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Todos los secretos sobre la devolución de la fianza

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enero 29, 2016 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Bueno, vale, tampoco hay tantos secretos sobre la devolución de la fianza, pero sí muchas incertidumbres que ponen nerviosos a caseros e inquilinos cuando se deja un piso en alquiler. Aquí lo aclaramos todo.

Un inquilino firma su contrato de alquiler, entrega el mes de renta más la fianza y cualquier otra garantía adicional que le pueda haber pedido el casero. A cambio, recibe las llaves de su casa. Vive allí durante un tiempo hasta que decide cambiar de piso. Se lo dice al casero. ¿Cómo se hace la devolución de la fianza? Así:

Chapter 1. Cuándo y cómo se devuelve la fianza al dejar un piso en alquiler

Cuando un inquilino entra en un piso en alquiler está obligado a dar un mes de alquiler en metálico a su casero en concepto de fianza. Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 en su artículo 36.1: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

A partir de los tres primeros años de alquiler esa fianza se puede ir aumentando o disminuyendo en cada prórroga del contrato hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de lo que se pague de alquiler. Así también lo dice la LAU de 1994 en su artículo 36.2: “Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

En el momento de dejar el piso en alquiler, el casero debe devolver esa fianza que entregó el inquilino y sólo puede descontar las deudas que tenga pendientes: alquileres, la indemnización estipulada en el contrato si lo deja antes de tiempo, suministros y arreglos de desperfectos que le corresponda pagar al inquilino. Eso sí, cada cantidad que se descuente de la fianza debe estar perfectamente justificada con una factura.

Si pasa un mes y el casero no ha devuelto la fianza y no tiene ninguna causa justificada para no hacerlo entonces el inquilino puede reclamarle la fianza y sus intereses legales.

Chapter 2. Qué se puede descontar en una fianza

El casero puede descontar de la fianza:

1.- Alquileres pendientes de pago

Si el inquilino ha dejado de pagar algún mes o parte de algún mes el casero puede cobrárselo de la fianza. Eso sí, debe justificarlo.

2.- Indemnización pactada por dejar el piso antes de tiempo

A partir de los seis meses de alquiler el inquilino puede dejar el piso alquilado en cualquier momento siempre que avise al casero con al menos 30 días. Pero en el contrato de alquiler se puede haber pactado que el inquilino indemnizará al casero si deja el piso antes de tiempo y esa indemnización debe ajustarse a lo establecido por la LAU en su artículo 11: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir, el casero puede exigir su indemnización y cobrársela de la fianza si el inquilino deja el piso antes de tiempo, pero para hacerlo debe haber incluido la cláusula de desestimiento e indemnización en el contrato de alquiler y cobrarla según lo estipulado por la LAU.

luz

3.- Suministros pendientes de pago

Normalmente, cuando un inquilino deja su piso en alquiler no le da tiempo a pagar todos los suministros de la casa (agua, luz, gas …) por el sistema de facturación de las distintas compañías, por eso, en muchas ocasiones el casero se queda con la fianza para pagar con ese dinero las últimas facturas de suministros y devolver luego lo que sobra al inquilino.

Otra opción es que el inquilino pague directamente los suministros, es decir, que aunque deje el piso en alquiler siga teniendo en su cuenta bancaria la domiciliación del agua, gas, luz … hasta pagar todo lo que él haya consumido y luego ya haga el cambio con el casero. Así el casero entrega la fianza al inquilino el mismo día de la entrega de las llaves si no hay otra deuda pendiente.

4.- Desperfectos en la vivienda

Si el inquilino ha roto algo en el piso alquilado debería repararlo o asumir el coste de su reparación. Si no lo hace el casero puede descontárselo de la fianza siempre y cuando lo acompañe de la factura correspondiente.

Pero, ¿qué es lo que le corresponde reparar a un inquilino? En principio, el artículo 21.4 de la LAU de 1994 dice que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.” Por lo que se entiende que si el inquilino lleva tiempo viviendo en el piso y surgen pequeñas reparaciones precisamente por el desgaste que hace de la vivienda, entonces es él quien debe asumir el coste de esas reparaciones. Y, por supuesto, si rompe algo también debe pagarlo él.

¿Y qué debe pagar el casero?
Él debe hacerse cargo de todas las obras que sean necesarias hacer para mantener la habitabilidad de la casa.

¿Necesitas tenerlo más claro? Amparo BB, casera y experta de La Comunidad, nos hizo en un día un gráfico que resume conceptos:

Reparaciones pisos en alquiler

Pero vayamos a los dos casos más conflictivos cuando se deja un piso en alquiler y está pendiente la devolución de la fianza:

Pintura: Si un inquilino ha estado viviendo varios años en el piso se entiende que debe haber habido un desgaste en la pintura y es el casero quien debe pintar de nuevo la casa para el siguiente inquilino. Pero si el inquilino ha estropeado alguna pared al colocar muebles, entonces debería ser él quien se encargase de la reparación.

O si el inquilino decide cambiar el color de la pintura de la casa sin contar con el permiso del casero, entonces el casero podría exigirle que vuelva a pintarla con su color original o cobrarle la nueva pintura.

Limpieza: el inquilino debe devolver la casa tal como se la entregaron, pero este punto es difícil de argumentar si no hay pruebas … Lo ideal es que el contrato de alquiler incluya fotografías del estado del piso cuando se entrega para certificar su limpieza y exigir la devolución en el mismo estado … ¿Y qué contratos tienen estas fotos? Los mínimos … pero ambas partes saben perfectamente cómo estaba el piso originalmente y cómo se debería entregar, ¿o no? :-)

apretón de manos

Chapter 3. Cómo sellar la devolución de la fianza

El día de la entrega de llaves del piso se debe firmar también el documento de fin de alquiler. Allí se indica por escrito la finalización del alquiler estando de acuerdo ambas partes (casero e inquilino) y cómo se hace la devolución de la fianza y cualquier otra garantía adicional que pueda haber entregado el inquilino.

Si no se devuelve la fianza se debe indicar por qué y cuándo se devolverá. Igual pasa con la garantía adicional, si se ha entregado alguna. Normalmente los caseros piden dos meses de ‘fianza’, pero legalmente no son dos meses de fianza, es un mes de fianza y el otro se considera garantía adicional.

En el caso de que se hayan entregado estos dos meses, el documento de fin de contrato debe detallar si se devuelven en el mismo acto de entrega de llaves del piso y, si se descuenta algo, se debe indicar cuánto, por qué y adjuntar la factura correspondiente. Si no se devuelve el día de la entrega de llaves se debe indicar por qué no se devuelve ese día, cuándo se devolverá, cómo y, por supuesto, acompañar todo lo que se descuenta con la factura correspondiente.,

El documento de fin de alquiler debe llevar fecha y ser firmado por ambas partes.

Chapter 4. Y si no se devuelve la fianza y se quiere reclamar …

Si el casero se niega a devolver la fianza el inquilino debe exigirle que le explique por qué y que justifique cada gasto que descuenta de la fianza con sus facturas correspondientes. Si esta justificación no convence al inquilino entonces puede acudir a los tribunales para reclamar su dinero.

Como dice Pelayo de Salvador Morell, abogado, en su post Guía Rápida sobre la Fianza en el Alquiler de Pisos: “Con carácter general, el procedimiento para sustanciar cuestiones relativas a los arrendamientos es el procedimiento ordinario, pero hay juzgados en los que se admite el procedimiento verbal para exigir la devolución de la fianza (el monitorio no suele ser aceptado).

Si la cuantía es inferior a 2.000 €, no hace falta acudir con abogado y procurador, aunque siempre es aconsejable contar con asesoramiento jurídico.

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21 Responses to Todos los secretos sobre la devolución de la fianza

  1. PHOLMO dice:

    Conviene subrayar que el limite de 2.000€ puede perjudicar al que demanda con abogado y procurador y gana con costas, porque no podrá repercutir al perdedor los honorarios de estos profesionales

  2. juan jose dice:

    Gracias por la información.

  3. José Manuel dice:

    Excelente información

  4. Maria dice:

    Que ocurre si no existe contrato, ni recibos de los servicios, ni nada que justifique la entrega de una fianza. Puede el propietario negar la existencia de dicho pago? O negarse a devolverla alegando cualquier cosa que se le ocurra aunque sea mentira?

  5. Carmen dice:

    Hola, tengo un piso en alquiler, se firmó a finales de 2015 y mis inquilinos me han dado un preaviso de un mes para cancelar el contrato de alquiler, en dicho contrato se había estipulado la sigueinte claúsula: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

    Mi duda es que no sé a que importe se refiere con la parte proporcional ….que se refiere en dicha claúsula, estos chicos han estado 6 meses, pagaban 600 €. cual sería el importe real que tendría que descontarles de la fianza? o correspondería a toda la fianza?
    Gracias por ayudarme, saludos,

  6. Rosa dice:

    Buenas, recientemente hemos dejado el piso que teníamos alquilado, pues la propietaria nos comunico, que lo dejásemos ya que se iba a vivir allí su hija, nosotros lo hemos dejado entregamos las llaves y hemos hecho el traslado, ahora bien, a la hora de devolver la fianza 800 euros, nos dice que nos quita 200 euros, ya que los marcos de las ventanas estaban sucios y los ha tenido que fregar. Hemos cuidado muy bien el piso y no hemos ocasionado ningún desperfecto ni daño de ningún tipo, así como que hemos cumplido con todos los pagos. ¿Puede ella descontarnos 200 euros de la fianza por decir que los marcos de las ventanas estaban sucios? No creo que sea justo, no posee ningún recibo de limpieza, puesto que dice que lo fregó ella. ¿Qué debo hacer para recibir mi finanza completa? Muchas gracias

  7. Alberto dice:

    Buenos dias, hemos dejado nuestro contrato de alquiler el 31 de diciembre, avisando via mail con la antelacion estipulada en el contrato, con todas las rentas pagadas y subministros al dia.

    Al entrar a vivir la vivienda tenia desperfectos ocasionados por la anterior inquilina, es decir, por nuestra parte no se han ocasionado nuevos desperfecto y hemos dejado la vivienda en condiciones de habitabilidad y limpieza tal como estipula el contrato. Por lo menos tenemos la carta de renuncia firmada conforme dejamos la vivienda el dia 31/12.

    La propietaria se niega a dar la fianza debido a que una pared esta pintada de gris y otra de color burdeos, en el contrato indica que se prohibiese pintar.

    Tambien se negaba a cambiar de titular los subministros, por ello tras 2 semanas de espera le he dado de baja el agua.

    Querria saber si vale la pena reclamar la fianza via judicial o si no se llegara a nada y tendremos que asumir los costes del proceso.

    Saludos y gracias.

  8. Carlos dice:

    Hola, hemos estado de alquiler en una casa con mi mujer y 2 hijas durante los ultimos 4 años. A la hora de devolver las llaves, la propietaria nos reclama que esta todo fatal, porque hay alguna pared con marcas de paso, pero nada grave, del uso cotidiano. Hemos pagado puntualmente cada mes, no hay nada pendiente, nos hemos hecho cargo de los pequeños arreglos, no hemos colgado ni un cuadro,, y la entregamos limpia, pero a la propietaria no le parece suficiente. Dice que esta todo fatal (literal). Le dimos el mes de fianza obligatorio + 2 como garantia adicional (casi 4.00 EUR en total, ademas cero que los 2 meses extra no los deposito en Incasol, que es obligatorio?). Nos reclama que nos hagamos cargo de los desperfectos antes del 15 de feb que entra la nueva inquillina. Es verdad que la cas estaba recien pintada cuando entramos a vivir, y en contrato menciona que la devolveremos en el mismo estado que la recibimos, pero NO indica nada sobre pintura. No me parece de recibo tener que repintar todo tras 4 años de uso normal (de verdad que la hemos cuidado como propia). Ayer devolvimos las llaves y firmamos ambas partes el fin del contrato, pero queda pendiente la devolucion de la fianza a espensas de subsanar los arreglos pendientes. Quedamos en que nos pasaria una lista detallada en los proximos dias. Ella insiste en que la fianza nos la devolvera entera, pero que nos hagamos cargo de los arreglos nosotros antes del dia 15. Ahora no tenemos llaves, y no tenemos acceso (ni ganas) a la propiedad, asi que entiendo que es ella la que tiene que decirnos que desperfectos hay, valorar el coste de subsanarlos y SOLAMENTE previo acuerdo, llevarlos a cabo. Que me aconsejais? Muchas gracias por adelantado

  9. Esther Garcia dice:

    Hola buenos dias,

    He tenido mi casa alquilada desde el 1 de octubre de 2015. El contrato era por un año prorrogable en periodos sucesivos de 1 año.

    Hace unos dias me han comunicado que dejan la casa a finales de mes de marzo y que me lo comunican con 1 mes de antelacion tal y como dice en la clausula acerca del desistimiento. En esta misma pone: las partes podran pactar en el contrato que para el caso de desistimiento deban los arrendatarios indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año daran lugar a la parte proporcional de la indemnizacion.

    No obstante, no se añade nada mas al respecto.

    La fianza era de 2 meses recogida en el contrato y abonada en la Junta de Andalucia.

    Mi pregunta es si estan los arrendatarios obligados a pagarme las mensualidades que faltan hasta cumplir el año o al menos si puedo quedarme con los dos meses de fianza ya que ahora no es un buen momento para alquilar por la zona. Los alquileres suelen realizarse a partir de septiembre.

    Muchas gracias y saludos.

  10. Pati dice:

    Hola. Mismo caso q Esther
    He tenido mi casa alquilada desde el 1 de agosto de 2016. El contrato era por un año prorrogable en periodos sucesivos de 1 año.
    Hace unos dias me han comunicado que dejan la casa a finales de mes de marzo y que me lo comunican con 1 mes de antelacion tal y como dice en la clausula acerca del desistimiento. En esta misma pone: las partes podran pactar en el contrato que para el caso de desistimiento deban los arrendatarios indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año daran lugar a la parte proporcional de la indemnizacion.
    No obstante, no se añade nada mas al respecto.
    La fianza era de 2 meses recogida en el contrato y abonada en la Junta de Andalucia.
    Mi pregunta es si estan los arrendatarios obligados a pagarme las mensualidades que faltan hasta cumplir el año o al menos si puedo quedarme con los dos meses de fianza ya que ahora no es un buen momento para alquilar por la zona. Los alquileres suelen realizarse a partir de septiembre.
    Muchas gracias y saludos.

  11. ESPERANZA dice:

    Buenas tardes,
    Estuve 6 meses de alquiler, con una fianza de 1 mes de depósito. Cumpliendo con las normas del contrato mínimo de 6 meses y con 1 mes y pico de antelación avisé que dejaba el piso. Cuando devolví las llaves al propietario, se miró todo el piso y me dijo que no habría problema para devolverme la fianza. Pasaron un par de meses y después unos cuantos intentos de ponerme en contacto con él sin ningún éxito por fin, vía wsapp me dice que dejé el piso hecho una porquería, totalmente inhabitable, etc. y que se quedaba con la fianza. Debo decir que dejé el piso limpio e implecable y cuando le devolví las llaves se lo miró todo con lupa y no puso ningún problema. ¿Qué puedo hacer para intentar recuperar mi dinero?.
    Gracias por todo.
    Saludos, Esperanza

  12. Gabriel dice:

    Hola, en mi caso 3 amigos tenemos alquilada una vivienda de forma solidaria pero yo tengo que dejar el piso.
    Deberia el casero devolverme la fianza?

  13. Angela dice:

    Buenas tardes,
    Mi caso es que hace un mes alquile una vivienda con otra persona y al final me he quedado yo con la casa que no puedo pagar. El caso es que di 500€ con la idea de pagar en dos meses la fianza de 400 que en el total eran 800.
    La cuestión es que la propietaria dice que por no pagarle la fianza entera no me tiene que devolver lo que le di y porque el dinero tampoco lo tiene. Esto es así?

  14. Maria dice:

    Hemos dejado un piso, yo lo alquile con otra persona. Cuando entramos se pagó el mes de alquiler y dos de fianza, el propietario nos lo pidió en efectivo y así lo hicimos. El problema lo tengo con la otra persona que no quiere darme la parte de la fianza. El contrato está firmado por los dos. Yo puedo pedirle al propietario que la mitad de la fianza me la de a mí ? Tenemos que estar los dos para la firma con el propietario de fin de contrato? La devolución de llaves será a fin de este mes.
    Os agradecerá me ayudaseis. Gracias

  15. Hola alquile un pub, hice contrato de un año pero, yo le dije al dueño que no sabia si podía aguantar un año por que si no iba bien, le di 4000 euros de fianza aunque el local me costaba 500 euros mensuales, avise con tiempo que me iba porque no iba bien. Le pregunte al dueño si había problema para que me devolviera la fianza y el me dijo que no, le dije varias veces que si había problema aguantaba el año y dijo que no. Y ha pasado casi ocho meses y no he visto un duro, donde dije digo digo Diego, y ahora solo me insulta y dice que no se niega pero, la ultima excusa para no pagarme es que dice que se ha enterado que hablo mal de el, cosa que es mentira, no se que hacer.

  16. Lorena dice:

    Hola!! Tengo una duda. Estaba en un piso de alquiler y lo entregue el 30 de junio, ahora sigo esperando que me den respuesta de la devolución de la fianza la cual en principio me ha dicho la de la inmobiliaria que no me devuelve por el momento nada porque tiene que contratar un pintor porque la pared del salón está “manchada” fueron dos años de alquiler y se ve el desgaste al igual q me dice que va a contratar una chica para la limpieza. El piso lo entregue como lo encontré, incluso no tenía puerta en el salón y en La Cocina y se las puse yo de mi dinero aunque no tengo factura .En este caso me lo tienen que descontar a mi lo del pintor y la limpieza?

  17. Gema dice:

    Muy buenas tardes.
    He tenido mi vivienda arrendada a unos inquilinos que han hecho lo que les ha dado en gana.
    El primer punto es que han metido a un perro en casa, cuando el contrato pone claramente que no estan autorizados.
    Al entrar a la vivienda observo que esta llena de pelos de perro, todo sucisimo, paredes manchadas por el animal y objetos mordidos y arañados por el perro.
    Obviammete decido no devolverles la fianza puesto que tengo que atreglar todo ese destrozo.
    A parte de encontrar la vivienda sucisima, con chorretones por todos los lados, vamos un desastre.
    A parte se han llevado unas llaves del garaje de la casa
    Me dicen que lea devuelva la fianza o me llevan a tribunales, yo interpuse denuncia de los hechos.
    Estoy en mi derecho de retener la fianza??? Gracias. Un saludo

  18. Clhoe dice:

    Hola
    Mi pregunta es:
    - puede el propietario del piso, exigirme devolver la fianza una vez ella y me la ha entregado?
    -puede después de 15 días decirme que está en malas condiciones i hacerme volver a darle la fianza?

    No sé qué hacer, si ya me la a devuelto porke reclama!!

  19. Noelius dice:

    Hola buenas noches, estuvimos viviendo en un piso de alquiler que que pillamos a través de una inmobiliaria, y sólo estuvimos tres meses, por que encontramos otro piso de mejor calidad y por el mismo precio.
    Antes de mudarnos hablamos con un mes de antelación con los caseros.
    Pero ahora dicen que no tenemos derecho a a la fianza que dimos.
    Si alguien me sabe decir si la puedo reclamar o que es lo que debemos hacer.
    Gracias.

  20. Raquel dice:

    Alquilo un piso.
    El inquilino a los dos meses y medio de su estancia en en piso. Me dice que se va.
    Me avisa un 12 para irse el 30.
    El total de su estancia 3 meses.
    Incumple contrato e incumple el avisar con antelación.
    Rápido busco otros inquilinos para entrar el 1. Y el día k me tiene k devolver las llaves me hace firmar k le devuelvo la fianza o k no me da las llaves del piso.
    Vamos.. chantaje, Pk esa misma tarde había quedado con las personas que iban a entrar.
    Mi pregunta es..
    Legalmente, aunque le firmara ese papel… que derechos legales tengo? Tengo k devolverle la fianza ? O cobrarle una parte proporcional x incumplimiento?
    Gracias

  21. Valeria dice:

    Hemos alquilado un local, se firmó el fin de contrato y se hizo la devolusiion de las llaves y tenían 1 mes para hacernos entrega de la fianza de 1500€(2 meses) ya pasaron 2 meses y ahora me dice el propietario que tengo que arreglar con otra persona que lleva el tema de los alquileres. Me pasa su numero y trató de comunicarme con ella y ella nunca nos atendió y respondió a nuestros mensajes, vuelvo a insistir con el dueño de local me dice que ya estaba avisada que no me preocupe y así durante una semana y media. Y ayer me dice que no tiene nada que hablar conmigo y que lo hara esta mujer y el juzgado. El juzgado??? Qué hago donde denuncio??? Lo peor de todo que este hombre es abogado. Estoy desesperada no sé qué hacer. Un saludi

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