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Averías y reparaciones en tu piso de alquiler, ¿quién se encarga?

reparaciones pisos alquiler

marzo 28, 2017 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Las averías o reparaciones en los pisos de alquiler son unas de las causas más frecuentes de conflicto entre casero e inquilino. Pero si se tienen las cosas claras, todo puede ir como la seda. Aquí te aclaramos dudas.

Durante la vigencia del contrato de arrendamientos, es habitual que surjan averías o desperfectos a los que propietario e inquilino deben de enfrentarse. Este tipo de situaciones son las que más desacuerdos o encontronazos producen entre arrendador y arrendatario, sin embargo, teniendo claro cuándo y qué le corresponde a cada uno se puede evitar muchos encontronazos y malentendidos.

Ley de Arrendamientos Urbanos

En el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se plantea esta temática. En este artículo, se especifica que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad (sin elevar la renta mensual), siempre y cuando el deterioro no se haya producido por un mal uso por parte del inquilino.

En la LAU también se introducen conceptos como pequeñas reparaciones o uso ordinario, pero sin profundizar en qué significa cada uno. Para ello, debemos recurrir a la jurisprudencia sobre este tipo de casos.

Obras o reparaciones necesarias

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En la Ley de Arrendamientos Urbanos no se especifica qué son las obras o reparaciones necesarias, por lo que los juzgados han tenido que hacer esta labor atendiendo a las circunstancias de cada caso.

Así, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha declarado que son necesarias (y por tanto a cargo del casero):

- “Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la vivienda arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato” (STS 2 de junio de 1951).

- Las obras “de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua” (STS 5 de octubre de 1951).

- “Las indispensables para el disfrute de la casa” (STS 7 de noviembre de 1961).

- “Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe” (STS 30 de enero de 1970) y ello “ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor” (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980 ), incluyendo “tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)” (STS 5 de diciembre de 1989).

Cabe recordar que en estos casos, las reparaciones necesarias que sean consecuencia de negligencia o dolo del inquilino, se corresponderán a este.

Desgaste habitual

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El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) especifica que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Es decir, el inquilino tiene que responsabilizarse del mantenimiento del inmueble y costear los arreglos necesarios consecuencia del desgaste que hace de su vivienda de alquiler.

El inquilino tiene que recordar que su piso de alquiler es su hogar y tiene que cuidarlo tanto o más que su propia casa. Además, todos los pequeños desperfectos que le correspondan y de los que no se encargue, podrán ser descontados de la fianza legal al finalizar el contrato de alquiler.

Mal uso

ventana rota en piso en alquiler

¿A qué nos referimos con un mal uso? A que se estropee un electrodoméstico por no usarlo como se debe, a producir un atasco por un descuido con los desagües o un cristal roto por un golpe tonto. Cuando se precisa una reparación por un mal uso o negligencia del inquilino, debe ser este mismo el que corra con el gasto del arreglo.

Las obras y reparaciones son una de las partes más conflictivas en el alquiler, así que, tomando la ley como referencia, nuestra recomendación es dialogar entre las partes y que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo. De no haber entendimiento y de tratarse de una avería lo suficientemente importante, un juez será el encargado de determinar quién debe responsabilizarse.

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5 Responses to Averías y reparaciones en tu piso de alquiler, ¿quién se encarga?

  1. Maricarmen dice:

    Hola … he vivido hasta el 31 de enero a de 2017 en un piso de alquier por el cual se que el casero tenía un mes para devolverme la fianza pero no lo ha hecho y son dos meses de fianza que entregue … ahora mi pregunta es … el casero vio su piso el cual acepto y yo muy confiada entregue las llaves por el mes de alquiler que tengo que esperar para que devolviera mi fianza pero no lo ha echo y siempre soy yo la que llamo y me dice que me llama en unos días y que aún me tiene que descontar la basura hoy a 01/04 /2017 no me ha devuelto mi fianza … que puedo hacer? Por favor estoy desesperada y a que como tantos otros vivo de una subsidio de 426 € con 2 hijos divorciada y sin pensión alimenticia … me urge mi dinero por favor contestarme , desde ya muchas gracias!!!

  2. Sagrario dice:

    La mayoría un 98 por ciento de inquilinos no se hacen cargo de arreglos q dejan por el mal uso q dan contra mas desastrosos son mas dejan a deber y peor se portan ,las personad limpias y ordenadas suelen ser formales lo contrario de esa otra mayoría q hacen q no se alquilen mas viviendas y encarecen las rentas por las perdidas q dejan.

  3. Lola dice:

    Hola!estoy en alquiler dwsde hace 5 años,las ventanas y puertas así como otras cosaa están en su estado de origen,es decir de hace 50 años,ahora se están empezando a romper sin que nosotros hagamos nad eapecial mas que usarlo como si fuera nuestro,a este paso cuando nos vayamos debemos reponer todos los pomos,a quien corresponde ese gasto?ya hemos arreglado tambien una persiana que están en estado de origen..gracias

  4. Alex dice:

    El articulado e la ley me parece, por decir algo, ambiguo: ¿quién debe reparar una cisterna que se estropea a los pocos meses con el uso y que cuesta unos 180 euros de factura de fontanería? ¿O la lavadora, o los cierres de las ventanas, persianas, etc.?
    Mientras no se especifiquen con detalle las averías y reparaciones consiguientes, habrá polémica y discusiones, ¿no les parece?.
    En mi calidad doble de arrendador y arrendatario, en ocasiones, he podido experimentar estos problemas. Lo mismo que un familiar, que alquila su piso a estudiantes, que se quejan de problemas que a veces ellos mismos causan.

  5. Francisco dice:

    Tengo un chalet en régimen de alquiler con opción a compra; el periodo de alquiler termina en junio del 2018; existen unas humedades en la zona del garaje, que no se terminan de corregir, por mucho que piques, pintes y alicates con azulejos; con el inquilino y futuro comprador del chalet no he tenido ningún problema en pequeñas reparaciones; me ha comentado que cuando empiece el buen tiempo, el tema de las humedades debemos hablarlo para ver cómo lo solucionamos; mi pregunta es si finalmente hay que volver a reparar las humedades, ¿quién debe asumir el coste de la reparación? ¿el arrendador al 100%? ¿acordar que parte la pague el arrendador y parte el inquilino ya que finalmente se va a quedar con el chalet?

    Gracias

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