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Claves para escoger un buen inquilino

inquilina en casa

octubre 20, 2015 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

¿Cómo sería el inquilino ideal? Una persona puntual en los pagos, que cuida de la casa como si fuera suya, se lleva bien con los vecinos y se queda durante años en la vivienda. ¿Y cómo identifica? Aquí te doy unas ideas ...

A la hora de escoger un buen inquilino, cada arrendador tiene sus propios criterios: desde los que alquilan al primero que se presente hasta los que necesitan una investigación de 4 generaciones sobre los antecedentes de la familia del inquilino.

Alquilar un inmueble siempre supone un riesgo, ya que el casero entrega la posesión de un bien valioso, a cambio de una renta mensual, con la esperanza de que sea una relación pacífica y duradera, pero entendemos, como siempre, que en el medio está la virtud.

Por ello, elegir un buen inquilino es uno de los procesos claves en todo arrendamiento. Si bien no suele ser trabajo jurídico la búsqueda de un inquilino en ocasiones, nuestros clientes han pedido que les asesoráramos sobre la conveniencia de elegir entre varios inquilinos.

Chapter 1. ¿Quién es un buen inquilino?

Para poder elegir un buen inquilino, lo primero que tenemos que saber es qué es lo que estamos buscando: no solo cada inmueble tiene sus características propias, sino que cada arrendador busca un perfil de ocupante distinto, en función de las cuestiones que más le preocupan.

Si preguntamos con carácter general a los caseros, la mayoría dirán que un buen inquilino cumple tres requisitos esenciales:

(i) paga a tiempo
(ii) cuida el inmueble como si fuera suyo y
(iii) no da problemas, ni al casero ni a los vecinos.

Algunos arrendadores añadirían además un cuarto requisito: que el arrendatario tenga previsto estar varios años en el inmueble.

Cada uno de estos requisitos tiene su forma de comprobarse:

euros

Chapter 2. ¿Cómo comprobar la solvencia del inquilino?

Cómo asegurarse la solvencia del futuro inquilino es quizás uno de los puntos que más preocupan a los caseros, por cuanto de la solvencia del arrendatario dependerá en gran medida la posibilidad de cumplimiento (voluntario o forzoso) de las obligaciones del contrato de alquiler.

Para comprobar la solvencia, los criterios más habituales son:

1) Nivel de ingresos: Para poder comprobar el nivel de ingresos de una persona, suele solicitarse la presentación de una nómina o las declaraciones de IRPF en caso de autónomos. Con el análisis de la nómina, podremos saber el nivel de ingresos recurrentes por vía laboral que tiene la persona.

En este sentido, debemos señalar que las ratios de solvencia que suelen exigir las empresas de seguros de arrendamientos de viviendas es que la renta no suponga más del 30%-40% de los ingresos netos del arrendatario, es decir, con una nómina neta de 1.000 € lo aconsejable (tanto para el arrendador como para el arrendatario) es que la renta mensual no supere los 400 €.

2) Estabilidad laboral: Junto con el nivel de ingresos, también es importante conocer la estabilidad laboral del potencial inquilino. No es lo mismo arrendar a quien lleva 10 años en la misma empresa que a alguien que acaba de ser contratado por 6 meses a través de una empresa de trabajo temporal (ETT). En este sentido, hay caseros que prefieren siempre alquilar a funcionarios, puesto que tienen mayor estabilidad laboral.

Si el inquilino no da suficientes pruebas de solvencia con estos criterios, es aconsejable exigir garantías adicionales, más allá del mes de fianza. Las fórmulas de garantía son variadas, pero las que suelen ser más habituales en el mercado son las siguientes, puesto que funcionan bastante bien:

a) Depósito o garantía adicional: Además de la fianza legal obligatoria (1 mes en arrendamientos de vivienda y 2 meses en arrendamientos para uso distinto del de vivienda), podemos exigir al arrendatario el pago de una garantía adicional en metálico, por el importe que se estime conveniente. Este importe no tiene que depositarse junto con la fianza en el organismo autonómico correspondiente, sino que lo retendrá el casero. En todo caso, es obligatorio devolverlo al finalizar el arrendamiento si no hay incumplimientos.

b) Aval bancario: El aval bancario nos permitirá reclamar a una entidad financiera el importe de las deudas del arrendatario. No obstante, es cada vez menos frecuente por las reticencias (y el precio) de los bancos para conceder los avales. Adicionalmente, es aconsejable que el aval sea revisado por un abogado para asegurarnos que no habrá problemas en caso de ser necesaria su ejecución.

c) Fiador solidario: Otra opción es solicitar la constitución de una fianza solidaria por una persona solvente que cumpla los requisitos que no reúne el inquilino. En este caso, será necesario comprobar la solvencia del fiador. El fiador garantiza con su patrimonio el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, por lo que podremos actuar contra el fiador si el inquilino no cumple.

Siempre es preferible un flujo constante de rentas (nómina, arrendamientos, etc.) que la existencia de un patrimonio inmobiliario, ya que podremos ir contra el patrimonio, pero es ilíquido.

Lo que nunca podremos pedir es el pago por adelantado de varias mensualidades de renta, por cuanto está expresamente prohibido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 17.2 LAU).

inquilina limpiando casa

Chapter 3. ¿Cómo saber si el inquilino cuidará la casa?

El aspecto del cuidado del inmueble suele ser el más difícil de controlar. En poblaciones pequeñas, es posible pedir referencias a los anteriores caseros, pero es una práctica cada vez menos utilizada, por lo que, salvo que conozcamos en persona al inquilino, será normalmente de una cuestión de “olfato”, por lo que será algo subjetivo de cada casero.

El mejor consejo que podemos dar en este sentido es (tanto a arrendadores como a arrendatarios), que busquen el contacto directo con la contraparte, que se conozcan y charlen con él y valoren guiándose por el mero “instinto”, si creen que es el inquilino adecuado.

jóvenes felices

Chapter 4. ¿Cómo saber si el inquilino no dará problemas?

En cuanto al tercero de los criterios, esto es, que el arrendatario no “dé problemas”, nuevamente podríamos repetir los aspectos señalados en los apartados anteriores sobre la solvencia y el cuidado del inmueble, aunque añadiríamos dos recomendaciones adicionales:

1) Que el arrendador conozca sus derechos y obligaciones. Alquilar un inmueble no significa cobrar porque “nos guarden la casa”. El casero, además de derechos, también tiene obligaciones en un alquiler y su incumplimiento en numerosas ocasiones es fuente de conflicto entre las partes. Como dice el Cantar de Mio Cid, “que buen vasallo, si tuviera buen señor”. Por tanto, seamos buenos caseros para tener buenos inquilinos.

2) Que acudan a un abogado especializado para que redacte un contrato específico del inmueble y adaptado a las necesidades de las partes. La mejor manera de evitar problemas y errores de interpretación es anticiparlos, y tener una regulación clara y completa sobre el alquiler, para que las partes sepan cómo actuar en todo momento.
El desconocimiento de las partes de sus derechos y obligaciones es el origen de los problemas, por lo que, con información previa se consiguen evitar muchos problemas.

pareja de inquilinos de mudanza a nuevo piso en alquiler

Chapter 5. ¿Cómo asegurarse que el inquilino se quedará mucho tiempo?

En cuanto a la duración del contrato de alquiler de vivienda, es posible pactar la que las partes deseen, si bien en caso de ser inferior a tres años se prorrogará automáticamente hasta esta duración a favor del arrendatario.

Si queremos desincentivar el uso por nuestro inquilino de la facultad de resolución del contrato de arrendamiento una vez transcurridos los 6 meses que le confiere la LAU (es nulo el pacto por el cual se establezcan duraciones obligatorias superiores en los arrendamientos de vivienda), basta con incrementar la duración del contrato (2, 3, 4, 5 años o los que se deseen) y prever el pago de la indemnización máxima prevista en el art. 11 LAU.

No obstante, hay que tener cuidado con esto, ya que al ampliar la duración del contrato y excluir la aplicación de las prórrogas, el casero no tendrá derecho a reclamar la vivienda para uso propio hasta que termine el contrato, y dificultará mucho la posible venta de la vivienda, por lo que es necesario valorar todas las alternativas antes de firmar.

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3 Responses to Claves para escoger un buen inquilino

  1. Ángel dice:

    Muchas gracias por la gran ayuda y aclaración sobre contratos que aquí generosamente se publica.

  2. Germán dice:

    Llevo veinte años como inquilino en cinco casas diferentes y cumplo los tres requisitos del inquilino perfecto,es más,los supero porque dejo las casas donde estoy en mejor estado en el que estaban.Eso sí,si tengo que demostrar mi solvencia documentalmente no me alquila ni dios.Así que menos cuento con avales,nóminas,fiadores,etc.Hoy en día o no te aseguran o te pagan menos por nómina y el resto en negro.De hecho en la casa que estoy(tres años ya)pago religiosamente,jamás he llamado para que me arreglen nada y me llevo bien con mis vecinos, me alquilaron la casa de milagro porque por casualidad conocía al director de la gestoría.En mi nómina aparecía una cantidad muy baja y aunque les expliqué que en en hosteleria los dueños lo hacen así no me querían alquilar hasta que justo en ese momento salió el director que me conocía por un amigo común y pude firmar.

  3. Irene dice:

    Me encanta ver cómo abundan este tipo de cuestiones. Sería también recomendable el redactarlo desde la perspectiva de los inquilinos. ¿Cómo saber que estás ante un casero responsable? Llevo varios alquileres y me he encontrado desde que las facturas cuando llegas al piso de alquiler no están al día, o que los dueños tienen un impago de la luz de meses antes de que tu llegues, de que la cisterna estaba estropeada y no se quieren hacer cargo, o lo que no funciona es el agua caliente porque el calentador está estropeado, o que la luz no está dada de alta en la compañía, o que las persianas no bajan, …etc. Y lo de encontrar un inmueble que está limpio es una utopía, por no hablar de ilegalidades como que no están las dos rejillas correspondientes para la ventilación del gas.

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