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Tus derechos como inquilino

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octubre 5, 2014 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

¿Estas a punto de alquilar tu primer piso o acabas de mudarte? Si eres un inquilino novato debes empaparte sobre tus derechos. Aquí te ponemos al día.

Si estás buscando piso ahora o lo acabas de encontrar y estás preparando tu mudanza, te conviene saber cuáles son tus derechos fundamentales como inquilino de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos recientemente reformada por la Ley de Fomento de Alquiler (junio 2013). Esto es lo que aplica para contratos de alquiler firmados a partir del 6 de junio de 2013.

1.- Te puedes quedar un mínimo de 3 años en tu piso alquilado

La duración mínima del contrato de alquiler es de 3 años. El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él o familiares directos, pero debe avisar a su inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.

“Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”

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2.- Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede deja el piso cuando quiera siempre que avise con 30 días de antelación

“Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

3.- Casero e inquilino pueden actualizar la renta en los términos que ellos acuerden libremente. No tienen que ajustarse a las oscilaciones del IPC.

“Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

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4.- El casero debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda

Tienes todos los detalles aquí: Las claves para saber quién tiene que pagar las reparaciones en un piso en alquiler.

5.- El casero debe facilitarte recibos o prueba escrita del pago del alquiler

Tienes derecho a tener prueba escrita de que pagas el alquiler. Esta prueba puede ser mediante recibos o, si pagas por transferencia bancaria, el extracto de la misma puede funcionar como recibo. Mira lo que dice la LAU de 1994 al respecto en su artículo 17.4:

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.”

6.- El casero no puede entrar en tu casa sin tu permiso previo

¿Puede el casero entrar en tu casa alquilada? No. ¿Y si incluye una cláusula en el contrato en la que dice que le das permiso para entrar? No. ¿Y si quiere entrar para enseñar el piso porque estás a punto de irte? No. El casero sólo puede entrar en tu piso con tu permiso previo o con autorización judicial.

Eso sí, si hay que hacer una reparación debes facilitar al casero o a los técnicos que mande, que entren en el piso para ver lo que hay que reparar y hacer el trabajo. Aquí tienes un análisis sobre la inviolabilidad del domicilio del inquilino.

7.- Se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda

“Se añade un apartado 5 al artículo 17 que queda redactado en los siguientes términos.

5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.”

Este artículo sobre tus derechos como inquilino ha sido actualizado y republicado para ajustarse a los cambios legales introducidos por la Ley de Fomento del Alquiler en el mercado del alquiler de pisos en España

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368 Responses to Tus derechos como inquilino

  1. Sandra dice:

    Hola, mi situación es la siguiente. Estoy de alquiler con mi familia en una casa desde hace 4 años. Hace un año que la propietaria murió y desde entonces no ha nadie al otro lado. Nadie se ha puesto en contacto con nosotros y no tenemos forma de contactar con nadie. Dejamos la casa y no sabemos como hacer la entrega de llaves. Que podemos hacer para que quede constancia de que hemos entregado las llaves? Gracias.

  2. Patricia dice:

    Yo le debo la cantidad de 1400 a mi casero y le e pedido tiempo para pagar en dos pagos para fin de enero y de febrero pero el no quiere me lo exige todo le e dicho q por favor me ayude con ese tiempo y me dice q si no le pago q se lo desocupe el me a enviado un burofax a no.bre de mi suegra pero ella ya no vive en el inmueble ase mucho tiempo por el cual como llego a nombre de ella nadie lo recibió y un día llega el y su abogado y me asen saber de todo esto y me ponen un plazo de una semana para pagar q puedo aser cumplo los 3 años el 17 de febrero por favor ayudarme con alguna respuesta a ver q puedo aser yo quiero pagar .Eso si. Duda

  3. Agueda dice:

    Yo tengo una inquilina, a la que ya rebaje el precio del alquiler hasta 5oo € una vivienda amueblada.Se realizaron obras de acondicionamiento de la cocina, electrodomesticos nuevos, salvo Frigoriífico que era de Agosto de 2014.El alquiler se realizo a través de una inmobiliaria y ella pudo acudir libremente y ver la vivienda con estas personas, pagamos 500€ a la Inmobiliaria por la gestión.
    Entra a vivir y lo primero dice que el Frigorífico no funciona, el inquilino anterior mes y medio antes no había dicho nada, nosotros vemos que enciende y enfría pero no podemos comprobar que congele, solución Frigo nuevo, pasa un mes, el sofa esta roto se hunde, ( nadie se había quejado) no es nuevo, esta usado , pero ella lo vio, ayer la lavadora me rompe la ropa, ….estoy harta ya le hemos dicho que puede irse cuando quiera sin obligación de cumplir el año.Es fumadora , tiene un olor en la casa , que nos obligara a pintarla entera y hacer una limpieza general el día que se vaya, si todo se ha hecho correctamente porque hace estas cosas?
    La vivienda cuenta con dos seguros uno todoriesgo de la casa y otro de alquiler+incidencias que salgan.
    Hasta llegan sus obligaciones y derechos? La inmobiliaria tiene alguna responsabilidad?

  4. Marina dice:

    Hola buenas tardes tengo un caso en el que asta tengo micho miedo de las personas que me rentan el departamento en el que vivo. Ayer por la tarde yo estava trabajando aqui en mi casa soy interprete via telefonica, y llego a tocar la señora de la casa nunca tocan discretamente siempre es con fuertes toquidos se podria desir. Yo como esta en llamada no abri la puerta eh indique que estava en llamada, bueno en eso Ella sin mi permiso se pasa a el departamento y me dice que si tengo la renta era dia 3 y se vence el dia 1 pero como a mi me depositan el dia 7 que si me podria esperar asta entonces ella dice que “No” que lo ocupaba en ese momento, yo le dije que no lo tenia asta el dia indicado. Ella empeso a desir que porqe no ponia a mis hijas a limpiar la casa y muchas otras ofensas, yo ayi me senti agredida y tambien me altere le dije que no tenia porque averse pasado y empesamos a gritar y ella se fue. En la mañana de hoy llego su hijo tocando igual de fuerte o aun mas. Yo abri la ventana y me exijio q le abriera q iva a revisar las condiciones en las q esta su casa .. Ayi yo empese a grabar con mi celular por su agresividad me senti con miedo entonces le abri. El entro empeso a insultar igual que su mama a amenasar con que si ko me salgo mañana mismo me va a venir a sacar todas mis cosas a la calle. Me siento muy mal y el me dijo que si yo meto demanda que el se asegurara de ganar la batalla y que asta saldre perdiendo. No se que aser porfavor ayuda

  5. Julia dice:

    Hola, resumo mi situación para saber si podéis orientarme de cómo actuar: vivio en Barcelona, en una finca de 4 plantas con ascensor que sufre contínuos desperfectos. El administrador de la finca dice ocuparse pero estamos siempre desinformados y a la esperasin más de que funcione o se estropee. Sumamos así 30 días intermitentes subiendo escaleras, con cochecitos, niños y compras. Un estorbo muy cansado. En fin, cómo puedo reclamar o verme compensada por esta falta y (creo yo) mala gestión del problema? Puedo exigir una rebaja en el próximo alquiler? O qué puedo hacer? Nos sentimos muy abandonados por unos administradores que hace ya 16 años que maltratan. Gracias de antemano.

  6. Cristina Rivera dice:

    yo he rentado un departamento por cinco años pero llevo tres meses de renta retrasados de pago .
    la pregunta es si el casero me los puede no cobrar por el periodo que yo llevo rentando y he decidido dejar su vivienda por que ya no cuento con liquides para pagar que me ampara para que no se quede con mis muebles

  7. Raul dice:

    Estoy en régimen de alquiler desde hace dos años, todo estaba bien hasta que el pasado diciembre a causa de las lluvias en la región de Murcia, la vivienda sufrió grandes desperfectos a causa de la acumulación de agua de la vivienda contigua. Por causas ajenas
    al mi domicilio, la vivienda en la que estoy de alquiler no apta para habitar temporalmente ¿tengo obligación. de seguir pagando hasta que se solvente dicho incidente? Considero que por obligación el vecino debe de dar amparo, el mismo o con el seguro, los problemas y destrozos provocados por dicho incidente, pero hasta que todo sea peritado, hasta que se pueda subsanar los problemas de humedad (mohos, olor, etc…) ¿Puede el propietario intentar inducir al abandono de la casa? Su única solución fué esa, hasta que dejé clara mi postura de no dejarme manipular ni por coacciones ni sugerencias… ¿Seria justo pactar hasta que se solucione que amabas partes asuman la perdida y dejar la renta en la mitad?

  8. Raul dice:

    Vivimos de alquiler en hace 2 años y medio. A causa de las lluvias sufridas el pasado diciembre, la casa tiene humedades, moho y hongos por toda la casa.
    La causa reside en la acumulación de agua por mal drenaje del sumidero del vecino y entendemos que los daños serán cubiertos por el seguro se dicha vivienda.
    Ahora bien, ¿estamos obligados a seguir pagando el alquiler aún estando la vivienda en lamentables condiciones de habitabilidad? si el propietario no entra en razón, ¿cuál serían los pasos a seguir? En un primer intento de negociación, al ver que no hubo empatía por su parte y dió como solución la invitación a abandonar su casa ¿cómo podemos solucionar el problema sin perder los nervios? ¿cuál seria un trato justo? Veo que estoy asumiendo todos los problemas y soportando todas las incomodidades al convivir con el moho, me dan ganas de tirar la toalla, pero calculo que tendré unas perdidas de 3000€ en mobiliario mas el canon de alquiler y no me da la gana. Encima la inmobiliaria se le escapó el comentario que el principal negocio para el propietario seria rescindir el contrato para que pudiera demandar al seguro daños y prejuicio s al perder los inquilinos.
    Gracias por su atención

  9. Hugo Mauricio Hidalgo Arias dice:

    llevo 14 años rentando y el dueño por hace unos días su necesita el inmueble ahí que procede ya que me dio muy poco tiempo

  10. Sonia dice:

    Hola…. Estoy pagando hace unos años el alquiler ha hacienda, no a los propietarios ….
    Puesto que le han embargo y mil cosas más…
    A mi se me cumple el contrato de cinco años ahora el 15 de marzo y yo necesito me bajen el alquiler…. Pero no se con quien tengo que hablar los propietarios del piso no quieren saber nada.
    Y yo es que visto el plan que me he de hacer un ocupa?
    Gracias y saludos.

  11. Ana dice:

    Mi comentario es el siguiente q puedo hacer si la vivienda ya es inevitable, tengo muchos problemas de unidad en toda la casa, eh avisado q me voy y solo me dijeron q avisará un mes antes, no confío en ellos dicen q son cara dura, eh decidido devolver el mes de alquiler, Porfavor ayúdenme, q hago..
    Gracias.

  12. Diego dice:

    Hola buenas estoy bastante asustado hace menos de un mes firme un contrato de alquiler para un año y de repente la dueña me quiere hechar porque dice que ella ahora no tiene donde ir mi pregunta es la siguiente puede hechar me de la vivienda ? Gracias

  13. Claudia dice:

    Hola hace 5 años que alquilo un piso sin amueblar y el cual no pude declarar mi alquiler por ella no declarar en hacienda .
    mi contrato terminaba en febrero de cada año la dueña me lo pidió tres meses antes que terminará mi contrato por divorcio con su marido yo tarde un mes y medio en conseguir otro piso lo cual se enfureció y amenazó con desauciarme y denunciar me yo le dije que tengo una niña pequeña y no podía irme a la calle por su culpa que esperará a que encontrará un piso.
    Cuando le hice entrega de las llaves al día siguiente apareció en mi trabajo con su hija insultando me a los gritos que era una hija de p que le había destrozado el piso y que era una sucia y muchas cosas más que le había robado sus muebles y que me denunciará no se que hacer por favor decirme

  14. rosy fernandez couso dice:

    Hhola yevo 18años de alkiler el primer contrato fue por 5años en el año 1999y el segundo 2007 y desde ese año no volvio hablar del tema me dijo k no me volvia a subir la renta pago 410€y ahora me dice k kiere renovar y subirme la renta yo le pago siempre a primeros e incluso antez de k acave el mes mi pregunta es :: yo tengo entendido k si no renueva cuando acaba el contrato en la fecha k ya no puede renovarme k puedo seguir y no puede echarme ,necesito una respuesta pirk dice k vendra el dia 28 de este mes muchas gracias

  15. Liliana dice:

    Hola en abril hace 5 años que estoy alquilando, en octubre la dueña me llama para decirme que me haría un contrato nuevo alimentándome el 15% de lo que he pagado hasta ahora, yo le dije que lo hablaríamos por que me parecía mucho dinero. Hace unos días recibí un burofax que me dice que debo abandonar la vivienda por que la necesita para un familiar, yo no he buscado piso esperando negociar con ella, ahora mismo no encuentro apartamento para temporada larga. Es legal su alegato, ya que ella tiene en propiedad 6 apartamentos. Gracias un saludo, espero una respuesta

  16. Luz dice:

    Hola, llevo cinco años de alquiler, algunos meses nos costó pagarlo por la crisis, pero nos pusimos al día, ahora quiere hacernos un contrato nuevo, subir el alquiler 100 € y nos exige hacer un Seguro de Impago, tengo una nómina baja y nos exige aval para el Seguro, y nos ha dicho que sin Seguro no puede hacer contrato !!!!
    Hay cosas de la casa que tiene que reparar y dice que no puede.

  17. indiana dice:

    Que pasa si me atraso con unos días en la fecha acordada de pagar

  18. Raquel dice:

    Hola tengo contrato de cinco años y se me a caba en junio , no me renueva por que quiere alquilar habitaciones a estudiantes , me lo a comunicado este mes . Nunca le fallado en mis pagos y e arreglado el piso de humedades, siento que me comportado y ahora a la calle con dos niños pequeños . Si no encuentro otro piso que pueda pagar que occiones y derechos tengo ? O me vere en la calle ?

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