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La fianza al desnudo

Devolución fianza de piso en alquiler

febrero 21, 2017 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

¿Cómo funciona la fianza cuando alquilas un piso? ¿cuánto dinero es? ¿dónde se guarda? ¿cuándo y cómo se devuelve? ... Aquí te lo contamos todo.

De los conceptos legales relacionados con el alquiler, seguramente la fianza sea el más conocida por todos. Sin embargo, también es uno de los puntos que más conflictos generan y sobre el que más dudas surgen, tanto de propietarios como de inquilinos. Hoy te descubrimos todo lo que necesitas saber sobre la fianza en el alquiler.

¿Qué es?

La fianza legal del alquiler no es más que una garantía.

Al inicio del contrato de arrendamiento, el inquilino debe entregar al propietario una cantidad económica, correspondiente a un mes de renta, en concepto de fianza. Esta transacción, recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos y obligatoria, tiene que figurar entre las cláusulas del contrato de arrendamiento que propietario e inquilino firmáis.

Garantía adicional

Al margen de la fianza legal obligatoria, la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge la posibilidad de que el propietario pida una garantía adicional. ¿Qué quiere decir esto? Pactar por contrato la obligación de contratar un seguro, un aval bancario o de entregar otra cantidad económica.

Mientras que la fianza legal es obligatoria y solamente puede ser la cantidad económica correspondiente a un mes de renta, la garantía adicional puede existir o no. Las partes podrán pactar la garantía adicional que consideren, así como los plazos y condiciones para su devolución.

¿Para qué sirve?

La palabra “fianza” del latín fidere significa seguridad, y no es más que eso, una forma de asegurar la satisfacción de una obligación. Como decimos, la fianza se constituye como una garantía de que se cumplirá el contrato de alquiler en tiempo y formas.

¿Qué hay que hacer con ella?

Una vez cobrada la fianza, durante la formalización del contrato, el propietario está obligado a acudir al organismo correspondiente a depositarla.

Cada comunidad autónoma establece una institución en la que el propietario tiene que presentarse para hacer efectivo el depósito. Por ejemplo, en Madrid tendrá que acudir a IVIMA con el justificante de depósito de la fianza (que tendrá que realizar en una cuenta habilitada para ello) junto con una copia del contrato de arrendamiento.

Cuando finalice el contrato, y si corresponde la devolución de la misma, el arrendador deberá solicitar el reintegro de la fianza en el organismo público donde la depositó para después devolvérsela al inquilino.

El depósito de la fianza es obligatorio, de hecho, de no hacerlo en el plazo y forma que establece cada comunidad autónoma, el propietario puede enfrentarse a sanciones administrativas o multas y a sanciones civiles, por los daños y perjuicios que, el no depósito, le causen al inquilino.

fianza alquiler pisos

¿Se actualiza?

Una vez hayan pasado los cinco primeros años (contratos anteriores al 5 de junio de 2013) o cuando se hayan cumplido los 3 primeros años de vigencia del arrendamiento (contratos posteriores al 5 de junio de 2013), la fianza ha de adaptarse a la renta en vigor.

Cada vez que el arrendamiento de prorrogue, el propietario puede pedir incrementar la fianza o el inquilino disminuirla hasta igualarse a la cantidad correspondiente a una mensualidad de la renta vigente.

¿Cuándo no se devuelve?

Tal y como recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino no tiene derecho a recuperar la fianza, o parte de ella, si incumple el contrato, no cumple con sus obligaciones o ha producido algún daño o desperfecto en el inmueble.

Tras la entrada en vigor en 2013 de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, el inquilino puede desistir del contrato 6 meses después de la firma y avisando con 30 días de antelación. Ante esta situación, las partes pueden pactar por contrato que el inquilino indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. Aquellos periodos inferiores al año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Por otro lado, si el inquilino descuida sus obligaciones económicas derivadas del contrato, es decir renta, suministros e impuestos correspondientes al inquilino; el propietario podrá no devolver al inquilino la parte proporcional de la fianza equivalente a la cantidad adeudada.

Finalmente, otra de las utilidades de la fianza es cubrir cualquier daño o desperfecto que el inquilino pueda haber causado en la vivienda y que no sea consecuencia del uso habitual de la misma.

Cabe recordar, que en ningún caso la fianza debe usarse como pago de la última mensualidad del alquiler.

A la finalización del contrato de arrendamiento, el propietario dispone de un plazo de 30 días para devolver la fianza legal si corresponde. En este periodo, deberá revisar la vivienda y comprobar que todo se ha desarrollado con normalidad.

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16 Responses to La fianza al desnudo

  1. María Santos dice:

    Hola buenas tardes.
    Yo vivo en un piso alquilado y el propietario sabe que yo arrendó una habitación para ayudarme en el pago del alquiler.
    Al tener un compañero, claro que pido una fianza, en el caso que de incumpliendo del contrato tengo yo que devolver la fianza?

    Gracias, cordial saludo.

  2. Carolina Rodriguez Aguilar dice:

    Llevo esperando a que me devuelvan la fianza 2 Meses, es normal tanto tiempo? En noviembre avise que en Enero dejaba la vivienda, la entrega de llaves fue todo bien, el arrendador estaba de acuerdo con la vivienda, no tiene desperfectos, todo lo contrario, ya que por mi cuenta puse el suelo de tarima y muebles en la cocina que no existan. No se que hacer.

  3. Toñi Ruiz Murcia dice:

    Estoy de alquiler en un piso ,pero he encontrado un alquiler mas barato y mejores condiciones sitio donde estoy ,y me gustaría saber si al cambiarme tengo derecho a pedir mi fianza puesto que no se ha provocado ningun desperfecto en la casa,incluso he arreglado cosas

  4. Buenos días.
    En noviembre 2016 alquilamos una vivienda en GAMA CANTABRIA.Cuando estuvimos viendola no parecia que tuvise problemas de humedad.Residimos en ella desde el 12/12/2016 al poco tiempo um mes mas o menos mi hijo sacó de su armario unas deportivas ya con moho.Decidi mirar todo ropa etc…..ya habia cosas que no tenían arreglo.Se había metido en el tejido.
    La cosa es que avise a la propietaria la cual aviso a su seguro y le dijo que no se hacian responsables.Que si era por condensacion(esto solo ocurre en dos dormitorios de toda la casa),que habia problemas de construcción.Llamó al de la comunidad y el perito dijo lo mismo y que para que no fuese a mas comprase un buen deshumificador.Me ha comprado uno pequeño y quiere despues de todo lo que se ha estropeado lo pagué yo,39,99€.
    Hemos llamado a un técnico en estos problemas y nos ha dicho que la construcción es pésima y para solucionarlo(no dura ni 3 años),hay quedar en ciertas paredes un inufugo el cual lo hay de diferentes precios y que venga un carpintero ya que las ventanas y el mirador de nuestro dormitorio lo resellen.Ella dice que lo hagamos nosotros y luego reclama a la COMUNIDAD.Pero la vivienda nos la alquilado ella no LA COMUNIDAD.
    Ya tengo muebles de MI DORMITORIO LLENOS DE MOHO AL IGUAL QUE EL CABECERO.ES TAPIZADO.
    Vamos a llamar también a nuestro seguro que ya nos ha dicho que todo se lo va reclamar a ella.
    Aunque ella dice que no tiene porque pagar nada.
    Eata vivienda la alquilamos como residencia habitual y nos hemos venido de MADRID ya que es lo que deseamos.
    TAMBIÉN NOS DICE QUE YA ESTO LE SUPERA Y QUE NOS VAYAMOS.
    LO QUE HEMOS ENCONTRADO QUE SE ADAPTE A NOSOTROS NO ESTA DISPONIBLE HASTA JUNIO,JULIO.
    TODO LO QUE SE HA ESTROPEADO Y MAS.QUE PASA?
    Y LOS GASTOS DE ESTA OTRA MUDANZA?
    Nos llevó tiempo encontrar esta vivienda.Es un bajo con jardín.
    Y ahora hasta que nos entreguen la otra casa y todo.
    Nos toca aguantar como ella quiera?
    DICE QUE YA HA HECHO TODO LO QUE PODÍA.NO NOS HA COMPRADO UN BUEN DESHUMIFICADOR Y ESO SE LO HABÍAN DICHO.
    PARA MAS ME DICE QUE TENGA LAS VENTANAS ABIERTAS PRÁCTICAMENTE TODO EL DÍA.
    DORMIMOS CON LA DE NUESTRO DORMITORIO ABIERTA Y DA IGUAL.
    GRACIAS.
    ATENTAMENTE.
    SOLEDAD

  5. Pilar Garcia dice:

    Se entiende como norma para no devolución de la fianza el cambio del blanco del color de las par
    edes al mover los muebles que las cubrían?..
    La suciedad de los toldos de la terraza? Que por cierto si liiempe junto con las persianas cuando entre en el piso.?

  6. Alma dice:

    He estado viviendo en una casa con continuas inundaciones obligada a irme a los 2 años y 7 meses , tengo leucemia mieloide aguda , he estado sin viviren casa por estar sin luz , los muebles habiendose estropeado en 2 ocasiones , y 3 meses en total sin haber podido residir por los desperfectos por lo que era una casa antigua , nunca he faltado ni un solo pago , todo limpio bien cuidado , en septiembre volvio a inundarse la casa , abrieron un agujero en el terrado del sumidero estube mas de un mes viviendo con humedades , habian salido un ejercito de hongos todo inundado , no me ayudo ni me ofrecio donde ir en mi estado , acabe con una neumonia y no pudiendo volver a mi casa por preincripcion medica ya que era insaluble era una casa de 47 m2 todo el comedor destrozado y van 6 veces ya acabe pidiendo irme pague 2 meses ya que ya llevava pagando 3 meses sin poder residir , tenian una chapuza echa entre dos casas me tocaba todo a mi me fui y a la hora de reclamar la fianza me la nego alegando que yo había ocasionado cuando era el ya que la suela asfaltica estaba cuarteada y de alli que se inundaba la casa

  7. Maria dice:

    Hola!

    Hay de todo, y no siempre la fianza no se devuleve por culpa del inquilino, hay propietarios que se agarran a cualquier excusa para no soltar el dinero. Para evitar esos casos ¿qué medidas se deben tomar? Por ejemplo, una que se me ocurre, el día de salida se puede llevar a un tercero que haga de testigo y una vez revisado todo al detalle en presencia del testigo, el propietario y el inquilino, firmar los tres que todo está en orden, sin faltantes ni roturas, tal y como se entregó. Asi de evita que el propietario se saque un faltante o rotura de baja de la manga una vez te hayas marchado.
    Por otro lado, me han dicho que es perfectamente legal entregar el dinero de la última factura a un notario el cual lo dará al propietario una vez la fianza sea devuelta.
    Sobre esto tengo mis dudas ¿cuanto cobrará un notario pro este servicio? ¿existe alguna institución legal que nos ayude en este sentido y haga las veces de notario o mediador? Quiero que me den soluciones porque mi casero tiene fama de no devolver las fianzas y no quiero tener que llegar a denunciar, ir a juicio y esos rollos por algo que puede ser evitable.

  8. Sandra Crundwell dice:

    El año pasado quise desgravar el alquiler del piso, el gestor que me gestiona la Renta me dijo que el depósito tenía que haber sido depositado en el registro de la propiedad para poder beneficiarme, soy pensionista y me iría bien.
    Fui a la inmobiliario para preguntarlo, y me dijeron que el propietario no depositó la fianza. Mi pregunta es: está obligado a hacerlo? Puedo tener problemas en recuperarlo si dejo el piso? Qué puedo hacer? Tampoco podré desgravar éste año.

    Muchas gracias,

    S.P.C.

  9. Luz dice:

    Y cúa do la dueña, miente a las que llevan la comunidad ,diciendo quien la inquilina no paga y es mentira y se demuestra que debe hacer la iinquilina ??? Me voy en junio y solo voy a pagarle abril porque mayo lo tiene de fianza y como se porto muy mal no por que no arregló nada ni cerradura que no puedo cerrar con llave ni timbre ,no tengo ,ni persianas ni lavavajillas y a las de la comunidad les decía que yo no pagaba cuando quería y que no pagaba la comunidad hasta que les enseñé todos los recibos y las fechas ,entonces me entere que debe mas de 16 mil euros de una derrama unos 2000€ de comunidad y que hasta del garaje debe cosas yo no lo alquile con el garaje pues entonces voy a pagar hasta abril y en abril como me aconsejaron las de la comunidad. Que no le pague porque la fianza no me va a devolver pues yo no pago mas porque ya hice bastante el gilipollas y ya le di bastante a ganar , que se sepa que no solo hay inquilinos malos que los dueños también lo son y que tienen mucha jeta

  10. Shahid dice:

    Nasicita un piso para alquiler

  11. CRISTINA GALICIA ANDREU dice:

    porque el alquiler siempre se ha tenido que abonar un mes anticipado que aun no se ha consumido en el disfrute vivienda?

    Gracias. cristina

  12. Isabel dice:

    El inquilino no puede pagar la mensualidad con la fianza, pero en muchos casos lo hacen, el último mes no lo abonan, es más tampoco pagan los últimos recibos de luz o agua. Qué puede hacer el propietario? Si además tiene que solicitar la devolución en el organismo correspondiente?

  13. Manuel dice:

    Soy inquilino de un piso con trastero. El propietario no me permite usar el trastero a pesar de ser parte de la vivienda. Según él, los anteriores inquilinos hicieron mal uso del trastero y no quiere que se vuelva a repetir. La pregunta es si el propietario está obligado a ceder al inquilino el trastero cuando este forma parte de la vivienda.

  14. Silvia dice:

    Buenas, necesito el numero de cuenta en el cual se deposita mi fianza para el año que viene poder presentarlo en la declaracion (modelo 802) ya que en Andalucia parece que para menores de 30, si es deducible.
    Quiero pedirsela a mi casera, pero no sé si lo habrá depositado, por desconocimiento más que nada. Que pasa si lo depositase más tarde? Supondría una sanción? Muchas gracias!

  15. Javier La Rosa Delgado dice:

    Hola buenas,es increíble la de cosas que pasan en este mundillo,leyendo por encima todos tenemos más o menos los mismos problemas,a simple vista puede parecer que el inquilino está desprotegido,pero no es así,la fianza la puede retener el propietario hasta un mes, lo cuál no quiere decir que la paquete al mes de haber entregado las llaves como nos hacen creer,si estamos al corriente de pago,sin facturas pendientes y no hay desperfectos en la vivienda,no existe motivo para retener la,lo que hay que hacer en estos casos es enviar un burofax al propietario,dando fe de la extinción del contrato y la respectiva entrega de las llaves y toca luego ir al juzgado y ellos se encargan de solicitar al propietario que tiene 10 días para devolverla,la fianza transcurrido el primer mes genera unos intereses que ha de pagar el propietario al inquilino con lo cual no le conviene, el otro caso que el propietario no depositó la fianza en la cámara de la propiedad,es sancionable y se le cae el pelo a él,solicitar en el sitio donde supuestamente esta depositada y con el documento al juzgado y el caso de la chica con las humedades y la ropa y muebles hecha dos a perder ,ojo no tienes buenas relaciones con la casera te costará que te devuelva la fianza,hay que ser honestos con quien lo es con uno, si no pagas,entre que interpone reclamación y tal tarda mucho y no le interesa a los caseros dejar de cobrar,lo dejo a tu entendimiento,tu caso creo que es el más fácil de gestionar, cobra te los desperfectos el casero esta obligado a solucionarlo.

  16. ALAIN LEEMANS dice:

    Hola, que hacer cuando el inquilino quiere pagar el ultimo mes con la fianza? No me fio del, porque a salir si hay cualquier cosa rota, no tengo nada en mano… Espero por favor respuesta. Gracia, Alain

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