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Las Claves en un Alquiler con Opción a Compra

inquilinos en plena mudanza

febrero 18, 2015 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

¿Eres de los que se está pensando alquilar con opción a compra? ¡Cuidado! Es un contrato complejo y atípico. Aquí te cuento cómo funciona y cuáles son sus claves. Echa un ojo.

Son muchos los que todavía no tienen claro cómo funciona el alquiler con opción a compra. Esta modalidad en el alquiler de pisos se hizo bastante popular al inicio de la crisis inmobiliaria porque se veía como una alternativa viable para comprar piso, pero con el paso del tiempo fue perdiendo adeptos y ahora parece que vuelve a tener momentum en el mercado inmobilario.

Pero antes de embarcarse en un alquiler con opción a compra es muy recomendable saber a ciencia cierta en qué nos estamos metiendo y, como siempre, recomiendo encarecidamente que se cuente con un profesional para concretar el acuerdo y también saber cuál es la esencia de este tipo de contratos. Aquí tienes sus claves:

Chapter 1. #1 ¿Qué es un alquiler con opción a compra?

Es un contrato complejo y atípico.

Complejo: En realidad son dos contratos, a) Contrato de arrendamiento b) Contrato de opción de compra. Si se conciertan en un solo documento es porque normalmente la duración de la opción estará en función de la duración del arrendamiento y el alquiler pagado influirá en el precio si se ejerce la opción de comprar.

Atípico: quiere decir que no existe una regulación específica del contrato de alquiler con opción de compra, el alquiler estará sujeto a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la opción de compra al Código Civil y a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, dentro de una gran libertad de pactos.

Chapter 2. #2 ¿Tengo que comprar el piso obligatoriamente al terminar el periodo de alquiler?

NO. Precisamente la naturaleza de la opción es que el optante conserva la libertad para decidir si la ejerce o no, durante el plazo pactado para el ejercicio de esa opción. Sin embargo conviene subrayar que el no ejercicio de la opción si se ha pagado un precio por ella, prima o precio de la opción, significará la pérdida de esa cantidad entregada, ya que no se trata de una fianza, garantía o depósito.

Hay que distinguir a este respecto entre dos cosas distintas, opción de compra y compromiso de compra en el cual cómo define el Tribunal Supremo: “Ambas partes, puestas de acuerdo en la cosa y en el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato”.

En este supuesto, alquiler con compromiso de compra, si está obligado el inquilino a comprar la vivienda arrendada.

Chapter 3. #3 ¿Tengo que vender el piso obligatoriamente al terminar el periodo de alquiler?

La respuesta aquí es afirmativa. El arrendador que otorga a su inquilino una opción de compra válida se obliga a venderle el objeto de esa opción si el optante le requiere para ello durante el plazo de duración pactado para esa opción, que normalmente será el de duración del contrato.

Ello quiere decir que durante ese plazo no podrá disponer en ningún modo de la vivienda alquilada.

En cuanto al plazo de ejercicio hay que decir que según el Tribunal Supremo una opción de compra pactada “durante la vigencia del contrato”, no permanece subsistente y queda extinguida si el arrendamiento se prorroga tácitamente.

Para que una opción sea válida se requiere conforme a la doctrina del Tribunal Supremo:

a) Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

b) Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción.

c) Debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Es un concepto distinto del precio o prima de la opción.

contrato alquiler piso con llaves en la mano

Chapter 4. #4 ¿Puedo hacer un alquiler con opción a compra con un modelo de contrato estándar?

En primer lugar destacar la imposibilidad de que exista un contrato estándar o típico por la razón antedicha, es un contrato atípico, no hay normativa específica que lo regule.

Por otra parte lo expuesto anteriormente abona la necesidad no solo de evitar el empleo de modelos de copiar y pegar, sino también la inexcusable recomendación de que, antes de firmar un documento de alquiler con opción de compra se acuda a un abogado de confianza experto en esta materia.

Hay que tener en cuenta que si el arrendador o arrendatario presentan a la parte contraria un documento para su firma, manifestando, para mayor confianza de la que lo recibe, que ha sido redactado por un abogado, ésta debe considerar que un abogado está obligado a defender los intereses de quien lo contrata que pueden ser contrarios a los de la otra parte contratante y eso queda reflejado en el contrato.

Chapter 5. #5 ¿Qué ocurre con la opción si embargan y ejecutan la vivienda alquilada?

Dos supuestos:

a) Alquiler con opción en documento privado: El que se adjudique esa finca no estará obligado a respetar el contrato de alquiler ni la opción de compra, por lo que el inquilino perderá la opción e incluso puede ser desahuciado.

b) Alquiler con opción de compra en escritura pública inscrita en el Registro: El adjudicatario deberá respetar tanto el alquiler como la opción de compra.

La diferencia entre un supuesto y otro es el costo económico sensiblemente superior en el caso de que se decida otorgar escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad

Chapter 6. #6 ¿Cuáles son los puntos fundamentales a negociar previamente?

a) En primer lugar evidentemente el precio de compra de la vivienda en alquiler objeto de la opción, téngase en cuenta que ni el inquilino/optante ni el dueño/oferente podrá luego modificar ese precio o exigir que sea modificado con base en la oscilación de los precios del mercado. En este punto es importante considerar las cargas que pesen sobre la vivienda.

b) Si la opción va a ser gratuita o con precio. Cuestión importante ya que ese precio de la opción el inquilino lo pierde si no la ejerce. Si la ejerce se descontará del precio final de compra.

c) Si los alquileres pagados durante el plazo de la opción se descuentan del precio en su totalidad o en qué porcentaje.

d) Posibilidad de que el inquilino pueda ceder su opción a otra persona.

e) Plazo y forma de anunciar el ejercicio de la opción, hay que tener en cuenta que una vez ejercida la opción el inquilino deja de pagar alquileres.

f) ¿Quién paga los gastos de escritura y Registro caso de decidir que no se haga en documento privado?

Chapter 7. #7 ¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra de cara a Hacienda? (para el casero y para el inquilino)

La repercusión fiscal de un alquiler con opción de compra no es un asunto pacífico.

En mi opinión, que cederá ante otra mejor fundada, y refiriéndose exclusivamente a un contrato de arrendamiento de vivienda entre particulares, es decir no sujeto a IVA, el tratamiento fiscal de la opción es el siguiente:

Si el arrendador oferente recibe precio por esa opción deberá declararla en IRPF como ganancia patrimonial. Si no se ejerce la opción no tendrá que hacer nada más, si se ejerce deberá tener en cuenta la declaración anterior a la hora de computar la ganancia/pérdida de esa compraventa.

En cuanto a los alquileres deberán ser declarados en IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con las reducciones y deducciones que procedan.

Para el inquilino en la actualidad no tiene una repercusión especial.

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13 Responses to Las Claves en un Alquiler con Opción a Compra

  1. Mel dice:

    Yo creo que siempre es bueno ver todas las opciones y posibilidades que uno tiene al alquilar y despues comprar un departamento o es mejor ver la forma de comprar sin alquilar antes y asi solo sería un contrato. Tomando en cuenta las ventajas y desventajas que tiene cada una de esas opciones. Y ver que posibilidades hay que después de que se alquilo ya no se quiera comprar y uno no este sujeto a esta condición.

    Saludos

  2. Isabel dice:

    Megutaria donde esta la vivienda porque sector está porque yo lo kiero en candelaria gracia esta muy bien

  3. Frank dice:

    ¿ No tiene doble imposición por impuestos?.
    Según parece debería tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas la parte que se abona en concepto de alquileres aunque sean a descontar y las cantidades a cuenta en opción por Actos Jurídicos Documentados.
    Después al ejercer el derecho de opción deberíamos tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el total del precio de compraventa.
    Con lo que las cantidades entregadas a cuenta del precio tendrían doble imposición de impuestos, ¿no?

  4. PHOLMO dice:

    Franck efectivamente en teoría puede ocurrir así, sin embargo hay que considerar que en caso de venta el ITP lo calcula la administración autonómica tributaria de modo objetivo, conforme a los valores referenciales, por lo tanto el problema puede no estribar ahí sino en que va a tributar por mayor cantidad del precio efectivamente pagado.
    En http://www.pedrohernandezabogado.com/ , donde tiene abundante información sobre estos temas, estoy a su disposición por si le puedo ayudar profesionalmente

  5. Manuela dice:

    Me gustaría saber los honorarios por asesorarme y realizar el Contrato (en caso de necesitarlo) de una vivienda en Alquiler/derecho a compra, de mi propiedad y que no veo posibilidad de venderla de otra forma. Yo vivo en Huelva. Gracias y un saludo.

  6. PHOLMO dice:

    En mi blog tiene el modo de contactar conmigo
    http://www.pedrohernandezabogado.com

  7. Daniel dice:

    Yo querría preguntarle, en un contrato con opción a compra se puede pactar como fecha de compra venta un tiempo inferior a los 3 años? Lo que yo Querría saber , son las diferencias PARA EL PROPIETARIO, de esta modalidad de contrato o la de compra a plazos de un inmueble
    En definitiva, creo q en el alquiler con opción a compra la
    Duración del alquiler la marca laley de arrendamiento, y en la
    Compra a plazos Se pacta la duración del contrato, pudiendo ser esta inferor a 3 años. Es así?

  8. sonia dice:

    quisiera saber con un ejemplo numerico los impuestos de un alquiler con opcion a compra..gracias

  9. PHOLMO dice:

    Sonia como he dejado escrito el tratamiento fiscal de un arrendamiento con opción de compra es un asunto nada pacífico, por lo tanto habrá distintos ejemplos numéricos segun se trate el tema desde el punto de vista del arrendador o el inquilino, de que haya o no precio de la opción, de que el alquiler o la posterior venta estén sujeto a IVA, etc.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

  10. EMILIA dice:

    hola, tengo un piso alquilado con opcion a compra, el plazo acordado para ejercer esta accion es de 2 años descontandole el 100% del precio que se paga mediante un alquiler y empleandolo para paagar una hipoteca existente, los 2 años ya han pasado y el inquilino no ha comprado el piso, tiene otro año mas de prorroga con un descuento de un 75%, ,? cuando me lo compre ya en el periodo del 3º año , que descuento le tengo que aplicar , ya que la opción de los 2 años han terminado. , tendria que descontarle el 75% del periodo pagado en el 3º año.¿

  11. PHOLMO dice:

    Emilia la opción de compra durará el plazo que hayan pactado para ello, aunque el arrendamiento se prorrogue la opción no se prorroga, una vez cumplido ese plazo, el inquilino solamente podrá comprar si vd se lo permite y en las condiciones que vd le señale, por lo tanto no estáobligada a descontar nada de ese alquiler en el precio de compra.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

  12. Cristina dice:

    Buenas. Si se ejecuta la opción de compra por cuanto se tiene que escriturar la vivienda? ? Por el valor total de la vivienda y por el valor que queda al descontar todo lo percibido?

  13. Thais dice:

    Quería preguntar porque bosotros como inquilinos tenemos firmado un alquiler con opción. Compra por 10 años con renovaciones por trienios. Estando denteo del primer trienio sin vencer (queda más de un año) quiere venderlo muy dice que si yo no lo compro se lo vende a otro que le ha puesto una oferta en la mesa. Ea esto legal?

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