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Por qué hay que tener cuidado con los impuestos del alquiler con opción de compra

pareja de inquilinos buscando piso en alquiler

febrero 22, 2016 • Alquiler y Hacienda, Destacados

El alquiler con opción de compra es una solución intermedia por la que optan muchos propietarios que no pueden vender su vivienda y vendedores que no encuentran financiación para comprar. Pero, ojo, hay que tener los impuestos claros para evitar problemas futuros. Aquí los aclaro.

Para muchos vendedores, la firma de un alquiler con opción de compra ha sido una solución temporal durante la crisis ante la falta de movimiento del mercado. Muchos vendedores no conseguían compradores para sus viviendas y, cuando los conseguían, eran estos los que no lograban obtener la financiación bancaria suficiente que les permitiera acceder a la compra. Por ello, se han buscado fórmulas alternativas de financiación de las operaciones, siendo quizás la más utilizada, el alquiler con opción de compra.

En la fórmula más extendida (y quizás la más dañina para el vendedor), el 100% de las rentas se imputarían a un precio futuro de venta, de ejercicio incierto. De esta forma, el vendedor está supliendo al banco en la financiación temporal de la operación, esperando que, llegado el momento de ejercicio, el arrendatario pueda acceder al préstamo hipotecario y comprar la casa en las condiciones acordadas.

Si bien el alquiler con opción de compra es una opción válida en determinadas ocasiones, no puede universalizarse su uso porque cada situación tiene una solución jurídica distinta, de ahí la importancia de la labor de los asesores jurídicos en las operaciones inmobiliarias.

¿Tengo que pagar impuestos si no hemos firmado ante notario?

La respuesta es sin duda un sí rotundo. Impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas se devengan con independencia de haber firmado un contrato privado o una escritura pública.

Debemos reconocer que un documento privado es más difícil de controlar por la administración tributaria, pero tiene otros métodos para conocer su existencia: depósito obligatorio de la fianza, ayudas al alquiler, obligación de incluir la referencia catastral del inmueble arrendado en la declaración de la renta, etc.

inquilinos felices

Si eres inquilino, tienes que pagar ITP

El ITP en los arrendamientos de vivienda es uno de los grandes olvidados. No es difícil ver contratos de renta antigua firmados con el modelo que se compraba en los estancos, y que suponía, al ser papel timbrado, la liquidación automática del impuesto.

Aunque hoy en día es infrecuente ver un arrendamiento reciente suscrito en papel timbrado, el impuesto sigue siendo aplicable, siendo el inquilino el responsable de su pago y, de forma subsidiaria, el arrendador.

Es un impuesto que se calcula en función del número de años del alquiler y la renta, aplicando una escala. Aunque cada comunidad puede decidir su propia escala, la mayoría de comunidades aplica la escala estatal, por lo que esta herramienta puede ser de utilidad para saber cuánto tienes que pagar.

Pero no solo el arrendamiento tiene que liquidar su impuesto: si el arrendamiento es con opción de compra, el arrendatario también tendrá que pagar el ITP correspondiente. La base imponible será la prima o precio de la opción, esto es, el importe que paga el optante por tener ese derecho (ojo, no confundir con el precio de ejercicio de la opción) o, si no existe o es inferior al 5% del precio de ejercicio, la base imponible será el 5% del precio de ejercicio.

Si el arrendador nos pide una “entrada” de 10.000 € (prima de la opción) y hemos acordado un precio de ejercicio de 300.000 €, la base imponible del impuesto serán 15.000 €, puesto que es el 5% de 300.000 €, y es superior a la prima abonada. Sobre estos 15.000 € se tendrá que aplicar el tipo de gravamen de cada comunidad autónoma, que puede oscilar entre el 6% y el 10% para la mayoría de las comunidades autónomas.

Además de lo anterior, como arrendatario, en tu declaración de la renta tienes obligación de declarar tu domicilio, incluir la referencia catastral y señalar el título por el cual lo ocupas. Además, en función de determinadas comunidades autónomas podrás acogerte a distintas desgravaciones fiscales.

Por su parte, si no se llega a ejercitar la opción de compra, el precio pagado por la prima de la opción será una pérdida patrimonial, de conformidad con la Consulta Vinculante V1370/2012 de la DGT.

mano dando euros

Si eres casero, tu impuesto es el IRPF

Por su parte, el arrendador tendrá que declarar los ingresos que percibe en su correspondiente declaración de la renta, integrándose tanto la renta como la prima de la opción en la base imponible general.

Esta integración en la base general, especialmente de la prima de la opción, hace que su tributación pueda disparar el tipo medio de gravamen aplicable a todas las rentas (rentas del trabajo, rendimientos de actividades económicas, etc.), cuando la venta de un inmueble tributaría en la renta del ahorro, de forma separada y conforme a unos tipos mucho más reducidos que el que puede alcanzar el tipo general.

Imaginemos un supuesto en el que un particular con una renta global de 40.000 € anuales, percibe 20.000 € en concepto de prima de la opción por la opción de compra de un inmueble. Esos 20.000 € tributarán al 37% y harán subir el tipo medio de gravamen en IRPF del 26% al 30%, lo que significará que estará pagando 4 puntos porcentuales más de lo que pagaría si no hubiera percibido dicha cantidad.

Asimismo, si se consuma la venta del inmueble, surgirá una nueva ganancia patrimonial, que esta vez, tributará en la base imponible del ahorro y, si las rentas percibidas se tienen que descontar del precio de compra ello implicará un menor valor a efectos de tranmisión, como ha reconocido en varias ocasiones la DGT (entre otras Consulta Vinculante V1451/2013).

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