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Cómo funciona un alquiler de temporada

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abril 25, 2016 • Alquiler de Temporada, Destacados

Si sólo quieres alquilar un piso por unos meses por motivos de trabajo, estudios, enfermedad ... puedes hacer un contrato de alquiler de temporada. ¿Cómo funciona? Aquí te lo explico.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos divide los arrendamientos de fincas urbanas en dos categorías, que se denominan “arrendamientos de vivienda” y “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, cada uno con un régimen normativo propio.

Los arrendamientos de vivienda, como su nombre indica, son aquellos cuyo destino principal sea “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por eso, las normas que los regulan son más proteccionistas con el inquilino, y no se puede regular en contra de lo establecido en ellas, salvo que la propia ley lo autorice.

Por su parte, los arrendamientos “para uso distinto del de vivienda”, son todos los demás arrendamientos de fincas urbanas: desde un arrendamiento de oficinas, local de negocio, de temporada, etc. La diferencia es que en estos contratos las partes son libres de pactar las condiciones que estimen convenientes.

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Qué es un alquiler de temporada

Un arrendamiento de temporada es aquél arrendamiento de una vivienda que, sin embargo, no se alquila para satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario, sino para cubrir otras necesidades (trabajo, vacaciones, estudios, etc.).

Aunque pueda resultar sorprendente, es posible firmar un arrendamiento de vivienda por 3 meses (aunque luego se prorrogará conforme a la LAU), o un alquiler de temporada que dure 3 años. Lo importante no es tanto la duración sino la causa que lleve a contratar a las partes.

Para hacer un arrendamiento de temporada correctamente, lo más importante es que haya una causa real que justifique el régimen al que se someten, y que esta se manifieste expresamente en el contrato. Veamos algunas causas que motivarían la firma de un contrato de arrendamiento de temporada:

- Desplazamiento temporal a otra zona por motivos de trabajo (temporada de verano, temporada de invierno, etc.).
- Necesidad de alojamiento temporal durante la realización de obras en la vivienda habitual.
- Alojamiento temporal durante las vacaciones (verano/invierno).
- Desplazamiento temporal por causa de estudios, si bien en determinados casos podría discutirse cuál es la vivienda habitual del estudiante (es decir, dónde pasa más tiempo).

En todos estos casos, vemos que existe una causa real que motiva la sujeción a un régimen distinto del de vivienda: el arrendatario no necesita tanta protección porque ya dispone de un inmueble que cubre sus necesidades permanentes de vivienda.

Una vez determinada la causa del contrato, y analizada la posibilidad o no de sujetar el contrato al régimen legal de los arrendamientos para uso distinto del de viviendo, podrán empezarse a negociar los términos y condiciones del contrato.

En estos casos, al igual que en los arrendamientos de local de negocio, es muy importante saber que no existe una normativa legal de mínimos que proteja al arrendatario y muy difícilmente una cláusula podrá ser considerada nula, por muy abusiva que parezca. Por ello, la fase de negociación del contrato (tanto para el arrendador como para el arrendatario) es muy importante y, sobre todo, es altamente aconsejable contar con los servicios de un abogado especializado que nos asesores y defienda nuestros intereses.

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Preguntas y Respuestas sobre el alquiler de temporada

Qué duración tiene

Tiene la duración que pacten las partes: no hay un mínimo ni un máximo. Igual de temporal es un alquiler de pocos días como uno de varios años. Lo importante es que haya una causa que justifique la temporalidad (traslado laboral, estudios, tratamiento médico …).

Cómo funcionan las prórrogas

No hay prórrogas, salvo que las partes las hayan acordado expresamente.

Cuándo puede irse el inquilino

Está obligado a cumplir toda la duración pactada, salvo que se hayan acordado facultades resolutorias.

Cuándo puede el casero recuperar su piso

El casero también está obligado a cumplir el contrato. Solo en caso de incumplimiento del inquilino podrá resolverlo.

¿Se debe dejar fianza?

Sí, dos mensualidades de fianza, de conformidad con el art. 36 LAU.

¿Y otras garantías adicionales?

Las que las partes libremente pacten.

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3 Responses to Cómo funciona un alquiler de temporada

  1. Amparo dice:

    ¿Pero no es peligroso hacerlo por un periodo superior a un año?. Tengo entendido que ha que realizarlse por menos de un año para no adquirir derechos el inquilino.
    Saludos

  2. Buenos días, Amparo
    La duda que planteas es uno de los grandes bulos que circulan por ahí. Lo importante de un contrato de temporada no es la duración, sino que exista una causa verdadera que justifique la temporalidad, así como un domicilio habitual.
    En un contrato de 11 meses el inquilino puede adquirir los mismos derechos que con un contrato de vivienda si no existe una causa que lo justifique.
    La causa de los contratos es un elemento esencial del mismo que puede determinar la nulidad del contrato, tal y como recoge nuestro código civil en los artículos 1274 y ss (ver más abajo). Por ello es muy importante redactar cada contrato atendiendo a las peculiaridades del caso: habrá supuestos en los que pueda hacerse un contrato de temporada y otros en los que no, pero para nada influirá la duración que se le ponga (Ver “Desmontando el mito de los 11 meses” en http://blog.enalquiler.com/2015/destacados/desmontando-el-mito-de-los-contratos-de-11-meses/)

    De la causa de los contratos
    Artículo 1274: En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.
    Artículo 1275: Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.
    Artículo 1276: La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita.
    Artículo 1277: Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.

    Espero que te haya ayudado.
    Un saludo,

  3. Andrés Landon dice:

    Hola Pelayo,

    Muchas gracias por compartir este articulo. Una pregunta:

    ¿Sí el inquilino a vivido la mayor parte del año en ese piso temporal, podría declararlo como Vivienda Habitual en la declaración de la Renta?

    Muchas gracias,
    Andrés.

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