por una a la baja porque el incremento del precio de venta de los pisos es superior al del alquiler. Pero, aún así, sigue siendo rentable.

Fíjate en el gráfico de abajo del Informe sobre el Mercado del Alquiler 2016 realizado en el marco de un un proyecto encargado por el Grupo Tecnocasa a la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona.

Ratio Precio sobre Alquiler

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10 Responses to El alquiler tradicional es más rentable que el turístico

  1. Vítor dice:

    Yo ya comprobé y el alquiler de vacacional es mejor, puedes no tener 100% de ocupación pero mismo así es bien mejor.
    Tiras mas ganancias seguro y tienes el piso siempre disponible para ti.

  2. ana dice:

    Lo que no sé comenta en este artículo, es la posibilidad de recuperar el inmueble y la forma de pago. En un alquiler a largo plazo los caseros están expuestos a impagos y al supuesto de que aún sin recibir el precio pactado del alquiler, el inquilino no se vaya. Hay que acudir a los tribunales para solucionarlo.
    En el caso del alquiler vacacional se sabe cierto que se cobra y que se abandona la vivienda.
    Es algo que los propietarios valoran muy positivamente. Independientemente de la rentabilidad.
    Por desgracia en el mercado de alquiler a largo plazo la peor parte cuando hay conflicto sigue siendo para el propietario. y para colmo los caseros siguen siendo los malos de la película.
    Veo lógico y necesario que se regule el alquiler turístico, pero no a costa de que cada propietario, siempre y cuando no moleste a los vecinos y/o comunidad, pueda hacer lo que le plazca con vivienda. Vivimos en una sociedad excesivamente regulada para según que temas y demasiado permisiva en otros.
    Así que ni tan bueno ni tan malo.

  3. Jose Antonio dice:

    NO TODO ES RENTABILIDAD EN EL ALQUILER
    Cierto es que si contamos con los gastos incluidos en el alquiler turítico y su remuneración de las fechas puntuales en las que la temporada alta nos permite sacar rendimiento vs el alquiler tradicional con su estabilidad de flujo de caja + el no hacer frente a determinados gastos de mantenimiento que corresponden al inquilino nos arroja un resultado a favor del alquiler de larga temporada. Sin embargo sucede un caso bastante curioso en el alquiler turístico y es el riesgo prácticamente nulo de impago y estancia del inquilino sin abono del alquiler, ya que al ser pequeñas estancias la mayoría son pagadas por adelantado con la incorporación de una fianza para garantía del buen uso del inmueble y sus servicios, ese aspecto no lo encontramos en el alquiler de larga temporada el cual incluso blindandolo con fianzas, garantías y seguros de alquiler acarrean en muchas molestias ante el arrendador por encontrarse de vez en cuando con algún inquilino poco dispuesto a ir por la vida en condiciones.
    Es por ello que no todo es rentabilidad y a veces “

  4. Gustavo dice:

    Busco alquiler larga duración en el puerto de la cruz tenerife

  5. _atlantys_ dice:

    Realmente es más rentable alquiler a largo plazo, siempre que paguen. Porque en cuanto hay a un niño, riesgo de exclusión social o cosas por el estilo, te puedes pasar unos cuantos meses, sino años hasta que consigas tener de nuevo una propiedad que es tuya y que no te pueden alienar, pero de facto así hacen. También te pueden ofrecer recibir menos dinero del pactado, con lo que terminas ingresando unos números muy diferentes (pudiendo tener pérdidas y sin disponer de tu propiedad). Y no hablemos de los gastos (que pueden no pagar y ser costes para el propietario)

  6. Josefina dice:

    Alquiler en Málaga ,zona Arroyo de la miel para larga temporada , con mascota de seis kilos y para dos personas adultas. Muy responsables.
    Reciba un cordial saludo

  7. David dice:

    Buenas noches, soy propietario de un piso, ático y me llamaron los inquilinos diciéndome que en una pared que da a la fachada ” sin bajantes de agua ni nada ” les salió humedad, con muchas manchas.
    Mi seguro de piso dice que son xk hay grietas y es de la condensación de las paredes.
    Quien debe arreglar esto??
    Comunidad??
    Yo
    Inquilinos??
    Gracias

  8. Propietario dice:

    No toda la rentabilidad es el dinero: también está la seguridad y la tranquilidad del propietrio, y eso … no tiene precio
    Efectivamente, un alquiler a largo plazo (el alquiler tradicional, para entendernos) da mas dinero al final de año, e incluso pagas menos impuestos.
    Pero un alquiler tradicional sería mas rentable que un alquiler temporal si, y solo si, el inquilino pagara puntualmente la renta, respetara las instalaciones y equipamiento, no montara por su cuenta pisos-patera sub-arrendando las habitaciones incluso “por camas” y no dejara el piso y su mobiliario totalmente destrozado cuando cuando se van (por citar solo alguna de las cosas que me han hecho a mi los inquilinos antes de que retirase mis viviendas del alquiler tradicional).
    Las reparaciones a las que obligan al propietario cuando estos inquilinos desaparecen se comen TODO el dineno que te hayan podido dar por el alquiler de unos años … y mucho mas.
    He utilizado la expresión “alquiler temporal” (que es a lo que dedico mis viviendas ahora) en lugar de “alquiler turístico”, que está muy de moda porque mis alquileres actuales son los temporales de toda la vida (NO presto servicios que la normativa autonómica exige a los alquielres turísticos) y sobre todo porque…cuando se alquila una vivienda a trabajadores durante los 1 ó 2 meses que suelen durar los contratos temporales de una sub-contrata… ¿es un alquiler turístico? ¡¡anda ya!!

  9. Maria dice:

    El alquiler de larga duración es mas rentable y mas cómodo, pero muy inseguro. Hay un alto indice de inquilinos que destrozan los pisos y que no pagan , con lo que el costo para el propietario es altísimo y los disgustos grandes. Si la gente no pone el piso en alquiler, no es por los alquileres turísticos, sino porque no hay una ley seria, que proteja al propietario. En otros países la gente vive de alquiler y los inquilinos no se dedican a destrozar los pisos. Muchos inquilinos piensan que toda la renta es para el propietario y no ven que hay gastos de comunidad, derramas, ibis e impuestos varios , intereses, etc y la envidia les corroe y se dedican a no pagar y destrozar. Eso es lo que se tiene que solucionar poniendo leyes mas rigurosas y mas practicas.

  10. Diego dice:

    Yo por eso de los conflictos que pudiesen surgir con un alquiler a largo plazo, opté por alquilar a estudiantes.
    Termina el curso y adiós.
    Este que tipo de alquiler es ¿tradicional, temporal, turístico?
    Ya no sé cuantas modalidades más se van a inventar…..

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