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Renta 2016 para Caseros: ¿Cómo te afecta alquilar tu piso en tu declaración del IRPF?

Casero preparando papeles para alquiler en Renta 2016

abril 6, 2017 • Alquiler y Hacienda, Destacados, Noticias inmobiliarias

¿Estás preparando tu declaración de la Renta 2016 y eres casero? Acuérdate de declarar lo que ganas por el alquiler de tu vivienda, si no lo haces lo más probable es que Hacienda te descubra y te saldrá caro. Fíjate en todo lo que te explico abajo.

De entrada hay que subrayar que los alquileres percibidos en un arrendamiento de vivienda constituyen un elemento importante a consignar en la Declaración del IRPF correspondiente al ejercicio 2016, puesto que son rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. (Art. 22. 1 Ley IRPF).

El contribuyente de este impuesto debe declarar estos rendimientos cuando sea el titular de los inmuebles que los produzcan.

En los supuestos de condominio, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su cuota en la propiedad.

En el caso de que exista un usufructo, corresponde al usufructuario la declaración de los alquileres percibidos, mientras que al nudo propietario no le afecta ese alquiler.

Los bienes inmuebles a disposición del titular, es decir, no arrendados ni cedidos a terceros o aquellos que se dediquen al arrendamiento como actividad económica no generan rendimientos de capital inmobiliario.

En el primer caso se da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con la excepción de la vivienda habitual del contribuyente, los solares sin edificar y los inmuebles de naturaleza rústica.

En el segundo supuesto, los alquileres percibidos tributarán en IRPF como rendimiento de actividades económicas, se entiende que existe actividad económica de arrendamiento cuando se utilice para ello una persona empleada a tiempo total. IMPORTANTE: Ha desaparecido el requisito de contar con un local para el ejercicio de esta actividad.

Alquileres:
A efectos fiscales son las cantidades que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles.

Subarriendo de vivienda: Las cantidades percibidas en concepto de subarriendo se consideran rendimientos de capital mobiliario.

Indemnización por resolución de contrato: Las cantidades que perciba el inquilino como indemnización por resolución anticipada del contrato no constituyen gasto deducible y tributan para el inquilino en IRPF como ganancia patrimonial.

Rendimiento neto: El contribuyente tributará en IRPF por el rendimiento neto de los alquileres percibidos, es decir por la diferencia entre el importe de los alquileres y los gastos deducibles.

Qué gastos se pueden deducir

Gastos deducibles: Son todos los gastos necesarios para la obtención de los alquileres. Se consideran incluidos, entre otros, los siguientes:

a) Intereses y demás gastos de financiación: Si existe un préstamo para pagar la vivienda, se deducirán los intereses del mismo, no la amortización de capital.

En este punto puede revestir especial interés el asunto tan en el candelero de la nulidad de las cláusulas suelo, si el arrendador se ha deducido como gasto intereses que ahora le son devueltos por el banco, deberá adecuar su declaración a la realidad de los intereses pagados.

Los intereses que, por la aplicación de cláusulas suelo, hubieran sido satisfechos por el contribuyente en 2016 y respecto a los que, antes de finalizar el plazo de presentación de autoliquidación del IRPF por dicho ejercicio (30 de junio de 2017), se alcance el acuerdo de devolución de su importe con la entidad financiera o como consecuencia de una sentencia judicial o un laudo arbitral, no podrán deducirse como gasto.

b) Gastos de conservación y reparación: Por ejemplo, pintura, revocado, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos. No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes.

El importe total de los gastos deducidos por los anteriores conceptos no podrá exceder de los ingresos declarados.

c) Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales: IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc. No se podrán deducir conceptos fiscales sancionadores.

d) Saldos de dudoso cobro. Importe de alquileres devengados y no percibidos, cuyo dudoso cobro quede justificado.

e) Otros gastos deducibles: Primas de seguro, servicios personales o profesionales, etc. siempre que cumplan el requisito de ser necesarios.

e) Amortización del inmueble y las instalaciones y enseres que se alquilan con él, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Qué reducciones se pueden aplicar

Reducciones en el alquiler de vivienda: Siempre que se trate de la vivienda del inquilino el arrendador podrá practicar sobre el rendimiento neto positivo una reducción del 60% cualquiera que sea la edad del inquilino. Ha desaparecido la reducción del 100% para inquilinos menores de 30 años.

Una vez practicada la reducción del 60% se puede aplicar la reducción del 30% del rendimiento neto resultante en los siguientes supuestos:

a) Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen a un único periodo impositivo.

b) Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo (traspasos, indemnizaciones o cesión de derechos).

Novedad: El arrendador de un inmueble susceptible de ser utilizado como vivienda puede aplicar la reducción sobre el rendimiento neto derivado de dicho arrendamiento cuando, siendo el arrendatario una persona jurídica, queda acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas (Res. TEAC 8/09/2016).

Rendimiento mínimo en caso de parentesco: Cuando el arrendatario o subarrendatario del bien inmueble sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.

Imputación temporal: Como regla general los alquileres deberán declararse en el periodo impositivo en que debieron pagarse sea cual sea el momento de su efectiva percepción.

Por qué te conviene declarar tu alquiler

Es muy desaconsejable omitir en la declaración de la RENTA los alquileres obtenidos por el arrendamiento de vivienda, puesto que:

1.- Hacienda se enterará

La Agencia Tributaria puede detectar con facilidad la existencia de ese alquiler no declarado, en cuanto el inquilino haga constar esa vivienda como su domicilio fiscal.

2.- No podrás beneficiarte de la reducción del 60%

En tal caso no se permitirá al contribuyente descubierto por la AEAT beneficiarse de la reducción fiscal del 60% del rendimiento neto, como ha quedado expuesto antes.

3.- Hacienda será la que decida

La Agencia Tributaria podrá imputar el importe de ese alquiler a precio de mercado, si no se le exhibe el contrato que lo regula.

4.- Te multarán

La Agencia Tributaria impondrá una sanción de, al menos, el 50% de las cantidades no ingresadas, además de los intereses de demora.

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8 Responses to Renta 2016 para Caseros: ¿Cómo te afecta alquilar tu piso en tu declaración del IRPF?

  1. Maite dice:

    Hola,
    Tengo una vivienda alquilada a una familia que la utiliza como primera vivienda. Entiendo que una vez calculado el beneficio neto puedo deducirme un 60% de éste. Mi duda es si el sistema de renta web aplica directamente esta deducción o si tengo que indicar la cantidad ya reducida en el 60% yo misma en la casilla correspondiente. Otra duda que tengo es en relación a la amortización del inmueble. Según he leído sería de un 3% sobre el valor más alto entre el de compra y el valor catastral. Pagué muy alta la vivienda, con lo que será el primero, pero en este caso, apenas tendré beneficio neto, ¿Es esto correcto?
    Muchas gracias por su respuesta

  2. ANA BELEN dice:

    Hola

    Tengo un piso arrendado a dos inquilinos y a la hora de deducir los gastos, me surge la duda en la amortización del inmueble por el 3% sobre el mayor valor entre valor catastral y valor de construcción, restándole el valor del suelo. ¿Cómo puedo saber el valor del suelo? En los datos fiscales de la declaración la agencia tributaria facilita el valor catastral y valor catastral de construcción ¿Entiendo que el valor del suelo es la diferencia entre el valor catastral y valor catastral de construccion?

    Por ejemplo si el valor catastral de mi piso es de 25000 y el valor catastral construccion 7000 y el valor adquisicion fue de 30.000
    ¿Cuál sería el importe que podría deducir como gasto de amortización?

    Muchas gracias por su respuesta

  3. Cristina dice:

    Buenas tardes!
    Tengo una hipoteca sobre mi vivienda habitual desde el 2005 por la que me he desgravado hasta la declaración de irpf de 2015. En 2016 la alquilé en octubre. Puedo desgravarme el préstamo hasta octubre al haberla alquilado? De octubre a diciembre puedo desgravar los intereses, es correcto?. Si en estos momentos no tengo un domicilio fijo, cual debería de poner como vivienda habitual, el que más utilice o el actual?.

    Muchas gracias y un saludo.

  4. Gaby dice:

    Hola!
    Se me plantea la siguiente duda: si alquilo mi vivienda habitual 3 meses al año , puedo desgravarme la financiación ajena los 9 restantes?
    Un saludo.

  5. JOSE FRANCISCO dice:

    Buenos días:
    Tengo un piso que he alquilado el año 2016 completo, y que adquirí mediante extinción del condominio en 2015. La valoración fue de 70.000 euros, pague 35.000 euros a mi hermana y quedó la propiedad a mi nombre. Los gastos notariales e impuestos fueron 1500 euros. Ese año se hizo una reforma por 25200 euros IVA incluido.
    Tengo dos dudas
    1 – ¿Sobre qué cantidades debo aplicar el 3 % de la amortización a la hora de hacer la declaración de renta?
    2 – Esta cantidad será todos los años igual, o el 3 % que reduzca cada año se irá detrayendo del importe base todos los años.
    Gracis y un saludo

  6. PHOLMO dice:

    Maite, parte de un concepto erróneo, el 60% no es una deducción, sino una reducción de la base a tener en cuenta para el impuesto, y debe hacerlo constar al cumplimentar su declaración. Los gastos deducibles y la amortización pueden no solo reducir el “beneficio neto” sino incluso que éste sea cero.
    Ana Belén, si quiere optar por el valor de adquisición, tendrá que calcular el valor del suelo, mediante una regla proporcional con base los datos que le ofrece el valor catastral.
    Cristina la apreciación que hace es correcta y debe consignar como vivienda habitual/domicilio fiscal el lugar donde efectivamente habite en estos momentos.
    Gaby el problema estriba en que si alquila su vivienda deja de ser su vivienda habitual y por lo tanto no cumple el principal requisito para poder deducir por adquisición de vivienda habitual.
    Jose Francisco si opta por el valor de adquisición entiendo que la amortización debe ser sobre 70.000 (menos el valor del suelo)+25.200 y se mantendrá así mientras permanezca alquilado ese piso.
    En http://www.pedrohernandezabogado.com/ , donde tiene abundante información sobre estos temas, estoy a su disposición por si le puedo ayudar profesionalmente

  7. PABLO JUAN dice:

    Saludos. ¿Si alquilo una vivienda a estudiantes durante 10 meses al año, puedo aplicar la reducción del 60%). Gracias,

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