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Cómo comprar para alquilar y que salga muy rentable

edificio de pisos en alquiler

diciembre 5, 2017 • Destacados, Noticias inmobiliarias

Cada día son más los pequeños ahorradores que deciden invertir su dinero en ladrillo. Se trata de comprar pisos para luego ponerlos a trabajar. Y sale muy rentable, fíjate.

El ladrillo es cada día más apetecible para los pequeños inversores, ya no son solo las socimis, las sociedades patrimonialistas o los grandes inversores los que juegan a comprar viviendas para luego ponerlas a trabajar, los pequeños ahorradores también se han dado cuenta que la inversión inmobiliaria es mucho más rentable que los productos bancarios y financieros.

Comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler es lo más habitual, pero no lo único. También existen la adquisición de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado, que en definitiva también es comprar para alquilar pero con alguna variación por medio. Es algo que se hace desde hace bastante tiempo por toda Europa, pero ¿cómo funciona? Así.

En ambas operaciones participan dos actores principales: una persona mayor propietaria de una vivienda que quiere aumentar sus ingresos y un inversor que, aunque se beneficia de precios de compraventa más bajos, sabe que se embarca en una operación a largo plazo. Se trata de inversiones a 12 ó 15 años vista, aunque varía según la edad del vendedor, según explica El País.

Comprar la nuda propiedad de un piso

La nuda propiedad consiste en la compra de una vivienda a una persona mayor que se reserva el usufructo hasta su fallecimiento. Es decir, cuando el inversor compra no tiene la posesión de la casa. Tendrá la posesión de la casa cuando fallezca el propietario que se la ha vendido y vive en ella. Es una inversión a unos 10 ó 15 años vista.

“En el último año, en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas en nuda propiedad”, afirma Eduardo Molet, consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI) a El País. “Ya hemos superado el medio centenar en los últimos meses, cuando en años anteriores este tipo de operaciones no se cerraban porque la gente no las contemplaba”, añade.

El aliciente de esta compra es que el inversor compra el piso a un precio por debajo del mercado. Por ejemplo, se puede adquirir uno en la Diagonal de Barcelona por 400.000 euros que en circunstancias normales costaría un millón. O en el caso de Madrid, un piso en la calle Serrano de entre 400.000 y 500.000 euros que en el mercado también superaría el millón.

Pero, en general las propiedades muy caras no son las más atractivas para los inversores, que prefieren precios más moderados. La media de valor de los inmuebles que intermedian en Grupo Retiro suele estar en los 350.000 euros y se hallan en grandes ciudades o poblaciones de más de 100.000 habitantes. En el caso de REI, el precio medio suele estar en los 170.000 euros.

Lo normal es que el comprador compre al contado porque, además, los bancos no dan hipotecas sobre una nuda propiedad. Aunque también queda la opción de abonar rentas mensuales vitalicias. El comprador asume todos los gastos, incluido el impuesto de plusvalía municipal, el IBI, las derramas extraordinarias y el seguro de la casa. Y en el 90% de los casos tendrá que hacer obra en la vivienda una vez obtenga la posesión de la misma.

La persona mayor que vende solo tiene que pagar la cuota ordinaria de la comunidad y los suministros. De cara a este vendedor es importante el hecho de que esos pagos mensuales están garantizados mediante condición resolutoria, por lo que si el comprador impaga las rentas perdería la propiedad.

Esta fórmula garantiza al inversor la entrada a la propiedad en unos cuantos años (algo más de una década), en los que se presupone que el piso se habrá revalorizado y tendrá un golosa rentabilidad media anual que se mueve entre el 6% y el 8%, según señala Carlos A. Martínez Cerezo, presidente de Grupo Retiro, a El País.

Comprar con alquiler garantizado

La persona que compra la vivienda adquiere pleno dominio de la propiedad a la vez que se formaliza con la persona mayor un contrato de alquiler que se eleva a público para su para su inscripción en el Registro de la Propiedad. El inquilino es vitalicio o se quedará en la vivienda como inquilino durante el plazo que se quiera fijar. Así la persona mayor tiene asegurada su vivienda, si, por ejemplo, al propietario le embargaran esa casa, el nuevo dueño tampoco podría expulsar al inquilino.

La persona mayor sí puede desistir del contrato en cualquier momento, por lo que el inversor no tiene garantizada su permanencia, aunque no suele ser lo habitual.

El pago de gastos de compraventa se reparten entre comprador y vendedor. El comprador se hace cargo del notario, el registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales, IBI, cuotas ordinarias y extraordinarias y seguro de la vivienda. El vendedor paga la plusvalía municipal, el impuesto de transmisiones patrimoniales por el arrendamiento y los suministros.

Normalmente quien compra así tiene un descuento del 15% al 20% sobre el precio de mercado y una rentabilidad bruta anual del 5% y al 6,5%.

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