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Cómo se hace la devolución de la fianza

devolución fianza piso en alquiler 1

junio 10, 2016 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

La devolución de la fianza cuando se deja un piso en alquiler es, en demasiadas ocasiones, fuente de conflicto. ¿Debe el casero devolver siempre la fianza? ¿cuándo debe hacerlo? ¿cuáles son los errores más habituales? Aquí respondo.

Por desgracia existen algunos caseros desaprensivos que consideran la fianza como un “plus” que añadir a los alquileres, y la reciben sin ninguna intención de devolverla.

Precisamente lo correcto, legalmente hablando, es todo lo contrario, la fianza se recibe en concepto de depósito, y el depositario, siempre, adquiere el compromiso de devolver lo recibido.

Además la fianza legal, no así la adicional o complementaria, puede decirse que se ha convertido en una fuente de financiación de las Comunidades Autónomas, a través de la obligación del casero de depositarla en el Organismo correspondiente que dispone de esas cantidades sin pagar intereses. El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción susceptible de multa pecuniaria.

A la vista de todo esto surgen las siguientes preguntas:

Chapter 1. ¿Debe el casero devolver siempre la fianza?

El casero está obligado a devolver la fianza pero tiene el derecho a descontar de esa fianza las obligaciones a cargo del inquilino, pendientes al finalizar el arriendo: Alquileres, consumos, reparaciones etc. Hecho esto, practicada liquidación, deberá devolver el sobrante o podrá reclamar lo que falte.

Chapter 2. ¿Cuándo debe devolverse la fianza?

La fianza deberá ser devuelta al término del contrato, sin embargo es evidente que si el casero ha cumplido su obligación de depositar la fianza en las arcas de la Comunidad Autónoma, no la tiene a su disposición para devolverla, en tal sentido la LAU indica que la falta de devolución no devengará intereses de demora hasta transcurrido un mes.

Esta circunstancia no concurre en la fianza adicional o complementaria que deberá ser devuelta en el acto de entrega de llaves.

Lo más recomendable por tanto es que después de un exhaustivo examen de la vivienda y de pagados por el inquilino los alquileres y suministros hasta ese momento, se firme un documento de entrega de llaves en el que se haga constar:

1.- Que la vivienda se entrega en correcto estado o, en otro caso, se detallen los desperfectos que deben subsanarse a cargo de la fianza.

2.- La devolución del saldo resultante o el compromiso de devolver este saldo una vez haya sido retirada de la Comunidad Autónoma.

Devolución fianza piso en alquiler

Chapter 3. Errores más habituales en la devolución de la fianza

Como colofón podemos enumerar los errores más habituales en este tema:

Casero que recibe las llaves de la vivienda y le “va dando largas” al inquilino en cuanto a la devolución de la fianza, con la idea de no devolverla nunca.

Si el inquilino la reclama judicialmente deberá devolverla con intereses y costas judiciales, y, dependiendo del tiempo transcurrido, no podrá invocar con éxito desperfectos en la vivienda aunque realmente existan.

Inquilino que desiste del contrato sin cumplir el plazo pactado y sin preaviso ninguno, el casero recibe las llaves pero le dice, de palabra, que no le va a devolver la fianza.

El resultado puede ser el mismo del caso anterior.

Inquilino que piensa: Como el casero no me va a devolver la fianza, no pago el último mes, me despido “a la francesa” y que se la cobre de ahí.

El casero puede considerar vigente el contrato y el inquilino, aunque haya abandonado la vivienda, deberá pagar alquileres y costas judiciales hasta el momento en que el Juez declare resuelto el contrato.

Inquilino que se marcha de la vivienda pero se niega a entregar las llaves hasta que el casero le devuelva la fianza.

El resultado final puede ser el mismo que el caso anterior.

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16 Responses to Cómo se hace la devolución de la fianza

  1. Mónica dice:

    Hola. Normalmente los consumos de luz, gas.. Los pasan a mes vencido, incluso pasado un mes, cómo se puede liquidar antes lo consumido real hasta la fecha de entrega de llaves?
    Muchas gracias

  2. Fernando dice:

    Buenos días,
    Como siempre la teoría esta muy bien, pero llevar a la practica aún teniendo la razón no es del todo fácil.
    Nuestra justicia por desgracia para estos casos (Y para otros también ) es lenta y cara, con lo que en la mayoría de casos se resuelven no acudiendo a los juzgados y asumiendo los perjuicios sean de casero o inquilino.
    La aceptación de los desperfectos por parte de los arrendatarios de la vivienda, suele ser algo complicada, ya que dirimir si es por el uso normal y antigüedad , o por roturas y mal mantenimiento, Normalmente ninguna de las partes sale satisfecho, cuando hay diferencias, y nuestro cometido es ser lo mas imparcial posible , haciendo muchas veces de juez para llegar a acuerdos lo mas salomónicos posible.
    De todas maneras la aclaración de Pedro siempre nos va muy bien para apaciguar ánimos y dejar las cosas claras.
    Siempre lo tengo como referencia para aclarar pequeñas dudas.
    Un saludo
    Y gracias por mantener este blog tan bien informado.

    Fernando.

  3. Lara dice:

    Qué sucede si se firmó un documento en donde el propietario dice que ha revisado la vivienda antes de la entrega de llaves, que todo estaba en correcto estado, y una semana después presenta reparaciones por 1500€ ?

    Luego, según me han comentado, si el importe es menor de 2000€, el que reclamo, no se puede pedir que pague los gastos de abogado

    Me podríais ayudar

  4. Lidia Martin dice:

    Y a quien le corresponde pagar la fianza en caso de que viva en una vivienda en la cual ha sido despropiada por el banco a su propietario???, de esto ya hace 1 año !!!

  5. Maite dice:

    Buenas tardes:
    Hay puntos que no tengo claros. He depositado la fianza en el Departamento correspondiente del Gobierno Vasco y, a la hora de devolverla:
    1.- A quién se le devuelve: al propietario o al inquilino (en el caso en que las dos partes la reclamen).
    2.- Cuánto tarda ese Organismo, en devolver, efectivamente, la fianza?
    3.- Si cuando el citado Organismo devuelve la fianza al propietario y hay todavía facturas de suministros que tienen que llegar, lógicamente habrá que esperar a realizar la liquidación a que lleguen esas facturas por consumos ¿no es así?
    Gracias por su ayuda.

  6. Eduardo dice:

    Hay que ser un ingenuo de campeonato para decir lo que aquí pone. Una liquidación de un contrato de alquiler solo se realiza de dos modos
    1. El inquilino, cargado de infinita bondad devuelve las llaves y se va sin hacer mucho daño, aun dejando deudas pendientes que jamás podrán ser percibidas por el propietario. Ese es el final feliz.
    2. El inquilino paga lo que le apetece y hasta cuando le apetece, deja el piso como le venga en gana y el propietario se aguanta o inicia un eterno y absurdo proceso legal en el que, aparte de pagar todo, incluso puede ser condenado por poner mala cara.
    El resto es ciencia ficción, de la barata.

  7. Cristiina dice:

    El tema está muy bien explicada gracias
    Yo soy de las que devuelvo la fianza cuando dejan el piso y me devuelven las llaves y firman la devolución.
    Debo de poner fianza adicional en el contrato de alquiler para poder disponer de ella cuando el inquilino se valla . Esto es legal y correcto.
    Lo de las arcas de la comunidad no lo he hecho nunca y no sé si debo pues son alquiler de pocos meses .
    Un saludo

  8. Pepa dice:

    Hola.
    Vivo en un piso de alquiler desde el 23 de mayo y pago 350€ / mes. Pagué mi fianza (1 mes) y la comisión para la inmobiliaria (1/2 mes), antes de entrar y la parte proporcionar de la mensualidad correspondiente. También he pagado los 350 € del mes en curso. Desde que entré a vivir noté algunos desperfectos (puestas de armarios que no corren, pomos que se atascan, la llave de la entrada no cierra bien desde dentro y entre las llaves que me dieron no está la del buzón. He pedido que se pasen a arreglarlo todo varias veces, pero me van dando largas. Necesito con urgencia la llave del buzón, ya que he solicitado el voto por correo y no quiero que se me pase el plazo porque no puedo votar de forma presencial. ¿Qué puedo hacer?
    Muchas gracias.

  9. manuela dice:

    El casero no tiene 30 dias para devolver la fianza según la L.A.U

  10. Juan dice:

    Y qué pasa cuando la comunidad autónoma devuelve la fianza pasado ese mes del que se habla siempre?
    Yo he tenido el caso en la Comunidad de Madrid, que ha tardado en devolverme la fianza hasta mes y medio después de firmar la finalización del contrato. ¿Puede el inquilino pedirme intereses? ¿Tengo yo que pedirle esos intereses a la Comunidad de Madrid?
    Afortunadamente hasta ahora, he tenido muy buena relación con mis inquilinos, y no he tenido nunca ningún problema, pero estos plazos tan fijos, que no los cumplen las instituciones, pueden suponer un problema para todos (a los antiguos inquilinos porque se les retrasa la devolución de su dinero y a mí porque pueden denunciarme por incumplir el plazo de una mes después de la finalización del contrato, teniendo que pagar unas costas judiciales y unos intereses que son ajenos a mi persona. Eso sí, seguro que la Comunidad Autónoma no se hace cargo de esos gastos).

  11. PHOLMO dice:

    A Mónica: Hay dos opciones: Pedir a las compañías la liquidación de consumos a fecha de la entrega de llaves o apuntar los consumos que constan en los contadores a esa fecha y luego liquidar con la última factura.
    A Fernando agradecerle los elogios a mi modesta labor y ponerme a su disposición para cualquier ampliación o aclaración que precise.
    A Lara: falta información, si en el momento de ese documento le devolvió la fianza, deberá reclamarle en el Juzgado esos 1.500 euros por supuestos desperfectos y vd podrá oponerse con el documento en el que firmó de conformidad la entrega de la vivienda. Si no devolvió la fianza vd deberá reclamar su importe íntegro por vía judicial. Efectivamente, si para ese pleito la ley no exige intervención de letrado, no podrá incluirlo en las costas quien obtenga la condena del contrario.
    A Lidia Martín: En teoría si el banco se subroga en los derechos y obligaciones de su deudor, el casero anterior, deberá devolver esa fianza.
    A Eduardo: Ignoro de donde extrae tan desatinadas conclusiones que desde luego no comparto.
    A Pepa: Debería leer EL DECALOGO DEL INQUILINO y verá que todas esas reclamaciones deben hacerse por escrito.
    A Manuela: No es exactamente así
    A Juan: En estricta legalidad tanto vd al inquilino, como la Comunidad de Madrid a vd deberían pagar intereses de demora.

  12. Mª Victoria Mesa Some dice:

    Hace unos días mi inquilino dejo el piso que me tenia alquilado. Dejo pendiente recibos de luz y dejo desorden en el piso, no cuadra el inventario que firmo con lo que me entrega. No considero que este el piso en las mismas condiciones en que se lo entregue, ha hecho modificaciones en el mobiliario, cortinas, cuadros, color de las paredes. A demás hay un deterioro considerable de los enseres y una falta de limpieza que me esta costando bastante reparar. He hecho un pequeño recuento de objetos que me faltan y estimación de gastos que estoy teniendo para dejar el piso en las mismas condiciones en que mi inquilino lo encontró. Sin embargo mi inquilino me comenta que esos son deterioros normales derivados del uso y que el ha sido buen pagador. Y por supuesto esta estimación es mayor que la fianza que le tengo que devolver. Eso no me lo va a pagar nadie.

  13. Andrea dice:

    Yo creo que cuando la vivienda es de un propietario .no tenían que ingresar la fianza en ningún banco .que si están un año como si están cinco.los intereses los Con el ellos.Y luego aquin se la piden es al dueño .Que por eso se la entregaron , eso no está bien . ES OTRA FORMA DE ROBAR AL CIUDADANO.

  14. Álvaro Luis dice:

    En Madrid es imposible cumplir el plazo de un mes para la devolución de la fianza. He solicitado telefónicamente la cita previa el día 13 de junio y me han dado para el 26 de julio, y luego hasta dentro de treinta días no llega la transferencia.
    Están desbordados por falta de personal

  15. María dice:

    He estado de alquiler en Madrid durante dos años. Ahora lo he dejado 3 días antes de que finalizara el mes y en un estado muy bueno. Solamente hice un agujero un poco más grande de lo normal para poner un cuadro y un poco rozada la zona del cabecero de la cama. Eso es lo único que vío mi casera de desperfectos. Después de medio mes, me dice que ha pintado el apartamento y que me descuenta 160 € de la fianza porque yo lo he ensuciado. Dejé que enseñara el apartamento mientras aun vivía allí a la nueva inquilina, que se metió el día 1 de este mes porque yo lo dejé antes. Está todo pagado.
    Ahora me dice que no me va a devolverel resto de la fianza hasta que se cumpla el mes de haberlo dejado.
    Por favor que me diga alguien si lo está haciendo bien mi casera o puedo reclamar los dos meses de fianza que pagué sin tener que darle lo de los gastos de pintura. La pena esque no hice fotos cuando me fui de alli para demostrar que la casa estaba perfectamente, ya que soy una persona muy cuidadosa.
    Gracias.

  16. PHOLMO dice:

    Andrea, en definitiva es un impuesto más, aunque encubierto.
    Álvaro: En tal caso deberán pagarle intereses que son los que vd deberá pagar a su inquilino.
    María: Tal como relata los hechos su casera carece de razón en todo. La pintura no puede repercutirsela a vd y la obligación de devolver la fianza es clara.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

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